（2014）朝民初字第16344号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2017-11-28
案件名称
刘与北京首开鸿城实业有限公司、北京房修一物业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某1,刘某2,北京房修一物业管理有限公司,北京首开鸿城实业有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第16344号原告刘某1，女，1983年4月13日出生，南京师范大学出版社北京教研中心教研员，住北京市西城区。委托代理人杨玉清，北京市重光律师事务所律师。被告刘某2，女，1959年11月1日出生，职业不详。被告北京房修一物业管理有限公司，住所地北京市西城区葱店胡同2号院7号楼2单元001号。法定代理人于洋，总经理。委托代理人白卫红，女，1970年2月23日出生，北京房修一物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。被告北京首开鸿城实业有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号院6号楼。法定代表人倪平，董事长。委托代理人董文学，男，1957年8月3日出生，北京首开鸿城实业有限公司干部，住北京市海淀区。委托代理人刘丽霞，女，1968年4月14日出生，北京首开鸿城实业有限公司干部，住北京市崇文区。原告刘某1（以下称姓名）与被告刘某2（以下称姓名）、被告北京房修一物业管理有限公司（以下简称房修一公司）、被告北京首开鸿城实业有限公司（以下简称首开公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨玉清，房修一公司的委托代理人白卫红，首开公司的委托代理人董文学、刘丽霞到庭参加了诉讼。刘某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于北京市朝阳区松榆里31楼1门×号房屋（简称涉案房屋）原系我奶奶牛某承租的公房。我自1991年该房交付给牛某开始，就一直随奶奶牛某和父亲刘某3共同居住在此。2003年2月25日，牛某去世，涉案房屋由我和父亲刘某3共同居住，刘某3变更为户主。2007年11月18日，刘某3去世，此后我一人在涉案房屋内居住，并于2008年成为该房屋户口簿的户主。2009年9月22日，我姑姑刘某2在我不知情的情况下与房修一公司签订涉案房屋的《公有住宅租赁合同》，此后于2009年10月14日与于某签订了《换房协议》。2009年10月15日，于某与房修一公司就涉案房屋签订了新的《公有住宅租赁合同》，成为该房屋承租人，并于2009年12月24日强行开锁占有涉案房屋，造成我居无定所。此时，我才得知刘某2、房修一公司与于某之间的上述约定。此后，我开始进行诉讼，起诉至法院要求确认刘某2与房修一公司签订的《公有住宅租赁合同》无效，北京市朝阳区人民法院经过审理判决确认该合同无效，并经过二审法院判决维持了该判决结果。此后，我又起诉要求确认于某与刘某2之间的《换房协议》无效，但北京市朝阳区人民法院判决驳回了我的请求，此后二审法院维持了该判决结果，但在判决结果中释明我可向刘某2另案主张赔偿。我认为刘某2的行为侵害了我承租涉案房屋的合法权利，导致我无处居住，且在此过程中，房修一公司和首开公司分别作为涉案房屋的物业管理单位和产权单位，没有经过审核就为刘某2和于某办理了租赁合同的前述手续，也存在过错和责任，应当与刘某2承担连带赔偿责任，故诉至法院，要求其连带赔偿我经济损失2168400元。刘某2未答辩。房修一公司辩称：刘某1仅是涉案房屋的原居住人，具有承租人的条件，但非实际承租人和房屋权利人，因此其无权要求赔偿。我公司是涉案房屋的管理单位，依照该房屋产权单位首开公司的委托对房屋实施管理。我公司与刘某2及于某前述《公有住宅租赁合同》都是依据首开公司为刘某2开具的准住证和退租证办理的，没有义务对其他事实问题进行审查。刘某1是否能够取得涉案房屋的承租权也不是我单位能够决定的。法院虽然在诉讼中确定我单位与刘某2签订的《公有住宅租赁合同》无效，但是并未认定刘某1就是涉案房屋的承租人，我单位也不可能侵犯到刘某1的承租权。刘某2经过换房取得新的住房，刘某1可以针对该新房屋主张权利，到该新房去居住，但是我方没有配合的义务，所以不同意刘某1的诉讼请求。首开公司辩称：刘某1不具备主张侵权的主体资格。法院虽然确认刘某2与房修一公司签订的《公有住宅租赁合同》无效，但没有认定刘某1是涉案房屋的承租人，双方的承租关系也不由法院调整。我公司不该作为本案被告。此前的诉讼中，刘某1明知我方是涉案房屋的产权单位，却不列我方作为被告，致我公司没有机会进行诉讼和陈述。我公司曾负责拆迁牛某原有的房屋，并将涉案房屋安置给牛某承租。作为涉案房屋的产权人，我公司委托房修一公司对涉案房屋进行管理，其只要见到我公司开具的准住证，就负责为持证人办理变更承租手续，因此承租人变更的审核权在我公司。2009年，刘某2到我公司办理承租人变更手续，其当时持有牛某的《公有住宅租赁合同》、户籍证明以及其他被安置人的死亡证明。我公司经过调取当时拆迁安置的相关备案材料，显示当时户籍上只有五个人，即牛某、刘振才、刘某3、刘某2和李某，并没有刘某1，其中牛某、刘振才是刘某2父母，李某是刘某2之子，因此我们按照我们公司内部规定，结合拆迁安置时户籍情况直接将涉案房屋承租人变更为刘某2。此外，在刘某1户口迁入涉案房屋时，牛某已经去世，因此其不存在与牛某共居的事实。我们在办理变更承租人的时候并不知道刘某1家里实际纠纷的情况，所以并未征求刘某1的意见。即使按照刘某1主张的变更承租人的条件，也需要其他家庭成员的同意，所以刘某1仍然不具备成为涉案房屋承租人的条件。经审理查明：刘某2系刘某1的姑姑。牛某系刘某1的祖母，刘某2的母亲。刘某3系刘某1的父亲，牛某之子。涉案房屋原系牛某与房修一公司签订《公有住宅租赁合同》承租的公房。首开公司是该房屋的产权单位，委托房修一公司对该房屋进行实际管理，并有权决定该房屋的承租变更事项。自1996年起，刘某1开始随刘某3、牛某居住在涉案房屋内。2003年，牛某去世。2007年，刘某3去世。2009年9月22日，首开公司为刘某2开具《准住证》。当日，房修一公司与刘某2另行签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋承租人变更为刘某2。2009年10月14日，刘某2与案外人于某签订《换房协议》换房。2009年10月15日，首开公司为刘某2开具了涉案房屋的《退住证》，并同时为于某开具了涉案房屋的《准住证》。当日，房修一公司与于某签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋承租人再次变更为于某。2010年10月25日，于某与首开公司签订《房屋买卖合同书》，以38833元的价格向首开公司购买了涉案房屋，并于2013年3月20日取得该房屋所有权证书。另查，刘某1曾于2010年将刘某2和房修一公司诉至本院，以双方签订之《公有住宅租赁合同》违反法律规定为由要求确认无效。本院审理后于2010年10月29日作出（2010）朝民初字第18303号民事判决书，认定刘某1为涉案房屋的长期共居人，具备成为合法的房屋新承租人的条件，并认定刘某2非涉案房屋长期共居人，取得的承租权不具有合法性，据此确认该合同无效。后刘某2不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院经过审理作出（2011）二中民终字第01012号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后，刘某1再次将刘某2、于某等作为被告起诉，以上述判决为依据，认为刘某2与于某之间存在恶意串通，要求确认刘某2与于某之间的换房协议无效并由于某向其返还涉案房屋。本院审理后作出（2012）朝民初字第09635号民事判决书，认为刘某1主张的恶意串通证据不足，驳回了其诉讼请求，并告知刘某1可就赔偿问题另行主张。后刘某1不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院审理后作出（2013）二中民终字第16566号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，刘某1称房修一公司和首开公司在明知其是涉案房屋原承租人牛某的共居人的情况下，未将承租人变更为其本人而变更为刘某2，随后又配合刘某2办理和于某的换房及购房手续，导致其完全丧失了承租涉案房屋的可能，且在确认合同无效诉讼进行过程中，再次配合于某办理了房屋购买及过户手续，造成其损失并存在恶意，应当与刘某2连带共同承担赔偿责任。房修一公司称其受涉案房屋产权人首开公司委托，按首开公司开具的准住证等手续办理涉案房屋的承租人变更事项，因此对此无责任。首开公司认可房修一公司所述，称其系涉案房屋产权单位，委托房修一公司代管涉案房屋的承租变更手续，并称涉案房屋系牛某一家因北京市东城区花市东头条平房（简称花市平房）拆迁而安置，当时被安置人口为牛某、刘振才、刘某3、刘某2、李某，并无刘某1。在牛某去世后，首开公司依据其公司内部规定按照拆迁安置时在册人口情况确定由刘某2承租涉案房屋并无不当，但首开公司并未针对其主张提交充分证据佐证。刘某1对此不予认可，称承租人的变更应当以是否与原承租人共居为依据。首开公司对此不予认可，称其作为涉案房屋的产权单位，有权决定涉案房屋的承租人变更情况，即使按照刘某1主张的变更条件，也需要牛某的其他家庭成员同意，故刘某1仍无权承租涉案房屋。经询，在首开公司变更涉案房屋承租人为刘某2的过程中，并未征求刘某1的意见。诉讼中，刘某1向本院申请对涉案房屋进行价格评估。本院依法委托北京首佳房地产评估有限公司进行该评估。该公司经过现场勘查后出具评估报告，确定涉案房屋总价为1771300元。评估费5500元，由刘某1垫付。针对该评估结果，刘某1予以认可，称因刘某2、首开公司和房修一公司的过错造成其无法取得涉案房屋的承租权，进而无法通过房改政策购买涉案房屋而取得所有权，故应当按照房屋实际价值对其进行赔偿；首开公司和房修一公司表示刘某1非涉案房屋产权人，无权对涉案房屋提出评估要求，加之涉案房屋原系承租公房，市场价值无法确定，故不认可评估结论。现刘某1起诉要求刘某2、首开公司和房修一公司连带赔偿其经济损失2168400元。刘某2未发表意见。首开公司和房修一公司均对此不予认可。上述事实，有身份关系证明信、《准住证》、《退住证》、《公有住宅租赁合同》、《房屋买卖合同书》、房屋所有权证书、民事判决书、评估报告及当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，涉案房屋原系牛某承租，刘某1为牛某共居人，享有在牛某去世后承租涉案房屋的相应权利。刘某2与房修一公司签订之《公有住宅租赁合同》虽经法院确认无效，但刘某2已与案外人于某签订换房协议，且于某在取得涉案房屋后购买了涉案房屋的所有权，致使刘某1彻底失去承租使用涉案房屋的权利，因此刘某2应当承担由此给刘某1所造成损失的赔偿责任。房修一公司在与刘某2订立合同过程中，未征求刘某1的意见，亦存在一定过错，亦应当承担相应责任，结合本案事实，房修一公司按照首开公司的安排办理房屋承租变更手续，并不负责对合同承租方资格进行审查，故相应责任应由首开公司承担，具体比例，本院结合其过错程度酌情判定。涉案房屋的价值虽经评估确定，但该价值并非原告未能取得涉案房屋承租权利的实际损失数额，应在既有价值基础上进行适当扣减，且考虑到刘某2基于与原承租人牛某的身份关系所应享有的相应权利，故对刘某1实际损失之数额，本院结合上述因素酌情予以判定，并确定刘某2、首开公司各自的赔偿数额。刘某2经本院合法传唤未按时到庭应诉，视为其放弃相应抗辩和质证权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘某2于本判决生效后七日内赔偿原告刘某1经济损失七十六万五千元；二、被告北京首开鸿城实业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘某1经济损失八万五千元；三、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24147元，由原告刘某1负担10772元（已交纳），由被告刘某2负担11450元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京首开鸿城实业有限公司负担1925元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定评估费5500元，由原告刘某1负担2750元（已交纳），由被告刘某2和被告北京首开鸿城实业有限公司共同负担2750元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告刘某2负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 刚人民陪审员 苏贵增人民陪审员 吴 迪二〇一五年十月二十六日书 记 员 贾月双 来自