（2014）宿中民终字第01915号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-14

案件名称

陈轶与宿迁市日杂果品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈轶,宿迁市日杂果品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款，第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2014）宿中民终字第01915号上诉人（原审原告）陈轶。委托代理人胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宿迁市日杂果品有限公司，住所地宿迁市宿城区黄运路5号。法定代表人皮建胜，该公司董事长。委托代理人杨周军，江苏向天律师事务所律师。上诉人陈轶因与被上诉人宿迁市日杂果品有限公司（以下简称果品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合��庭进行了审理。本案现已审理终结。陈轶原审诉称：1998年6月5日王兴玉与果品公司签订租赁合同，承租果品公司所有的位于宿迁市宿城区黄运路5号院内的832平方米房屋及248平方米场地，用于经营宿迁市养心池桑拿休闲中心。合同第八条约定：合同期满，王兴玉投资的固定资产归投资方所有。王兴玉于1998年8月8日经果品公司同意在其租赁的区域内，建设约340平方米的房屋用于经营养心池，该房屋建成后，投入使用。陈轶和王兴玉、沈正光为宿迁市养心池桑拿休闲中心合伙人。经转让，陈轶于2004年4月30日取得该休闲中心的经营权及相关财产的所有权。现该休闲中心拆迁，果品公司与案外人签订了拆迁协议，并取得了拆迁款，但对应该属于陈轶的拆迁款拒绝给付。现请求判令果品公司给付陈轶拆迁补偿款及装潢款共计280万元。具体计算方法如下：1.房屋征收总的面积6999.19平方。陈轶承建房面积323.5平方，租用面积832平方，共计1155.5平方。用陈轶增建、租用的面积总和除以果品公司房屋拆迁总面积得到的比例是0.165，按比例计算陈轶应得133417元（果品公司获得的装修装潢补偿款808593元乘以0.165）。（有部分被征收房屋并没有装潢，但陈轶经营的洗浴中心进行了装潢且在征收房屋中装潢质量是最好的，所以按照平均值来算并没有损害果品公司的权益）；2.陈轶应得非住宅停产停业损失补助费、搬迁补助费、临时安置补助费共计458934元（果品公司取得的上述补助费2781421元乘以0.165）；3.应得提前搬家奖659529元（果品公司取得提前搬家奖3997148乘以0.165）；4.6号房屋面积是323.5平方米，房屋征收价格是8372元／平方，补偿总额是2708342元，但该房屋征收价格包含土地价格，对该土地补偿部分应予以扣除。根据征收补偿协议，果品公司地大于房面积是1537.59平方米，补偿金额为6431739元，可以计算出土地每平方补偿的价格为4183元（6431739元除以1537.59平方米），则可计算出房屋征收的价格为每平方4189元（8372元减去4183元）。陈轶主张按照房屋征收单价和面积可以得其应得出房屋补偿款为1548120元。果品公司原审辩称：陈轶主张的是返还财产之诉，但无证据证实其是相关房屋的所有权人。陈轶提供的王兴玉1998年拟建房屋报告是诉讼前伪造的，谭习忠在该报告上签字时已不在果品公司任职，且签字时间在租赁合同签订之前，故陈轶主张房屋是其建造的事实不成立。陈轶也不是从王兴玉手直接转让该涉案房屋的，其举证的转让协议是另一案外人沈正光签订的第三手转让，对该协议的真实性果品公司不予认可。即便转让协议是真的，该转让金8万元，价格太低，转让内容不可能含有房屋所有权。桑拿休闲中心本身就是租赁的，只是陈轶提供的协议把租赁权写成所有权了。陈轶提供的王兴玉与沈正光的转让协议中，没有关于转让房屋的内容，即沈正光没有从王兴玉处转让房屋，也就不可能存在再转让与陈轶情况。桑拿休闲中心的工商登记载明的业主即所有人系沈正光，不是陈轶。陈轶不能提供其是所有人或取得所有权的证据，应驳回其起诉。另，陈轶起诉的建筑是违章建筑，违章建筑归属问题引发的纠纷不属于人民法院民事诉讼受案范围。即便相关房屋是王兴玉所建，陈轶受让违章建筑是无效民事行为，陈轶依法不能取得所有权。事实上，相关建筑是果品公司所建，果品公司支付了工程款。王兴玉出具房屋产权证明也可以证实果品公司出租的房屋为1080平方米，包括诉争的248平方米房屋。况且，原租赁合同约定承租方不得擅自改建��扩建，确需变动时，必须经甲方即果品公司的同意，并签订书面协议。现陈轶没有相应协议，无法证明承租方进行了扩建。陈轶即使是诉争房屋的权利人，因超过2年诉讼时效，也应驳回陈轶的诉讼请求。但对陈轶主张相应装饰装潢补偿款133417元同意归陈轶所有。原审法院经审理查明，1998年6月5日，甲方江苏省宿迁市日杂果品总公司（后依法更名为宿迁市日杂果品有限公司）与乙方王兴玉签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有：一、甲方自愿将享有所有权的位于宿城镇黄运路5号院内的20间，计832平方米仓库（原副食品仓库和杂品1号库）租赁给乙方经营桑拿浴室使用（含两幢房屋中间地段248平方米场地）。二、租赁期限为8年，即自1998年9月18日至2006年9月18日止。三、租金：第一年和第二年各为10万元，从第三年起��每年租金在上一年租金基础上增加5000元。四、付款办法：合同签订之日乙方向甲方缴纳1万元抵押金。第一年租金于1999年1月18日前先付5万元，其余1999年6月18日前付清。从第二年起，每年度租金于当年9月18日前一次付清（当年9月18日至次年18日为一年度）。五、未经甲方同意，乙方无转租权。六、甲方责任（略）七、乙方责任：1.爱护甲方房屋及其附属设施，不得擅自进行扩建、改建。确需变动时，必须经甲方同意，并签订书面协议，不得擅自改变房屋用途。…6.合同期满次日，乙方应及时归还房屋场地，发生损坏、按价赔偿。否则，应立即支付每天500元的违约金。如需继续租赁，同等条件下有优先承租权，但必须称系重新签订租赁协议。八、合同期满后，乙方投资的固定资产产权归乙方所有，乙方有权自行处理��但墙壁装饰不得拆除。合同还对其他事项进行了约定。甲方时任法定代表人谭习忠（1998年10月29日卸任】在合同上签名并加盖公司印章。（以下简称“0605租赁合同”）后王兴玉父亲王昌鹏于原副食品仓库和杂品1号库两幢房屋中间地段建造了323.5平方米房屋（以下简称“增建房屋”，无产权登记，造价约十余万元）。2002年9月11日，甲方王兴玉与乙方沈正光签订转让协议一份，主要内容如下：甲方同意将养心池的所有权和经营权转让给乙方。双方达成如下协议：1.转让价：伍拾贰万元整，当时一次性付清。2.甲方同意乙方继续使用“宿迁市养心池桑拿休闲中心”名称，但乙方需在2002年9月底前将营业执照负责人变更为沈正光。否则，甲方有权收回所有权及经营权。（因特殊，延迟至十月三十日）3.自2002年9月11日转让之日起，乙方自主经营��自负盈亏，甲方不承担乙方任何债权债务及其它任何连带的法律责任。（以下简称“0911协议”）后宿迁市养心池桑拿休闲中心负责人变更为沈正光。2004年4月30日甲方沈正光与乙方陈轶签订转让协议一份，主要内容为：甲乙双方经友好协商，就养心池责任事宜达成以下协议：1.甲方同意将位于果品公司院内的，养心池桑拿休闲中心的所有权和经营权转让给乙方。2.转让金额为人民币8万元整，合同签订时一次性付清。转让前一切债权债务由甲方负责。3.转让后，桑拿休闲中心现有的房屋、装潢以及设备等全部归乙方所有，所产生的费用由乙方承担。4.甲方同意乙方继续使用养心池营业执照同时协助乙方办理相关证件的过户手续，此后所产生的一切责任由乙方负责。（以下简称“0430协议”）当日，沈正光收到8万元转让款，并出具收条一份。2005年11月16日，陈轶以宿迁市养心池桑拿休闲中心为甲方与乙方陈福成、曹刚等人签订租赁合同。其中，与陈福成签订租赁合同约定租赁期间为2005年11月16日至次年11月16日。租赁房屋为桑拿浴闲置房间约150平方米。同年11月21日果品公司刘保权在上述合同签署如下内容：“经研究同意甲方桑拿浴闲置5间房屋转租给乙方使用（使用时间为2005.11.16至2006.11.16止）”。后陈轶一直实际占有相关房屋，其与果品公司不曾就相关房屋租赁事宜进行结算或重新签订新的书面租赁合同。2012年果品公司相关场地被征收。当年7月果品公司与征收机构签订征收补偿安置协议。协议载明：被征收房屋面积6999.19㎡，补偿金额为49861789元；地大于房面积为1537.59㎡，补偿金额为6431739元，折合4183元／㎡；附属物、装修、装潢等补偿款808593元；搬迁补助69992元、非住宅停产停业��失补助为2655213元；签约奖励费用3997148元。其中，非住宅业样本房价格为8372元／㎡。果品公司在此前后一直参与与实际承租人的征收补偿安置协商，涉案房屋至当年9月才实际拆除，本案诉争的相关房屋一直由陈轶实际控制，并于拆除前申请公证，相关人员对相关房屋等进行了拍照、录像。诉讼中，双方最终争议集中于如下两点：其一、增建房屋系谁出资建造、增建房屋面积以及谁享有相应权益。其二、租赁房屋（即约定的养心池房屋及增建房屋，下称租赁房屋）在拆迁前为谁实际占有。关于增建房屋系谁建造及谁享有相应权益，陈轶于诉讼中提供署名王兴玉于1998年8月8日出具的报告一份，内容为：“宿迁市日杂果品总公司：因桑拿业务开展需要，拟在原副食品仓库和杂品1号库中间地段建造房屋，面积约340㎡所需费用由我方承担，所建房屋作为我方的固定投资，产权归我方所有。根据我们双方已签的《房屋租赁合同》第七条第1项的约定。特向贵公司申请，望批准。王兴玉一九九八年八月八日”。上述引号内容均为打印文本，并无王兴玉本人签名。该文本上有如下手写体内容：“同意：费用由乙方承担产权归乙方所有。谭习忠8.9”。（下称0809报告）陈轶以此证实相关增建房屋产权归承租方王兴玉所有。果品公司则主张0809报告系原法定代表人谭习忠离任后后补的，并申请对文书形成时间进行鉴定。经双方当事人同意，以一审法院（2004）宿城民一初字第0099号民事卷宗中第28页的文书签发稿作为鉴定的比对件。后南京金陵司法鉴定所2013年8月21日作出宁金司（2013）文技鉴字第036号文件检验鉴定意见书，意见为：1.因检材打印字迹与样本打印字迹的印刷器具不一致，故装订于案号2012年宿城民初字第2107号卷宗内第49页，载明时间为“一九九八年八月八日”的报告（即0809报告）中打印字迹的形成时间无法出具鉴定意见。2.倾向认为装订于案号2012年宿城民初字第2107号卷宗内第49页，载明时间为“一九九八年八月八日”的报告（即0809报告）中手写体字迹与样本中“刘芳芳2004.3.9”手写体字迹是同时期形成。果品公司为此支付鉴定费28306元。对该鉴定意见，果品公司认为，0809报告系2004年前后形成，非陈轶所说的1998年8月9日。而其提供的任免通知可证明在1998年10月29日谭习忠已被免去果品公司经理职务，可以证明其在2004年出具的同意报告的行为属个人行为，不能代表果品公司。陈轶则认为，对鉴定意见的合法性不认可。鉴定意见并没有确定报告最终形成时间，只是表述报告手写体形成时间倾向于2004年。陈轶认为该份报告并非形成为2004年前后，仍认为时间为1998年8月9日��由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境不同，都会对鉴定结果产生决定性影响，在本次鉴定中并没有对上述情况进行斟别，所以对该意见认定的时间不予认可。对谭习忠的任职时间没有异议。原审法院认为，相关增建房屋虽系王兴玉出资建造，但现双方均无适当证据证实当时双方如何约定租赁期满后房屋的归属，因为并不能排除王兴玉以建造房屋的支出抵扣租金或约定建造后王兴玉仅于合同约定期间享有使用权，期满后则所有权益归果品公司，故不能仅以谁出资认定房屋归属。又因相关比对件是经双方当事人一致认可选用的，鉴定机构依法作出相关鉴定结论应予采信，应认定“0809报告”系2004年3月前后后补的。这也可以合理解释为何陈轶能仅以8万元接手养心池，否则当初仅增建房屋造价已高达十余万元、原年租金应不低于12万元的情况下陈轶可��以8万元受让合同权益。亦即签订合同时陈轶受让的是租赁权及其他财产所有权，而非包括增建房屋。关于增建房屋面积，因宿迁市市区房屋征收补偿资金分户单价表记载诉争的6号房323.5平方米（依据2003年航拍图），果品公司并无证据证实其数据不实，应予采信。关于租赁房屋在拆除前为谁实际占有。虽然果品公司于诉讼中称相关租赁房屋在2006年后由其出租，并提供相应租赁合同，但陈轶对相关租赁合同不予认可，且其也不能排除相关租赁房屋与诉争房屋分属不同房屋。又因果品公司对陈轶实际占有相关房屋并未提出异议，证人杨某证实相关钥匙是陈轶转交，而非果品公司交付，结合陈轶提供曹刚的租金收据及陈轶申请对相关房屋装潢等进行证据保全等事实，陈轶关于其在征收前占有相关房屋的陈述较为可信。因果品公司对陈轶主��装修装潢补偿款133417元归陈轶所有并同意给付，予以确认。因原租赁合同期满及果品公司书面认可延展期限（2006年11月16日）届满后，双方并未签订书面租赁合同，而事实上陈轶又一直实际使用租赁房屋，故双方形成不定期租赁合同。因双方对如遇征收如何分配补偿利益未曾约定，又因双方形成的是不定期租赁合同，对相关补偿利益，除果品公司同意给付的装饰装潢补偿款外，陈轶对其他补偿利益主张权利并无依据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、果品公司于判决生效后十日内给付陈轶装修装潢补偿款133417元；二、驳回陈轶的其他诉讼请求。案件受理费29200元，由果品公司负担2968元，由陈轶负担26232元；鉴定费28306元由陈轶负担。上诉人陈轶不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判果品公司给付陈轶2800000元。主要理由为：1.涉案增建房屋系王兴玉出资所建，经过转让，该房屋应归陈轶所有；2.陈轶为增建房屋的所有人，故房屋拆迁补偿款、搬迁补助费、非住宅停产停业损失补助费、提前搬家奖等费用也应属于陈轶所有。被上诉人果品公司辩称，本案争议的增建房屋系果品公司出资建造，又是建在果品公司的土地上，该房屋所有权应归果品公司所有。陈轶没有证据证明其是增建房屋的产权人，其无权要求获得拆迁补偿，也不应取得各项补助款，请求驳回上诉，维持原判。陈轶对原审法院审理查明的事实没有异议，但认为遗漏了以下事实“原审法院依职权对增建房屋承建人褚开连和原果品公司法定代表人谭习忠的谈话，该两份谈话可以证明增建房屋是由王兴玉经过果品公司同意出资建设的”。果品公司对原审法院审理查明的事实“后王兴玉父亲王昌鹏于原副食品仓库和杂品1号库两幢房屋中间地段建造了323.5平方米房屋（无产权登记，造价约十余万元）”、“当日，沈正光收到8万元转让款，并出具收条一份”、“后陈轶一直实际占有相关房屋，其与果品公司不曾就相关房屋租赁事宜进行结算或重新签订新的书面租赁合同”有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点：1.案涉增建房屋的权利人如何确定；2.陈轶主张的案涉房屋装潢装修款、临时安置补助费、搬迁补助费、非住宅停产停业损失补助费、提前搬家奖、房屋拆迁补偿款数额如何确定，是否予以支持。关于第一个争议焦点。本院认为，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财��所有权从财产交付时起转移。本案中果品公司和陈轶均认可增建房屋的承建人是褚开连，而褚开连向原审法院陈述是王昌鹏（系王兴玉父亲）找其承建增建房屋的，且建房资金也是王昌鹏支付。现果品公司主张增建房屋是其委托褚开连建设，与褚开连陈述不一致，且果品公司提供的证据不足以证实其主张，故对果品公司关于增建房屋系其建造的主张不予支持。根据当时果品公司与王兴玉签订的合同，王兴玉虽然就增建房屋没有与果品公司签订书面协议，但在王兴玉施工完毕直至占有该房屋进行经营，果品公司均未提出异议。根据双方签订的合同第八条：乙方（王兴玉）投资的固定资产产权归乙方所有，王兴玉投资兴建的房屋产权应归其所有。因案涉房屋并未进行产权登记，故双方约定的房屋产权应为房屋的财产权益。后该处房产经过两次流转，陈轶取得该增建房屋的占用、使用的权利，因此案涉房屋的财产权益应归陈轶享有。关于第二个争议焦点。关于房屋装修装潢补偿款，果品公司认可应支付陈轶主张的装修装潢款计133417元，本院予以确认。关于临时安置补助费，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》三十三条规定，对被征收房屋属于住宅房屋，才予以补偿临时安置补助费，而涉案房屋属于营业用房，故不予补偿临时安置补助费，对陈轶该诉讼请求不予支持。对搬迁补助费，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》三十条规定，征收住宅和商业用房，按10元／平方米支付，陈轶增建房屋面积为323.5平方米，租用面积为832平方米，共计1155.5平方米，故应支付给陈轶搬迁补助费11555元。对非住宅停产停业损失补助费，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》三十五条��定，应按征收补偿总额5%予以补偿，陈轶增建的323.5平方米的房屋补偿总额可以明确，但其租用的832平方米房屋的征收补偿总额现已无法查明，故按其增建及租用面积占征收总面积比例进行计算较为合理。现果品公司征收总面积为6999.19平方米，该比例为0.165（1155.5除以6999.19），则陈轶应取得非住宅停产停业损失补助费438110元（2655213元乘以0.165）；关于提前搬家奖，果品公司取得提前搬家奖款为3997148元，陈轶同样按照相同比例计算应取得659529元（3997148元乘以0.165）。关于房屋拆迁补偿款。增建的6号房屋为323.5平方米，该征收协议上房屋征收价格是8372元／平方米，该价格应包含土地价格。根据征收补偿协议，果品公司地大于房面积是1537.59平方米，补偿金额为6431739元，可以计算出土地每平方补偿的价格为4183元（6431739元除以1537.59），则可计算出房屋征收��价格为每平方4189元（8372元减去4183元）。则增建的6号房屋应补偿1355141.5元（323.5乘以4189）。综上，果品公司共应支付给陈轶房屋征收补偿款及其他费用2597752.5元（133417＋11555＋438110＋659529＋1355141.5）。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0545号民事判决；二、宿迁市日杂果品有限公司于判决生效后十日内向陈轶支付房屋装潢装修款133417元、搬迁补助费11555元、非住宅停产停业损失补助费438110元、提前搬家奖659529元、房屋拆迁补偿款1355141.5元，共计2597752.5元。三、驳回陈轶其他诉讼请求。一审案件受理费29200元，由陈轶负担2200元，宿迁市日杂果品有限公司负担27000元；原审鉴定费28306元由陈轶负担；二审案件受理费29200元，由陈轶负担2200元，宿迁市日杂果品有限公司负担27000元。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　兵代理审判员　　王晓玲代理审判员　　朱　海二〇一五年十月二十六日书　记　员　　王弯弯第1页／共14页来源：百度“”