（2015）东民初字第841号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-02-02
案件名称
广西丰利达置业有限公司与高放商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东兴市人民法院
所属地区
东兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西丰利达置业有限公司,高放
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第841号原告广西丰利达置业有限公司，住所地东兴市兴宁路28号（花溪海名居小区）8号楼。法定代表人吴剑飞，总经理。特别授权委托代理人黄世新，广西欣和律师事务所律师。被告高放。原告广西丰利达置业有限公司（以下简称丰利达公司）与被告高放商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由代理审判员陆淑芸适用简易程序，于2015年7月3日公开开庭审理了本案，书记员ＸＸ红担任记录。原告丰利达公司的委托代理人黄世新、被告高放到庭参加诉讼。当事人申请延长调解期限二个月，本案现已审理终结。原告丰利达公司诉称，原防城港市德宇房地产开发有限公司（以下简称原德宇公司），于2012年7月31日变更为原告丰利达公司。被告高放购买原德宇公司开发的东兴市花溪小区海名居1号楼1层1号、1号楼1层2号两间预售商铺。合同签订后，被告已先后共计支付房款320400元；2012年12月6日，被告与原德宇公司为上述两间商铺分别订立两份《商品房买卖合同》，合同约定：1号商铺建筑面积61.45平方米，每平米4500元，总金额276520元；2号商铺建筑面积78.64平方米，每平米4500元，总金额353880元；两间商铺的房款均采用银行按揭方式支付，买受人支付购房首期款后，余款由买受人向银行申请按揭，若买受人所获贷款数额不足以支付总房款的，应当于出卖人通知之日起五日内补足。2013年建设局房产股因备案系统升级，要求把原来手工填写未备案的《商品房买卖合同》变更为手工录入电脑备案再由电脑打印出来与买受人签署，原告就上述两间商铺于2013年6月1日与被告重新订立《商品房买卖合同》，合同约定要购买的商铺、商铺面积、房款及付款方式与原合同一致。原告为被告办理了上述两间商铺的房屋所有权证书，已履行合同义务，但购房余款31万元被告至今未付清，被告拒不履行付款义务的行为构成违约，损害原告的合法权益。诉讼请求：一、被告支付原告购房款31万元及利息（利息计算：按中国人民银行发布的同期贷款利率的四倍，从2014年8月25日起暂计至2015年5月20日，以后另计），本息暂合计为361152元；二、诉讼费由被告负担。原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、《企业变更通知书》，证明原德宇公司于2012年7月31日变更为丰利达公司；2、证明两份、收费明细两份，证明原告已将本案两间商铺交付被告使用的事实；3、通知两份，证明被告拖欠原告购房款，原告向被告催缴的事实；4、《保证书》，证明被告承诺还款的事实；5、抵押登记注销申请、原德宇公司与被告于2012年12月6日签订两份关于花溪海名居第1号楼1层1号、2号两间商铺的《商品房买卖合同》，证明在两份合同中都约定由买受人即本案的被告向银行申请按揭贷款，被告本人主动放弃与银行借款；6、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订合同约定花溪小区海明居1幢1-1号、1-2号两间商铺的买卖事宜；7、付款凭证，证明被告高放已支付部分购房款；8、房屋所有权证，证明被告已取得两间商铺的房屋所有权证书；9、《协议书》，证明被告确认尚欠31万元的购房款，被告承认没有钱付余款，说要办理房产证之后办抵押贷款，原告为了照顾被告，在被告没有付清31万元的情况下，为被告办理的房产证，但是被告办理房产证之后还不付清余款。被告高放辩称，一、其名下东兴花溪海名居1号楼1层1-1、1-2号两间商铺是向原德宇公司购买的，双方并订立了一份商铺买卖合同，约定被告支付了两间商铺的首付款后，余款由原德宇公司帮被告向银行办理按揭贷款。被告已按约于2009年交付商铺定金26000元，2010年交付首付款294405元，两间商铺已支付房款320405元。由于被告的疏忽丢失了与原德宇公司签订的合同，事后原德宇公司也没有补办给被告。原德宇公司未经被告同意将上述两间商铺于2011年抵押给防城港市防城区农村信用合作联合社滩营信用社帮“红木缘”借款一千万元，导致第一时间未能为被告办理银行按揭贷款，致使被告未能及时付清尾款。二、被告与丰利达公司没有签订过商品房买卖合同，原告提供的合同中有被告的签字，是将被告与原德宇公司的合同签字移花接木，被告对原告提供的合同都不予认可；且原告提供的合同与房产局备案的合同内容不一致，应予以核实。三、被告没有能力和义务一次性付清尾款，只能按原合同的按揭贷款方式分期付款。被告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、营业执照副本、组织机构代码证副本和法人身份证复印件，证明被告是与原德宇公司签订合同，不是和原告签订合同；2、《商品房买卖合同》，证明原告提供的合同不是与被告签订的，应以被告提供的合同为准；3、现金款单，证明被告交付款项到原德宇公司名下；4、收费明细，证明被告是和原德宇公司签订合同；5、《解除部分抵押物的申请》，证明没有办理按揭贷款是因为原德宇公司把整栋房产拿去做抵押了，就算原德宇公司帮被告办理好房产证，被告也不能去办理按揭贷款；6、《规划验收合格单》，证明原德宇公司没有在验收合格之后才卖房给被告；7、《商铺合同》，证明房产局登记的合同和被告签订的合同不一致，合同编号不一样。庭后本院依职权调取了两份备案于东兴市房产管理局关于丰利达公司与高放签订的花溪小区第1幢1层1、2号商铺的《商品房买卖合同》。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、7、8没有异议，原告对被告提供的证据3、7及本院依职权调取的证据没有异议，本院对当事人均无异议的证据予以确认。被告对于原告提供的企业变更通知书不清楚，被告只是与原德宇公司签订过合同；保证书是原告承诺帮助办理银行按揭贷款后，被告才出具给原告的，但因为贷款没有按原计划办理，保证书无效；原告提供的原德宇公司与被告签订的两份合同内容不实，原德宇公司在与被告订立的合同约定是由原德宇公司办理贷款，而不是由被告本人去办理贷款；抵押登记注销申请中被告取消贷款的原因是当时原告承诺帮忙贷款60万元、还款期限三年，但是后面只能贷款30万元、一年还清，被告就取消了贷款；被告没有与原告订立过《商品房买卖合同》，只与原德宇公司签有合同，当时合同约定按揭贷款，且贷款由原德宇公司去办理，因为原德宇公司拿两间商铺去做过抵押，导致被告不能办理银行按揭贷款；《协议书》是被告父亲的签字，被告不予认可。被告对本院依职权调取的两份合同有异议，备案的合同内容与原德宇公司跟被告约定的合同内容不一致，当时是约定由原德宇公司办理贷款，而不是由被告本人去办理贷款。原告认为被告已缴纳的商铺款以原告认定的数额为准；被告提供的商品房买卖合同没有出卖人的盖章，合同的主要条款也不明确，比如房号、价款等都没有，这不算一个合同，如果被告认为合同不一样，就需要被告提供原件，如果不能提供原件，以被告提供的为准；收费明细与本案无关；《解除部分抵押物的申请》与本案无关，不能反应是本案的两间商铺，即便该项目的土地发生抵押，也是正常、合法的，按照建设部关于在建工程抵押贷款的规定，开发商用在建工程抵押进行融资开发是合法的，更重要的是这种抵押不影响商品房的销售；规划验收合格单不能证明被告需要证明的内容。对当事人有异议的证据，本院认为：《企业变更通知书》可以证明原德宇公司于2012年7月31日变更为原告丰利达公司；《保证书》可以证明被告领取两间商铺款的房屋权属证书，但其仍欠有购房余款；原德宇公司与被告签订的两份合同可以证明被告向原德宇公司购买两间商铺，且双方约定由被告就购房余款向银行申请按揭贷款；抵押登记注销申请与本案无关；原告与被告订立的两份合同可以证明被告再次与变更后的丰利达公司就上述两间商铺重新订立合同，且合同内容与前合同一致；《协议书》是由原告的职工林树萍与被告的父亲高宝成订立的，被告对其内容不予认可，且原告也称林树萍没有按协议约定帮被告垫付购房余款，与本案无关；被告提供的《商品房买卖合同》既无出卖人的盖章、买受人的签字，合同的主要条款也约定不明，且被告也不能提供合同原件，《收费明细》与本案无关；《解除部分抵押物的申请》、《规划验收合格单》与被告是否已支付购房款的事实无关，不予采信；本院依职权所调取的两份合同，可以证明被告向原告购买东兴市花溪小区海名居1栋1层1号、2号两间商铺。综合全案证据，本院查明如下法律事实：2012年12月6日，原德宇公司与被告高放分别订立两份《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买东兴市花溪小区海名居第1号楼1层1号、第1号楼1层2号两间商铺；1号商铺建筑面积共61.45平方米，每平方米4500元，总金额276520元，被告在签署合同时交纳首期款140860元，余款135660元由被告向银行申请按揭贷款；2号商铺建筑面积共78.64平方米，每平方米4500元，总金额353880元，被告在签署合同时交纳首期款179540元，余款174340元由被告向银行申请按揭；并约定若被告所获得贷款数额加首付款不足以支付总房款的，应于原告通知之日起五日内补足，被告逾期付款超过30日的，如合同继续履行，被告自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。上述两间商铺，被告已于2009年9月18日向原德宇公司交付定金26000元；同年，原德宇公司将商铺交付给被告；被告于2010年5月31日再次交付购房首期款294400元，至此共计支付320400元。2012年7月31日，原德宇公司变更为原告丰利达公司。原告与被告就上述两间商铺于2013年6月1日重新订立两份《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买东兴市花溪小区第1幢1层1-1铺、第1幢1层1-2铺；1-1铺建筑面积61.45平方米，每平方米4500元，总金额276520元，被告签署本合同时缴纳首期款140860元，余款135660元由被告向银行申请按揭贷款；1-2铺建筑面积共78.64平方米，每平方米4500元，总金额353880元，被告在签署合同时交纳首期款179540元，余款174340元由被告向银行申请按揭；并约定若被告所获得贷款数额加首付款不足以支付总房款的，应于原告通知之日起五日内补足，被告逾期付款超过30日的，如合同继续履行，被告自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。上述两份合同在东兴市房产管理所备案，备案合同中两间商铺的购买面积、每平方米单价、房款总额及房款支付方式、逾期付款的违约责任均与原、被告于2013年6月1日订立的合同内容一致。被告于2011年9月21日预交1-1号、1-2号商铺水费400元；2012年12月6日，被告向原德宇公司支付1-1号、1-2号商铺的物业管理费、水电费、办证费、契税、产权证工本费等。上述两间商铺已于2013年8月12日分别办理了房屋所有权证书，房屋所有权人为被告。原告分别于2013年12月23日、2014年8月20日向被告发出催缴房款的通知，通知内容均为向被告催收海名居1号楼1、2号商铺的尚欠购房款；2014年8月25日，被告向原告出具保证书，其确认已于2014年8月25日领取了海名居1栋1号、2号两间商铺的房产证，并承诺获得银行贷款后即付清购房余款。本院认为，原德宇公司与被告高放签订的两份《商品房买卖合同》意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，合法有效。原德宇公司变更为原告丰利达公司后，原德宇公司在合同中所享有的权利也应转让给原告；原告有权与被告就同一标的即东兴市花溪小区海名居第1幢1层1号、2号两间商铺重新订立《商品房买卖合同》，且重新订立的两份合同内容与原内容一致，依法有效。被告对上述原告提供的合同均不予认可，称其只与原德宇公司订立过关于东兴市花溪小区海名居第1幢1层1号、2号商铺买卖合同，合同当时约定是由原德宇公司帮被告办理银行按揭贷款，后银行按揭贷款不能办理而导致被告不能清偿所欠的购房余款；但被告对其上述主张的事实不能提供证据证明，本院不予采信。综上，本院认为本案审理以原、被告于2013年6月1日订立的两份《商品房买卖合同》为准。原告已交付双方合同约定的两间商铺，并为两间商铺办理了房屋权属证书，被告称由于不能办理银行贷款而导致无法交付尚欠购房款的抗辩意见，本院认为：银行贷款是否可以办理都不能成为被告不支付购房款的抗辩理由，且双方在合同中约定申请银行按揭贷款是被告的责任，被告已支付购房款320400元，原告诉请被告支付尚欠的购房余款31万元符合法律规定，本院予以支持。被告未按约支付余款构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告逾期支付房款，且双方约定逾期付款超过30日的，如合同继续履行，被告应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，被告诉请按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金已超过双方的合同约定，本院不予支持。被告依法应从原告催告五日后开始支付欠付购房款及违约金，根据原告诉请的时间起点，本院确定被告从2014年8月25日起，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告高放支付原告广西丰利达置业有限公司购房款31万元及违约金（违约金计算：以31万元为基数，按每日万分之一计算，从2014年8月25日起计至清偿债务之日止）。案件受理费6718元，减半收取3359元（原告已预交），由被告高放负担。上述给付金钱的义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6718元（汇款户名：中国农业银行防城港分行营业室，广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。代理审判员 陆淑芸二0一五年十月二十六书 记 员 曾繁媚 更多数据：搜索“”来源：