（2015）淮小民初字第0417号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-11
案件名称
淮安市江淮物业管理有限公司与蒋学刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮阴区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市江淮物业管理有限公司,蒋学刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《江苏省物业管理条例》：第七十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮小民初字第0417号原告淮安市江淮物业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区北京西路北侧。法定代表人刘佳颖，该公司总经理。委托代理人王海浩，江苏群汇律师事务所律师。委托代理人董颖（实习），江苏群汇律师事务所律师。被告蒋学刚。原告淮安市江淮物业管理有限公司（以下简称江淮公司）诉被告蒋学刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由代理审判员沈潇适用小额诉讼程序于10月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海浩、董颖，被告蒋学刚到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告江淮公司诉称：2007年9月，被告入住淮安市淮阴区多瑙河·国际公寓（以下简称多瑙河小区）并与原告签订物业合同。合同约定由原告为被告提供物业服务，被告按照建筑面积每平方米每月0.35元交纳物业服务费用（以下简称物业费），如未按时交纳，则每日按应交纳金额万分之五支付违约金。原告依约为被告提供物业服务至今，但被告已欠交物业费8494元，原告多次催要，均无效果。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令被告：1.给付自2008年9月20日起至2015年9月20日止的物业费8494元；2.给付自2008年9月20日起至2015年9月20日止的违约金4655元；3.承担本案诉讼费用。被告蒋学刚辩称：被告确系多瑙河小区1幢1001室业主，对原告诉称物业费未交纳时间、物业费收取标准、被告房屋建筑面积均没有异议。被告未交纳物业费原因：1.被告入住第一年，电瓶车被盗、车库门被撬，原告既没有赔偿被盗损失，也没有对车库门进行修理；2.被告入住第二年，房屋飘窗渗水霉变，此外，由于11楼住户窗户未关致雨季时雨水打进11楼室内产生渗透，引发被告家卧室、客厅和书房屋顶渗水，装潢霉变，被告找原告公司和开发商上述问题，两家公司一起上门调解，愿意就飘窗及装潢霉变等合计赔偿7500元。3.之前已经跟原告公司说过，如问题不处理好，直接用物业费进行抵扣，原告公司默认了。4.业主两年或三年不交纳物业费，物业公司就应该起诉。综上，被告在原告将问题都处理好后同意交纳物业费。经审理查明：被告系多瑙河小区1幢1001室业主。2007年9月26日，原告以甲方身份与作为乙方的被告签订了《多瑙河·国际公寓前期物业管理协议》（以下简称《物业合同》），约定由原告为被告提供物业服务。《物业合同》内容概要：乙方所购房屋基本情况：建筑面积124.74平方米……根据国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议……物业管理服务质量一、房屋外观1.房屋外观完好整洁、无重大缺损现象（注：如需维修由原产权单位负责费用）……3.房屋装修符合管理规定，无私改乱拆、乱搭建现场……二、共用部位、公用设施设备的维护和管理1.水、电、气等设施设备日常维护，处于良好工作状态……三、环境卫生1.小区内五脏、乱、差现场，环境状况好……四、绿化1.花草树木长势良好，无枯花、无损坏、无虫害……五、交通秩序与车辆停放1.车辆停放有序，自行车摩托车入库；2.做好交通秩序管理，保证道路畅通。六、安全防范1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.主出入口24小时值班；3.配备保卫人员，白天、夜间巡逻。七、消防……2.禁止乱推乱放，保证消防通道畅通物业管理服务费用……二、住宅暂按市三级收费标准的下限，以建筑面积每月每平方0.35元执行，以后如有调整以文字通知为准……四、一方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，并协助物管公司与受让者办好承接手续……违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……另查明：1.原告庭审陈述：（1）被告家飘窗渗水是房屋质量问题，应由开发商负责，原告的服务内容不包含房屋质量；（2）11楼房屋没有卖出，窗户没有关闭导致渗水，原告已协助被告到开发商处进行调解，由于开发商与被告就数额没有达成一致，故问题没有解决；（3）对被告陈述原告曾同意以物业费抵扣开发商应承担的费用的说话不予认可。2.经本院现场勘验，多瑙河小区存在电梯楼道照明损坏、车路面破损、消防设施缺损、绿化被破坏等情况。3.被告在限定的三日期限内并未向本院提交任何证据。上述事实有双方当事人庭审陈述，原告提交的《物业合同》，本院现场勘查照片等证据证实，经质证，本院予以确认。针对被告蒋学刚辩称，原告对被告车辆被盗、车库门损害负有责任。本院认为，原告在《物业合同》中对自身的公共秩序维护、安全防范巡视等义务进行了约定，如原告未履行其应尽的义务，则需对造成的损失承担相应的赔偿责任。本案中，被告对自己提出的反驳原告诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，因被告未能提供证据证明系由于原告未履行应尽义务致车辆被盗、车库门损害，且原告对此不予认可，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。针对被告蒋学刚辩称，原告对被告家飘窗及屋顶渗漏负有责任。本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第七十一条，如被告家房屋确实存在质量问题，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修；如保修期已届满，房屋共用部位的小修费用由原告承担，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。原告作为物业服务提供者没有维修房屋的义务，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。针对被告蒋学刚辩称，业主两年或者三年未交纳物业费，物业公司就应该起诉。本院认为，物业合同是同一债务分期履行，整个合同为同一整体，实质为同一笔债务，本案物业费的按月计算、按年交纳是分期履行义务，因此应当自物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，现双方签订的物业合同仍在继续履行，因此不存在超诉讼时效问题，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。针对被告蒋学刚辩称，原告之前默认以物业费抵扣开发商应承担的费用。本院认为，因原告对此说法不予认可，开发商和物业公司亦是两不同的法人主体，且被告对此说法并未举证证明，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。原、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同，当事人应当按约定全面履行自己的义务。物业服务的水平应当与物业服务的收费标准相适应，原告提供的物业服务不可能绝对完美、无任何瑕疵。物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如因物业服务存在稍许瑕疵，业主即不交纳物业服务费，物业服务将无法继续开展，此举既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。被告作为业主，应当根据物业合同约定及时交纳物业费。与此同时，根据质价相符原则，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对于其诉讼请求予以酌情支持。综上，被告蒋学刚自2008年9月20日起至2015年9月20日止未交纳的物业费合计124.74平方米×84个月×0.35元／月／平方米=3667.36元，故对该笔费用，本院酌情支持3300元并对违约金不予支持。本案调解未果。依照《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条，《江苏省物业管理条例》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蒋学刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告淮安市江淮物业管理有限公司自2008年9月20日起至2015年9月20日止的物业服务费3300元；二、驳回原告淮安市江淮物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋学刚负担。（原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）本判决为终审判决。代理审判员 沈潇二〇一五年十月二十六日书 记 员 谭笑附：相关法律条文1.《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。2.《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3.《江苏省物业管理条例》第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。 来源：