（2015）峨眉民初字第1236号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-02-26
案件名称
宋明、李兰与黄强等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
峨眉山市人民法院
所属地区
峨眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋明,李兰,四川远近联盟投资有限公司,黄强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款
全文
四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2015）峨眉民初字第1236号原告：宋明，男，汉族，生于1983年7月31日，住四川省峨眉山市。原告：李兰，女，汉族，生于1983年8月11日，住四川省峨眉山市。委托代理人：李经纬，四川理明律师事务所律师。（特别授权）被告：四川远近联盟投资有限公司（原四川萨木雅投资有限公司更名），住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人：谢文胜，总经理。委托代理人：廖建鹏，男，汉族，生于1961年4月29日，户籍地乐山市，住四川省乐山市市中区。（特别授权）委托代理人：江东，男，汉族，生于1966年3月14日，户籍地内江市，华安保险公司任职，住四川省乐山市市中区。（特别授权）被告：黄强，男，汉族，生于1967年6月10日，住四川省乐山市市中区。原告宋明、李兰诉被告四川远近联盟投资有限公司（以下简称四川远近投资公司）、黄强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告宋明及宋明、李兰的委托代理人李经伟，被告四川远近投资公司的委托代理人廖建鹏、江东到庭参加了诉讼，被告黄强经公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋明、李兰诉称：被告黄强受被告四川远近投资公司的委托就“乐山——（峨眉）——汉源”高速公路设立办公室事宜，于2014年1月18日由被告黄强与原告签订了《门市租赁合同》，合同约定，原告向被告四川远近投资公司出租位于峨眉山市滨湖西路248号、250号、252号和滨湖西路226号1栋1单元301号、302号、401号、402号及1栋1单元4楼的露台部分共计2300平方米；租期4年即从2014年元月19日起至2018年元月18日止；4年租金共计175万元，在签订本合同后40天（2014年2月28日前）一次性付清；被告承租的门市露台部分自行搭建，费用自理。为便于被告设计装饰，在被告看好门市时双方签订租赁合同前，原告就已将全部出租门市交付给了被告，但被告并没有按合同约定支付租金，在原告不断催促下，被告黄强于2015年1月才支付租金20万元，至今尚拖欠租金155万元。现被告黄强失去联系，拖欠租金长达1年半的时间，被告的行为已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉之法院，请求：1、支付拖欠门市租金155万元或者终止门市租赁合同，并按约定承担违约金；2、承担全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、门市租赁合同，以证实被告黄强与二原告签订的租赁合同，约定租金及违约金的事实；2、证明，以证实原四川萨木雅投资有限公司出具证明证实被告黄强系公司股东，且担任公司副总经理的事实；3、特别授权委托书，以证实原四川萨木雅投资有限公司出具委托书，授权被告黄强与政府相关职能部门代表本公司洽谈一切事宜，并具签字权，在合法的原则基础上一切经济法律责任由公司负责承担，授权期限从2013年4月8日至2014年12月30日止的事实；被告四川远近投资公司辩称：我原四川萨木雅投资有限公司已更名为四川远近联盟投资有限公司，被告黄强与二原告签订的租赁合同我公司并不知情，原公司没有授权黄强签订门市租赁合同，故公司对黄强的个人行为不应当承担任何责任。被告四川远近投资公司为反驳原告的主张，向本院提交如下证据材料：1、原四川萨木雅投资有限公司章程，以证实公司股东的情况，公司股东并无黄强此人的事实；2、企业名称变更核准通知书，以证实原四川萨木雅投资有限公司现变更为四川远近联盟投资有限公司的事实；3、特别授权委托书，以证实原四川萨木雅投资有限公司出具给被告黄强授权范围没有对外租赁房屋的事宜，且授权期限从2012年7月1日至2012年10月30日止的事实；4、承诺书，以证实被告黄强向公司承诺的内容与我公司委托书的时间相印证的事实；5、照片，以证实租赁门市位置所挂牌公司与我公司无公司的事实。被告黄强未答辩，也未提供相关证据。对原告宋明、李兰及被告四川远近投资公司当庭提交证据，双方的质证意见：被告四川远近投资公司对原告宋明、李兰提交的证据1认为合同系被告黄强个人行为，与我公司无关；对证据2、3无原件，系被告黄强伪造，黄强非公司股东，授权时间被篡改。原告宋明、李兰对被告四川远近投资公司提交的证据1、2无异议；对证据3、4认为与本案无关联性；对证据5无异议。本院认证意见为：对原告提交的证据1系原告与被告黄强个人行为，事后未得到被告四川远近投资公司追认，该租赁合同仅对原告与被告黄强产生效力；对证据2、3，原告不能提供原件，且被告四川远近投资公司不予认可，故不予采信。对被告四川远近投资公司提交的证据1—5均未提出异议，对该证据本院予以采信。根据以上认证证据以及庭审调查，本院查明如下事实：2014年1月18日由被告黄强以被告四川远近投资公司（原四川萨木雅投资有限公司）名义与原告签订了《门市租赁合同》，合同约定，原告向被告四川远近投资公司出租位于峨眉山市滨湖西路248号、250号、252号和滨湖西路226号1栋1单元301号、302号、401号、402号及1栋1单元4楼的露台部分共计2300平方米；租期4年即从2014年元月19日起至2018年元月18日止；4年租金共计175万元，在签订本合同后40天（2014年2月28日前）一次性付清；被告承租的门市露台部分自行搭建，费用自理；租赁期间双方不得违约，如一方违约，违约方付守约方违约金合同总价的10%。合同签订后仅有原告宋明、李兰和被告黄强签名，没有加盖原四川萨木雅投资有限公司的印章。为便于被告黄强设计装饰，在被告黄强看好门市时双方签订租赁合同前，原告就已将全部出租门市交付被告黄强，但被告黄强并没有按合同约定支付租金，在原告不断催促下，被告黄强于2015年1月才支付租金20万元，至今尚拖欠租金155万元。现被告黄强失去联系，拖欠租金长达1年半的时间，无奈，原告于2015年7月7日诉来我院，请求依法判如诉求。庭审中，原告口头放弃对被告四川远近投资公司追诉，确定其诉求为终止门市租赁合同，被告黄强承担判决生效前22个月的房屋租金802000元及约定的违约金175000元。本案因被告黄强未到庭参加诉讼而致调解无基础。上述事实有原告起诉书及提交证据门市租赁合同、证明、特别授权委托书，被告四川远近投资公司提交四川萨木雅投资有限公司章程、企业名称变更核准通知书、特别授权委托书、承诺书、照片及本院庭审笔录在卷证实。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案被告黄强未按租赁合同约定支付租金，现已去向不明，其违约行为导致不能实现合同目的，二原告请求解除租赁合同，本院依法应予支持；被告黄强从租赁合同约定的履行时间即2014年1月19日致解除合同之日长达21个月仅支付200000元租金，尚有565000元（1750000元÷48个月×21个月－200000元）未付，被告黄强应当承担给付义务，合同解除后尚未履行部分终止履行；依据双方合同约定，一方违约，违约方付守约方违约金合同总价的10%，即被告黄强应当承担因合同违约解除的约定违约金175000元（1750000元×10%）；因二原告明确表示放弃要求被告四川远近投资公司承担责任的民事行为不违反法律规定，本院依法予以准予。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条一款第（四）项、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条一款的规定，判决如下：一、从即日起解除原告宋明、李兰与被告黄强于2014年1月18日签订的《门市租赁合同》，同时在本判决生效后十五日内由被告黄强支付原告宋明、李兰从2014年1月18日至2015年1月18日止的租金共计565000元；二、在本判决生效后十五日内，由被告黄强支付原告宋明、李兰违约金175000元；三、驳回原告宋明、李兰的其他诉讼请求。诉讼费用9375元，公告费900元，由被告黄强负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长 杨 刚人民陪审员 吴华军人民陪审员 王炎明二〇一五年十月二十六日书 记 员 唐 娟 来源：