（2015）沭华民初字第1203号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-30
案件名称
仲从刚与颜丙春排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
仲从刚,颜丙春
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭华民初字第1203号原告仲从刚，居民。委托代理人仲东华，江苏衡上律师事务所律师。被告颜丙春，居民。委托代理人鲁国冰，江苏通达声远律师事务所律师。原告诉被告排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姜飞独任审判，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人仲东华，被告的委托代理人鲁国冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：江苏南建建设有限公司（下称南建公司）与沭阳县龙庙镇葛巷村委会签订集中居住区代建协议。原告与南建公司于2012年7月签订承建协议，由原告具体承建葛巷集中居住区工程。后南建公司将包括葛巷集中居住区房产从北向南第20号房在内的19套房屋抵给原告作为工程款，并在37套房屋一层现浇面完工后，开具10套空白售房合同给原告。后被告与南建公司签订房屋销售合同，购买涉案房屋。2014年12月，被告将原告的涉案房屋门锁换掉，侵占涉案房屋。经龙庙派出所处理，涉案房屋钥匙由龙庙派出所保管，待法院判决后，房屋钥匙交权利人。发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程拍卖，建设工程的价款就折价或拍卖价款优先受偿。南建公司将涉案房屋折价抵冲给原告，符合法律规定。南建公司无论是否将房屋卖给被告，被告都不足以对抗原告的优先权。请求判决被告停止侵害、排除妨害，不得再妨碍原告对沭阳县龙庙镇葛巷集中居住区从北向南第20号房产的占有，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、涉案房屋由案外人葛满义从开发商南建公司购买，葛满义是涉案房屋的所有权人，葛满义将房屋出租给被告使用，被告的使用和占有具有合法性，原告诉称涉案房屋由被告将门锁更换不是事实，二、原告作为自然人没有施工资质，与南建公司签订的代建协议书即使是真实的也不具有合法性，属无效协议，无效协议约定的相关权利当然不受合同法286条的保护。另外根据最高法院的司法解释，承包人对工程价款享有的优先受偿权是受到一定条件和限制的，当消费者交付全部购买商品房的价款，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。同时承包人行使优先受偿权的期限是6个月，至工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算，本案中开发商已经将涉案房屋出售给葛满义，葛满义已经按合同约定付清了全部房款，原告的优先权不能对抗葛满义且原告主张的优先权期限已远超过6个月。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：原告对涉案房屋是否享有相应的物权或者合法的占有状态，被告是否侵害了原告的物权或占有。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、房屋委托代建协议书（复印件），证明原告和南建公司签订施工委托代建协议。2、补充协议（复印件），证明南建公司从南头13-31号开具房票给仲从刚。3、龙庙镇葛巷居民集中居住点商品房销售合同（复印件），证明南建公司将20号房抵给原告。被告对原告提供证据的质证意见：1、对证据一真实性无法确定，如果是真实的，合同也约定了工程工期为120天，于2012年11月20日竣工，原告到现在才主张工程价款优先权，已经远超过6个月行使期限，合同虽然约定将19套房屋抵给原告作为工程款，但并没有19套房屋的具体房号。2、对补充协议的真实性不予认可，并且从南头13-31号为手写改动，无法确定本案涉案房屋是所抵的20号房屋，在未改动之前所约定的房号根本没有20号房屋。3、对销售合同的真实性不予认可，因为系复印件，合同第一页“20号”两字有涂改痕迹，合同名称的字迹字体与本小区其他房屋因纠纷到法庭所提供的合同明显不同，甲方江苏南建公司的字体也明显与其他案件字体不同，因此被告有理由怀疑合同的第一页由原告伪造，与第二页盖有南建公司印章的配合使用，构成虚假合同，目的就是为了第一页上加上20号房屋。被告为支持其答辩提供了以下证据：1、商品房销售合同、购房款收据，证明涉案房屋由南建公司于2012年8月24日出售给案外人葛满义，葛满义按合同约定于签订合同当天付房款12万元。2、房屋租赁合同、租金收条，证明2014年11月2日被告与葛满义签订房屋租赁合同，并按合同约定支付了第一年租金2000元，被告对涉案房屋的占有和使用具有合法性。3、案外人葛满义及其父亲葛运高户口登记卡，证明葛满义是涉案房屋所在地村村民，作为本集体经济组织成员购买本村集体土地宅基地上建造的房屋具有合法性，葛满义依法对涉案房屋享有物权。4、照片四张，被告于2015年春节期间拍摄，证明大门上的春联由被告张贴，室内摆放被告的家具及生活用品，说明被告对涉案房屋实际占有使用的事实。5、商品房销售合同两份，是华冲法庭审理的李洪权诉葛恒飞案，证明这两份合同抬头上电脑打印的字体以及被告提供的第一份商品房合同共三份合同的字体与被告提供的合同上抬头电脑打印的字体不同，说明原告提供的合同系伪造。原告对被告提供证据的质证意见：1、对收到条和南建公司的印章的真实性没有异议，对时间不予认可，对南建公司与葛满义签订的商品房销售合同上面印章的真实性没有异议，但是对时间不予认可，因为印章的颜色明显是新鲜的，不像是2012年的。2、对房屋租赁合同以及租赁收条无法确定真实性。3、对户口登记卡真实性没有异议，但是不能够证明涉案房屋所在的土地就是房屋登记卡上的葛巷村的土地。4、对葛恒飞和张旭的两份销售合同与本案没有关联性，我们认为只要是南建公司盖章的合同就是真的。本院对原、被告证据的认证意见为：1、原告提交的房屋委托代建协议书、补充协议和龙庙镇葛巷居民集中居住点商品房销售合同，均为复印件，真实性本院无法核实，不予采信。2、被告提交的商品房销售合同、购房款收据，可以证明涉案房屋由南建公司于2012年8月24日出售给案外人葛满义，葛满义按合同约定于签订合同当天付房款12万元。3、被告提交的房屋租赁合同、租金收条、照片、户口登记卡，可以证明案外人葛满义实际占有涉案房屋并租赁给被告使用。4、李洪权诉葛恒飞案的房屋销售合同，与本案没有关联性。经审理查明：2012年8月24日，案外人葛满义与南建公司签订商品房销售合同，购买沭阳县龙庙镇葛巷集中居住区从北向南第20号房产，并于当日支付购房款120000元。2014年11月2日，被告与葛满义签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋并按合同约定支付了第一年租金2000元，后入住涉案房屋。2014年12月，原告以被告侵占其房屋为由报警，龙庙派出所处理未果。原告诉至本院，请求排除妨害。上述事实，有原告陈述、被告答辩、商品房销售合同、收据、租赁合同、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。案外人葛满义购买涉案房屋后，支付了购房款项，并将房屋出租给被告，且被告实际入住，可以认定葛满义取得了涉案房屋的占有、使用权，被告通过租赁也享有对涉案房屋占有、使用的权利。原告主张排除妨害首要前提是证明自己对涉案房屋享有相应的物权或者合法占有的状态，但是原告提交的证据均为复印件，无法核实其真实性，即使原告提交的证据系原件，也不能排除葛满义及被告对涉案房屋的占有、使用权。如果原告提交的证据是原件，从证据的形式上看，双方持有的均是南建公司盖章的合同，具有同等效力，从庭审中可以看出原告对涉案房屋只是与南建公司签订了合同，并未实际占有涉案房屋，而葛满义与南建公司签订了合同并实际占有涉案房屋，且葛满义签的购房合同时间早于原告的合同，被告提供的证据明显优于原告。原告主张排除妨害，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国农业银河宿城支行，帐号：46×××80）。代理审判员 姜飞二〇一五年十月二十六日书 记 员 韦杰附录相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自