（2015）沪一中民二（民）终字第851号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-17
案件名称
上海天永资产管理有限公司诉黄永建等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第851号上诉人（原审被告、反诉原告）上海天永资产管理有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄永建。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄永艳。被上诉人（原审原告、反诉被告）成都火山魔方餐饮有限公司。法定代表人黄永建，总经理。上诉人上海天永资产管理有限公司（以下简称天永公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市永福路＊＊＊号房屋的权利人为上海徐汇＊＊公司。2008年9月，上海徐汇＊＊公司出具委托书给上海中＊企业发展有限公司，委托其对外出租和管理上海市永福路＊＊＊号建筑面积1，257平方米的房屋。2009年6月19日，天永公司（前身为上海天永投资有限公司，于2012年5月更名为上海天永资产管理有限公司）向上海中＊企业发展有限公司承租上海市永福路＊＊＊号房屋，并办理了租赁备案手续。2011年7月，上海中＊企业发展有限公司出具转租批复意见，同意天永公司转租系争房屋。2013年4月5日，成都火山魔方餐饮有限公司（以下简称火山魔方公司）（乙方）与天永公司（甲方）签订房屋租赁协议，约定，1-1，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市永福路＊＊＊号一楼107室物业即系争房屋，建筑面积163平方米，用途为商铺；2-1，乙方向甲方承诺，租赁该物业作简餐厅使用；2-3，乙方在物业进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，甲方可根据实际情况提供必要协助，有关费用由乙方承担；3-1，甲方于2013年4月5日前向乙方交付该物业，租赁期自2013年4月5日起至2018年12月31日止，免租期自2013年4月5日起至2013年5月19日止，在免租期期间乙方不需向甲方支付房租，但必须支付物业管理费及其他相关费用；3-2，如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，乙方需向甲方补交该等期间的所有租金，且甲方有权在保证金中直接予以扣除，超过剩余保证金的，甲方仍有权追索；3-5，甲方同意乙方可以按照本合同及相关法律法规对该物业进行装修，包括额外消防喷淋、空调及其他设施的安装等；4-1，该物业的租金，起始首年租金为人民币（下同）22元／平方米／天，租赁第二年每年租金递增5%，2013年5月20日至2014年5月19日，每月租金109，074元，2014年5月20日至2015年5月19日，每月租金114，528元；4-2，乙方支付租金的方式如下，每个月预先支付，乙方应提前一个月交付房租，即于每月1日前向甲方提前支付下月租金，租金逾期支付的或未全额付清的，则乙方每日需按未付租金的5‰支付滞纳金，4-4，该物业的物业管理费为20元／月／平米，每月物业管理费为3，260元，物业管理费与租金同时支付，逾期支付或未全额付清的，则乙方每日需按未付物业管理费的5‰支付滞纳金；5-1，合同签订后的三个工作日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金，保证金为3个月的租金即327，222元；5-4，租赁期间，使用该物业所发生的水、电、通讯、物业管理费、消防验收登记等费用，租赁登记费和营业执照办理等相关费用由乙方承担；6-2，乙方应在每次装修进场前向甲方支付装修押金和装修垃圾运输费，装修押金为109，074元；8-1，租赁期满，除非甲乙双方届时另有约定，乙方应将物业良好、清洁地交还给甲方，并还须同时符合以下所有条件，⑴该物业应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态，…；8-4，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该物业的，甲方有权行使收回该物业的权利包括在乙方不在场的情形下进入、收回房屋，该房屋内乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、设备、装置、电器、物品、设施、材料、设备或者其他物品，视为乙方放弃前述物品，甲方有权根据自己的判断，以任何方式处置前述物品，乙方对此无异议，因清理、保管前述物品（如有）所产生的所有费用，应由乙方承担，可以直接从租赁保证金中扣除；12-4，在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，乙方除不享有本合同3-1条规定的免租期，应补交免租期的租金外，还应向甲方支付相当于6个月租金数额的违约金。合同签订后，2013年4月10日，火山魔方公司与天永公司签订交房确认书，天永公司将系争房屋交付给火山魔方公司，交房确认单明确，系争房屋无煤气表。当天，火山魔方公司向天永公司支付租金109，074元、物业管理费8，150元，押金327，222元。2013年6月19日至2013年11月14日期间，天永公司分别开具付款人为上海再＊餐饮管理有限公司的租金、管理费发票给火山魔方公司，火山魔方公司支付至2013年11月租金计763，518元、物业管理费计27，710元。火山魔方公司收到系争房屋后，投资装修，于2013年5月21日向天永公司支付装修押金109，074元，于2013年6月20日向上海大众燃气有限公司支付设计预收款5，000元，于2013年7月15日向上海大众燃气有限公司支付工程费15，076元。2013年9月5日，火山魔方公司向上海市保安房屋总公司徐汇区公司分别支付干粉灭火器、灭火箱、安全指示牌、双头应急灯计990元。原审又认定，2013年4月15日，黄永建、黄永艳向上海市工商行政管理局申请注册公司，2013年4月19日，上海市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，同意预先核准投资人黄永艳、黄永建出资，注册资本为500，000元的企业名称为“上海再＊餐饮管理有限公司”，保留期自2013年4月19日至2013年10月19日；2013年10月12日，上海市工商行政管理局出具企业名称延期核准通知书，保留期延长至2014年4月19日。原审再认定，2013年12月9日，火山魔方公司向天永公司发出信函，提出，在天永公司提供合法有效的门牌号证明之前，暂缓支付租金，并要求天永公司在2013年12月12日之前积极主动联系火山魔方公司，逾期视为天永公司无法继续履行合同义务，由此引起一切不良后果由天永公司自行承担。2013年12月10日，天永公司向火山魔方公司送达催款函。2013年12月12日，火山魔方公司复函给天永公司，表示暂缓支付租金，继续要求天永公司提供符合上海市工商管理局要求的房屋门牌号等相关证明。次日，天永公司向火山魔方公司发出催款函，要求火山魔方公司支付2013年12月1日至2013年12月31日间的房租、物业管理费。2013年12月19日，天永公司回信给火山魔方公司，为此，火山魔方公司又于2013年12月20日复函。2014年1月13日，天永公司再次向火山魔方公司发出催款函。原审另认定，案外人上海奥＊＊餐饮有限公司，住所地为上海市永福路＊＊＊号104室，成立于2011年4月12日。案外人上海思＊＊餐饮有限公司，住所地为上海市永福路＊＊＊号203室，该公司于2011年11月16日成立。案外人上海希＊＊餐饮有限公司，住所地为上海市永福路＊＊＊号102室，成立于2010年7月15日。案外人考＊＊（上海）餐饮有限公司，住所地为上海市永福路＊＊＊号105、202室，成立于2010年6月30日。案外人帕＊＊（上海）餐饮有限公司，住所地为上海市永福路＊＊＊号三楼302室，成立于2010年9月9日。案外人奥＊＊（上海）餐饮有限公司，住所地为上海市永福路＊＊＊号106室，成立于2012年4月27日。案外人上海朗＊餐饮有限公司徐汇分公司，营业场所为上海市永福路＊＊＊号103室，成立于2010年7月23日。原审审理中，根据火山魔方公司的申请，法院委托上海＊＊事务所有限公司对上海市永福路＊＊＊号107室房屋不可拆移的装修、设备、设施进行司法鉴定，司法鉴定意见书明确造价原价为679，475元，折旧10个月，装修残值为577，553.70元。经质证，火山魔方公司认为有异议，司法鉴定有漏项，未包含固定、定制的不锈钢红酒柜、卡座真皮沙发、橱柜，未包含机电工程部分（系电路改造费用）、餐厅室内设计费、餐厅天然气设计及安装、进口石材马赛克等费用；天永公司表示无异议。司法鉴定单位到庭解释，酒柜是设备，沙发系家具，均不属于工程造价范围，设计费是二次费用，一般不构成工程造价，天然气费是配套，与工程造价没有直接关系。之后，法院会同双方进行现场勘查，根据现场实际情况增补吊顶马赛克、墙面凹凸肌理涂料，上海第一测量师事务所有限公司出具补充意见，补充造价为109，991元，折旧10个月，装修残值93，492.50元。经质证，双方均表示无异议。法院对上述司法鉴定意见书予以确认。2014年12月2日，原审法院会同火山魔方公司与天永公司进行现场勘查，系争房屋除不可拆移的装修外，仅有酒柜一组、沙发一组。火山魔方公司自认其于2013年5月对系争房屋投资装修，于2013年7月装修完工后进行试营业，经营到2014年1月；并提出其于2014年1月15日搬离系争房屋，认为酒柜、沙发系定制，不可移动。天永公司表示，其在2014年2月底发现火山魔方公司在未经事先通知的情况下擅自搬离租赁房屋，火山魔方公司搬离时未与其办理交接手续，其在联系火山魔方公司无果后于2014年4月中旬更换租赁房屋的钥匙，之后，由于火山魔方公司提起诉讼并申请司法鉴定，在第一次鉴定现场勘查前未对外重新招租，至今未对外出租；同时提出，火山魔方公司在庭审中提及的煤气表和管道，由于天永公司不确认火山魔方公司实际拥有该些设备，故天永公司无义务向火山魔方公司进行补偿或返还。原审认为，欺诈是一方故意陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况，并诱使对方订立合同。合同欺诈的构成要件是，1、欺诈方具有欺诈的故意，2、欺诈方实施了欺诈行为，3、相对人因欺诈而陷入错误，即相对人陷入错误，与欺诈行为之间具有因果关系，4、受欺诈人因错误而作出意思表示，即受欺诈人须作出意思表示，而且该意思表示与其受欺诈而陷入的错误具有因果关系。根据火山魔方公司与天永公司均出示的工商登记材料可确定，上海市永福路＊＊＊号房屋由天永公司自编室号分别出租，曾办出工商注册登记手续，上海市工商行政管理局也出具了“预先核准投资人黄永艳、黄永建出资，注册资本为500，000元的企业名称为‘上海再＊餐饮管理有限公司’”的企业名称预先核准通知书，而火山魔方公司与天永公司间房屋租赁协议未约定天永公司有为火山魔方公司办出营业执照及由此产生的民事责任；在房屋租赁协议履行过程中，天永公司已将系争房屋交付火山魔方公司使用，火山魔方公司接受系争房屋后，投资装修，并进行了数月的试营业。关于火山魔方公司提出，天永公司恶意隐瞒非法划分租赁，将违法编号的房屋以欺骗的手段出租于火山魔方公司用于设立公司和开设餐厅使用，导致火山魔方公司违背真实意思表示的情况下签订合同之意见，火山魔方公司至今未提供“上海再＊餐饮管理有限公司”因天永公司出租给火山魔方公司房屋进行注册存在瑕疵及天永公司的行为符合合同欺诈构成要件的充分证据，故火山魔方公司要求撤销双方间的房屋租赁协议及天永公司向黄永建、黄永艳、火山魔方公司返还已支付的房租及物业费计791，228元，缺乏依据，法院不予支持。由于火山魔方公司至今未提供天永公司有根本违约的相关证据，火山魔方公司于2014年1月在未与天永公司办理房屋交接手续的情况下搬离系争房屋，未按约支付2013年12月起的租金，构成违约，对此应承担相应的民事责任；天永公司在诉讼前后更换了系争房屋的钥匙，视为火山魔方公司与天永公司间房屋租赁协议已解除，天永公司根据房屋租赁协议的约定，提出没收保证金之答辩意见，法院予以采纳，故火山魔方公司要求天永公司向黄永建、黄永艳、火山魔方公司返还租房保证金之诉讼请求，法院不予支持；天永公司提出扣留火山魔方公司的装修押金至房屋恢复原状之答辩意见，缺乏依据，法院不予采纳，故火山魔方公司要求天永公司返还餐厅装修押金之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。参照上海第一测量师事务所有限公司出具的司法意见书确定的系争房屋火山魔方公司投资不可拆移装修残值为671，046.20元，鉴于天永公司自认于2014年4月中旬更换系争房屋的钥匙，故火山魔方公司要求天永公司赔偿黄永建、黄永艳、火山魔方公司房屋装修损失1，311，032.12元，缺乏依据，法院不予支持，法院酌情判处天永公司补偿火山魔方公司不可拆移装修损失470，000元。火山魔方公司自认于2014年1月15日搬离系争房屋，在法院2014年12月2日会同双方进行现场勘查时，现场除不可拆移装修外，仅有不锈钢红酒柜及卡座真皮沙发，火山魔方公司主张的其余家具、设备、设施、物品等均已不在系争房屋内，故火山魔方公司要求天永公司赔偿黄永建、黄永艳、火山魔方公司物品及其他损失404，689.91元，法院不予支持；火山魔方公司未搬走的不锈钢红酒柜、卡座真皮沙发仍归黄永建、黄永艳、火山魔方公司所有，由黄永建、黄永艳、火山魔方公司在不破坏系争房屋装修等结构的情况下予以拆除。鉴于黄永健、黄永艳自认，系争房屋由黄永健、黄永艳投资欲设立的“上海再＊餐饮管理有限公司”使用、经营，结合双方均提供的收付款凭证，现场勘查时系争房屋未对外出租，又根据双方间签订的交房确认书，故天永公司依据房屋租赁协议反诉要求黄永建、黄永艳、火山魔方公司赔偿六个月的租金损失计人民币654，444元、向天永公司退还免租期租金及支付拖欠2013年12月及2014年1月的水电费8，170元之诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但天永公司计算免租期租金有误，黄永建、黄永艳、火山魔方公司应向天永公司给付2013年4月10日至5月19日间的租金计141，796.20元。由于天永公司开具给火山魔方公司的租金、物业管理费发票仅注明月份，未注明日期，根据双方间房屋租赁协议的约定，法院认定，黄永建、黄永艳、火山魔方公司已支付租金、物业管理费至2013年12月19日止，故天永公司反诉要求黄永建、黄永艳、火山魔方公司支付2013年12月1日至2013年12月19日间租金及物业管理费之诉讼请求，法院不予支持，天永公司反诉要求黄永建、黄永艳、火山魔方公司支付2013年12月20日至2014年1月31日间的房屋租金、物业费及滞纳金之诉讼请求，法院予以支持，具体由法院依法判处。关于燃气设备，虽然火山魔方公司出示了支付燃气设备的相关付款凭证，但在法院会同双方进行现场勘查时，火山魔方公司未提及燃气、消防等设备，且未进一步提供燃气设备设施之使用凭证等予以佐证，现天永公司提出，不确认火山魔方公司实际拥有该些设备等，故火山魔方公司要求天永公司赔偿燃气设备，缺乏依据，法院不予支持。关于燃气设备的设计费及装修设计等费用，不属于不可拆移的装修、设备、设施，火山魔方公司要求天永公司赔偿上述费用，缺乏依据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于二○一五年二月九日作出判决：一、天永公司于判决生效之日起十日内向黄永建、黄永艳、火山魔方公司返还餐厅装修押金计人民币109，074元；二、天永公司于判决生效之日起十日内向黄永建、黄永艳、火山魔方公司赔偿房屋装修等损失人民币470，000元；三、天永公司于判决生效之日起十日内向黄永建、黄永艳、火山魔方公司返还不锈钢红酒柜一组、卡座真皮沙发一组；四、黄永建、黄永艳、火山魔方公司于判决生效之日起十日内向天永公司赔偿六个月的租金损失（即违约金）计人民币654，444元及给付2013年4月10日至5月19日间免租期租金计人民币141，796.20元；五、黄永建、黄永艳、火山魔方公司于判决生效之日起十日内向天永公司支付2013年12月20日至2014年1月31日间的租金计人民币145，432元及物业管理费计人民币4，346.67元；六、黄永建、黄永艳、火山魔方公司于判决生效之日起十日内向天永公司支付逾期支付租金及物业管理费的滞纳金（滞纳金的计算方式为，均以每日千分之五为利率，本金37，444.67元、自2013年12月2日起算，本金112，334元、自2014年1月2日起算，至判决生效之日止，滞纳金以本金为限）；七、黄永建、黄永艳、火山魔方公司于判决生效之日起十日内向天永公司支付2013年12月至2014年1月间的水电费计人民币8，170元；八、驳回黄永建、黄永艳、火山魔方公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30，346元，保全费5，000元，合计35，346元，由黄永建、黄永艳、火山魔方公司负担28，391.80元，天永公司负担6，954.20元。反诉受理费7，133.50元，黄永建、黄永艳、火山魔方公司负担6，483.30元，天永公司负担650.20元。审计费33，560元，黄永建、黄永艳、火山魔方公司负担16，780元，天永公司负担16，780元。判决后，天永公司不服，上诉于本院，诉称：2014年1月，被上诉人未与上诉人办理交接手续即搬离，且欠付租金，构成违约，应自行承担装修损失；依据合同之约定，被上诉人擅自退场，所有遗留物品不予返还；合同约定由被上诉人自行办理所有证照，上诉人积极予以配合，因此，申请执照的义务由被上诉人自行承担，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项。被上诉人火山魔方公司、黄永建、黄永艳辩称：被上诉人无法取得营业执照，无法实现合同目的，其并非擅自退租；企业注册不允许涉讼房屋内一址多照，上诉人欺骗被上诉人，应承担责任，故不同意上诉请求。二审中，被上诉人提供调查谈话笔录一份，旨在证明一址多照不符合法律规定；上诉人表示无法确认真实性，并认为本案不适用一址多照之情形。本院遂至上海市徐汇区市场监督管理局注册许可科作了调查，徐＊副科长认可被上诉人出示的调查谈话笔录的真实性，并表示2013年涉讼房屋内已有永福食府办理营业执照，由于不允许一址多照，故不能在同一地址重复办理营业执照，至于永福路＊＊＊号102室、103室等有企业注册，系注册时相关系统尚未建立，尊重历史现状的结果。本院认为，被上诉人出示的调查谈话笔录具有证据效力，可予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼房屋租赁协议于法无悖，双方均应恪守。依据合同之约定，装修押金将于物业装修完毕、经出租方验收合格之日起一个月内，由出租方无息退还给承租方或直接转为该物业的租金。本案中，天永公司确认火山魔方公司装修完毕并予以验收，因此，原审判决返还装修押金并无不妥，可予维持。本院注意到，依据现行的企业住所登记管理之相关规定，涉讼房屋确实不能实现一址多照；永福路＊＊＊号内其他房屋办出营业执照皆为历史原因所致；本案中，天永公司并无欺诈之故意，但双方在订约时对于火山魔方公司能否办理营业执照并正常经营的预见与实际情况确有偏差；在火山魔方公司搬离后，天永公司自行更换房屋钥匙并收回房屋；综上而言，原审酌情判决天永公司补偿装修损失，并无不妥，可予维持。鉴于火山魔方公司因无法办理营业执照而搬离房屋，故其未能依照合同约定方式返还房屋系事出有因，天永公司对于返还不锈钢红酒柜及卡座真皮沙发的异议，本院不予采纳。综上所述，天永公司关于撤销原审判决主文第一、二、三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8，890.74元，由上诉人上海天永资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年十月二十六日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”