（2014）东三法樟民一初字第334、335号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2017-04-17
案件名称
萧静贤与东莞市明基纬业商业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
萧静贤,东莞市明基纬业商业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第334、335号原告（反诉被告）萧静贤，女，汉族，住广东省汕头市潮南区陇田镇珠埕东兴区，公民身份号码是×××2048。委托代理人罗正兵，广东华文律师事务所律师。被告（反诉原告）东莞市明基纬业商业有限公司，住所地：东莞市。法定代表人蔡伟明，该公司总经理。委托代理人李万全，广东海联泰达律师事务所律师。原告萧静贤诉被告东莞市明基纬业商业有限公司（以下简称明基公司）以及明基公司反诉萧静贤房屋租赁合同纠纷二案，本院立案受理后，基于两案的内在关联性，决定合并审理。依法由审判长刘传飞、代理审判员吴鹏飞、人民陪审员骆红招组成合议庭于2014年7月28日公开开庭进行了审理。后该案进入两次鉴定程序并中断审限。2015年3月份，因人事调动，本案依法由审判长尤中琴、人民陪审员蔡雪萍、人民陪审员利见弟组成合议庭审理，并于2015年7月31日、2015年9月17日两次公开开庭进行审理。原告萧静贤以及委托代理人罗正兵，被告明基公司的委托代理人李万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧静贤诉称，2011年底开始，被告将其经营的东莞市樟木头樟罗明都商贸城项目（以下简称明都城）通过广告宣传的方式进行社会招商。2013年4月17日，被告将明都城一楼C1#以及D11#商铺出租给原告做经营餐饮，为此原告与被告双方签订了《租赁合同》，双方在合同中约定了租赁物面积、租赁期间、租金计付等内容。原告签订合同后即开始投资几十万元进行装修商铺店面开展经营活动的准备。2013年6月1日开始正式营业，但原告正式营业过后才发现被告招商的明都城实际上为东莞市樟木头火车站隧道口振兴大道旁边蔬菜批发市场，该菜市场每日晚上12点左右开始进行蔬菜批发交易，直至次日上午12时才结束，而在上述时段原告商铺店面的门口均每日进行非常脏乱的蔬菜批发交易，大量的菜农、蔬菜、摩托车、三轮车、农用四轮车等挤在原告租赁的商铺店面门口及附近区域，该蔬菜批发交易严重影响了原告的餐饮经营服务，后经过多次投诉反应，被告同意给予原告租金折扣的优惠与帮助，但原告在持续的经营活动中，被告通过乱收费等不合理的方式继续损害原告的合法权益。原告经过多次投诉、维权，被告在2014年1月23日对租赁的商铺店面采取停电的方式来阻止原告正常经营，进而达到驱赶租客及侵占他人财物的目的，后原告经咨询执法部门，发现被告招商的明都城项目属于没有办理建设规划许可的违章建筑，依法不得用于出租等经营活动，为此，原告在2014年2月21日委托律师致函被告，明确声明在2014年2月24日开始将租赁的商铺店面还给被告，并要求被告在当日接管。2014年2月24日，原告前往被告处办理有关移交手续及店内桌椅、餐具等私有财产时，被告却予以阻止和拒绝配合，并派保安扣押了原告所有店内的可搬离的财物，双方为此产生争议，原告遂向公安部门报警要求协助，虽经民警调解劝说，但被告倚仗其资金雄厚、人际关系广泛等优势不听从执法部门的调解，为此民警告知原告通过法律诉讼途径解决。原告认为被告故意隐瞒重要事实，通过欺诈的方式骗取原告签订租赁合同，而后采取各种名目和擅自提高收费标准，违法多收或乱收原告的水电费、基建费等不合理的费用，同时被告还隐瞒其出租的租赁物未取得国家建设规划部门的规划许可等手续的事实，违反国家禁止性法律规定，将违章建筑出租给原告，依法应认定为无效行为，依法应予以取缔与终止合同。请求法院判令：（334案的诉讼请求为）1.原、被告于2013年4月17日签订的合同号为C1#的租赁合同为无效合同；2.被告返还违法收取的基建费款104310元；3.被告赔偿原告的装修损失250000元；4.被告退回多收的水电费8595元；5.被告承担本案的诉讼费。（335案的诉讼请求为）1.原、被告于2013年4月17日签订的合同号为D11#的《租赁合同》是无效合同；2.被告赔偿原告D11#的装修损失及费用支出40000元；3.被告承担本案诉讼费用。另原告在2014年7月28日主张变更诉讼请求为要求确认案涉的租赁合同于2014年2月24日解除。被告明基公司答辩并提起反诉称，被告与原告于2013年4月17日签订了租赁合同两份，由原告承租被告位于东莞市樟木头镇明都商贸城两间商铺作经常使用。合同签订后，原告入场装修，但由于其缺乏经营实力，其一直未按时交租以及水电费，被告已多次忍让。但是原告无视自身的违约行为，反而恶人先告状，现被告要求原告继续履行合同，按合同约定交纳租金及保证金，并交纳滞纳金。请求法院判令：（334号案的诉讼请求）1.请求确认双方在2013年4月17日签订的租赁合同合法有效，双方按照合同约定继续履行合同；2.原告支付租金保证金60900元；3.原告支付拖欠的租金285429元（2013年7月6日起暂计至反诉之日为止）；4.原告支付租金的滞纳金（以每月拖欠租金为本金，每天按照月租金的2%收取，从2013年6月16日起计算至实际支付之日为止，暂时计算至反诉之日为10000元）；5.原告承担本案的反诉费用。（335号案的诉讼请求）1.请求确认双方在2013年4月17日签订的租赁合同合法有效，双方按照合同约定继续履行合同；2.萧静贤支付租赁保证金人民币8640元；3.萧静贤支付拖欠租金人民币51840元（2013年7月6日起暂计至反诉之日即2014年6月27日为止）；4.萧静贤支付拖欠租金的滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，每天按月租金的2%收取，从2013年6月16日起计至反诉被告实际支付日止，暂计至反诉日为3000元）；5.由萧静贤承担本案所有诉讼费用。原告萧静贤辩称，双方已经于2014年2月24日终止租赁关系，被告已经通过停水停电的方式阻止双方履行合同，因此，原告已经告知被告要求解除合同。2014年4月10日，原、被告已经就2014年1月止的水电费以及租金进行了结算，双方确认截止2014年1月份为止，案涉铺位仍有55765元租金，包含管理费没有结清，另外有水电费11262元没有结算。原告不确认水电费的数额，另外2月24日，被告已经将铺位收回。经审理查明：一、租赁合同的签订：1.2013年4月17日，原告萧静贤和被告明基公司签订了一份租赁合同，约定明基公司将东莞市樟木头樟罗明都商贸城一楼编号为C1共1间商铺作为经营场地使用，建筑面积共计203平方米，租赁合同期限从2013年4月17日至2016年6月6日为止，共计36个月，租金从2013年6月6日计租，租金每月折实30450元，地铺每月卫生管理费等每平方米按照8元人民币计。双方约定萧静贤应当于每月15日前交纳下个月的租金以及上个月的水电费、管理费。如乙方逾期不交租金、水电费以及管理费，明基公司有权加收滞纳金，滞纳金每天按照月租金以及管理费的2%进行收取，逾期一个月（30天）不交水电费视为同意停供水电。双方约定萧静贤若从签订合同之日起15天之内不装修营业或者拖欠租金达一个月30天者，将视为自愿放弃该铺位的租用权，但明基公司有权追回所欠的租金以及其他费用，并且有权没收保证金。2.同日，原告萧静贤和被告明基公司签订了另外一份租赁合同，约定明基公司将东莞市樟木头樟罗明都商贸城一楼编号为D11号共1间商铺作为经营场地使用，建筑面积共计24平方米，租赁合同期限从2013年4月17日至2016年6月6日为止，共计36个月，租金从2013年6月6日计租，租金每月折实4320元，地铺每月卫生管理费等每平方米按照8元人民币计。另该合同还约定了和上一份合同一一致的条款。二、合同的效力：原告萧静贤主张案涉的租赁物业没有建设规划许可证，要求确认合同无效。被告明基公司主张合同应当有效，并提供了建设规划许可证。原告萧静贤主张建设规划许可证的建设规模是一层一栋，建筑面积是6100平方米，但实际建筑物是两层，消防验收的面积是6288平方米，因此，被告明基公司存在违建，合同当属无效，并主张如果法院认定合同有效，要求确认在2014年2月24日解除合同，理由是铺位门口都有小贩买卖、环境影响很大，被告收取管理费后还收取公摊费用、被告进行停水停电等情况。经过当庭指认，双方确认萧静贤租赁的商铺位于第一层的两个门面（已在图纸中签字确认）。三、合同的履行：原告萧静贤主张双方因租金问题发生争议，被告于2014年1月23日对铺位进行停水停电，自己于2014年2月24日要求将铺位还给被告明基公司，但明基公司要求保安人员不让原告搬离家具。原告向本院申请调查取证，本院调取了“受理报警登记表”，显示原告于2014年2月23日报警称“因合同问题，房东进行停电停水，还不肯其将店里的设备搬走，和房东发生纠纷，现报警处理”，出动警力两次，进行了调解处理，没有相应的书面处理意见。原告提交了一份律师函，证明自己于2014年2月21日以案涉物业没有建设规划许可证为由要求认定合同无效，并告知被告将于2014年2月24日退租。四、租金的缴付情况：原告主张自己从2013年12月份开始没有按照正常标准缴纳租金，双方在2014年4月份进行租金结算，并将租金打折处理。被告主张最后一次交租是2014年1月4日，缴纳的租金是2013年11月份的租金，之前每个月租金均有拖欠。双方确认原告已经缴纳的租金是114741元，但对于双方是否已协商对租金数额打折存有争议。原告提供了一份“水电费、租金费用结算单”，内容显示“一、至2014年1月止，C1号、D11铺位尚有55765元租金未结清。二、至2014年1月止，C1号、D11铺位尚有11262元水电费未结清，时间是2014年4月10日，钟加利”。另手写的内容显示具体为12月份租金24339元＋1月份租金27816元＋管理费3610元＋水电费11262元=67027元。被告否认结算单上是“钟加利”的签名，但经本院委托司法鉴定，鉴定结果显示确实为“钟加利”的签名。被告当庭确认要求萧静贤支付的租金是从2013年7月6日至2014年7月5日为止。此外，2014年8月1日，本院对钟加利的调查笔录中，钟加利确认了手写结算单上的内容，并表示“每个月的租金并不只这么多，只是老板说如果原告交了单上的数额，就可以继续给原告做”。五、是否存在多缴水电费：原告主张自己按照每度1.26元缴纳电费，共计缴纳41657元，但实际供电局收的电费是每度1元，因此，被告多收了电费。被告主张并非是多收，而是额外收取了公共照明和变压器耗损的电费。六、是否装修以及价格问题：原告萧静贤于2014年10月23日向本院申请了造价鉴定，鉴定案涉两案的物业装修工程造价为240017.5元。七、基建费的问题：原告提供了收据以及转账记录一张，证明被告收取了原告104310元的基建费，被告不予认可，并主张原告萧静贤通过银行转账的方式支付119080元属于预付租金，并非“基建费用”。因原告提供的收据没有原件，被告不予确认证据的真实性。八、保证金的问题：被告提交了一份押金保证书，是萧静贤书写，内容为“本人于2013年签订的合同保证金未交，现保证2014年3月30日交完，金额为69540元，特此保证”。九、证人出庭作证的情况：原告萧静贤申请了证人黄某出庭作证，黄某是原告的朋友，其证明“于2014年1月底，黄某去原告租赁的案涉物业吃饭，原告说已经停水停电，据说是和物业产生了纠纷”。十、案涉物业实际腾退的时间：本院于2015年6月2日在现场勘查时告知双方如果继续占用租赁物业，双方的损失可能会不断扩大，并询问是否能够通过协商的方式先行腾退物业，再解决其余的争议。原告表示同意腾退，被告则不同意。直至最后一次庭审，双方确认2015年8月2日已经腾退了案涉的物业。原告称之前一直要求从案涉物业中搬离，但遭到了被告的阻挠。被告称不同意解除合同。以上事实有原告提供的企业机读档案登记资料、租赁合同、基建费收据、律师函以及送达凭证、费用报销单、送货单、收据、照片、水电费租金费用结算，被告提供的押金保证书、国有土地使用证、竣工验收证明书、刻章申请报告、关于用地土地使用权的证明、建设规划许可证、建设工程消防验收意见书、报建审批表以及证人证言、报警回执和本院多份调查笔录、庭审笔录附案为证。本院认为，合法的租赁关系应当受到法律保护。综观本案，争议的焦点有如下几个方面：第一，案涉两份租赁合同的法律效力。原告萧静贤主张案涉租赁物业没有合法的建设规划许可证，要求确认合同无效。被告明基公司予以否认。本院认为，被告提供的建设规划许可证显示规划部门同意被告建设的规模是一层一栋，但被告却建设了两层的建筑物，说明了被告明基公司确实存在违建的情况，导致了本案的合同效力存有一定的争议。但从双方确认的萧静贤经营的铺面位置来看，该铺面并非位于整栋建筑的边缘位置，且只占用了第一层，因此，本院根据案涉租赁物的位置判断，双方当事人争议的铺位经过了建设规划的许可，案涉两份租赁合同均应当为有效合同。第二，原告萧静贤是否有权解除合同，以及解除合同的时间以及原因。本院首先分析认定以下事实：1.钟加利签字的费用结算单以及案涉租赁物的经营现状（附近有菜市场等情况）可以证明原告萧静贤想要解除合同的主要原因是菜市场环境影响生意，加之经济环境低迷，和签订合同时预期的利益相差较远导致经营陷入困境，经过和被告协商减租等方式依然无法扭转局面，遂希望不再继续租赁；2.双方约定“逾期一个月（30天）不交水电费视为同意停供水电”、证人出庭作证的证言以及报警回执，可以证明双方当事人因原告拖欠租金发生争议，被告按照合同约定采取了停水停电的方式，导致合同难以继续实际履行；3.原告萧静贤多次表达要求解除合同、腾退租赁物以及结合原告提供的律师函、报警回执以及被告在本院询问过程中表达不同意原告腾退的意见等，本院可以认定原告萧静贤在2014年2月24日撤离租赁物时遭到被告的阻挠，导致无法腾退。对于案涉租赁合同是否解除、解除的时间以及原因，本院认为案涉租赁合同是由萧静贤于2014年2月24日提出并通知被告明基公司而解除。本院认为，原告萧静贤虽然遭遇经济困难，但按照诚实信用原则，亦应当根据双方签订的合同履行相应的权利和义务，不能任意提出解除合同，否则构成违约，需要承担相应的违约责任。本案中，原告萧静贤要求解除合同构成违约，那么违约方能否主张解除合同？我国现行法律规定中并未明确禁止违约方解除合同的权利。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按照约定履行合同除了囿于法律的约束外，很大程度还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行”。本案中，原告萧静贤在2014年2月21日提出要求确认合同无效的理由不能支持，但原告萧静贤于2月24日已经明确要求腾退案涉租赁物，被告也通过停电的方式导致合同无法继续履行，双方的合作基础已经丧失，合同在事实上已经不能继续履行。本院确认，双方的租赁关系是由于原告萧静贤拖欠租金，被告停水停电等情况导致双方矛盾升级，最终令合同无法实际履行，而由萧静贤于2014年2月24日提出并通知到明基公司而解除，违约方为萧静贤。第三，被告明基公司是否应当退回原告萧静贤基建费104310元。原告提供了收据（复印件）以及转账记录一张，证明被告收取了原告104310元的基建费，被告不予认可，并主张原告萧静贤通过银行转账的方式支付的119080元属于预付租金，并非收取基建费用。本院认为，原告提交转账凭证之前被告从未陈述有预付租金的事实，合同也没有预付租金的约定，被告提起反诉要求原告支付租金时也未提出抵扣预付租金的情况，根据双方的陈述以及证据，原告萧静贤的主张更为可信，本院按照证据规则认定被告明基公司收取了原告基建费104310元，该款项没有合同以及法律依据，应当予以返还给原告萧静贤。第四，被告明基公司是否应当赔偿原告萧静贤装修损失。首先，如前所述，案涉的租赁合同有效，原告以确认合同无效为由要求被告赔偿损失，本院不予支持。至于合同解除后的装修损失问题，本院认为，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。案涉合同的解除是因原告萧静贤自行违约导致，被告明基公司没有违约行为。本院虽确定被告有停水停电的情况，但合同明确约定了承租人拖欠租金的情况下，出租人有权停供水电，也即该行为有相应的合同依据。至于租赁物周围有菜市场的问题，本院认为，原告萧静贤在承租物业时菜市场已经存在，被告不存在欺瞒的情况，是原告自己对该事件的负面影响判断不足。因此，被告明基公司无需赔偿原告萧静贤装修损失。第五，被告明基公司是否存在多收水电费以及是否应当退回的问题。原告主张自己按照每度1.26元缴纳电费，共计缴纳41657元，但实际供电局收的电费是每度1元，因此，被告多收了电费。被告主张并非是多收，而是公共照明和变压器耗损的电费。本院认为，从原告萧静贤缴纳水电费开始，原告清楚知道自己每月缴纳水电费的数额，但一直未对水电费的数额提出抗辩，在被告公司员工钟加利和自己当面结算水电费数额时也未提出异议，结合案涉租赁物业确实存在公共照明以及变电器耗损的情况，应当视为双方对水电费的结算方式达成了一致，现原告萧静贤再主张多交了水电费并要求返还，本院依法不予支持。第六，原告（反诉被告）萧静贤是否应当支付被告（反诉原告）明基公司保证金69540元。本院认为，双方在签订租赁合同时第三条第2项有保证金条款，但保证金条款处是空白内容，但同时被告提交了一份押金保证书，是萧静贤书写，内容为“本人于2013年签订的合同保证金未交，现保证2014年3月30日交完，金额为69540元，特此保证”。说明双方实际还是对保证金数额和交付时间有约定，该款项应当视为履行保证金。根据保证书的内容，原告萧静贤应当支付被告明基公司保证金69540元。另双方签订的租赁合同中明确约定“逾期一个月（30天）不交水电费视为同意停供水电。双方约定萧静贤若从签订合同之日起15天之内不装修营业或者拖欠租金达一个月30天者，将视为自愿放弃该铺位的租用权，但明基公司有权追回所欠的租金以及其他费用，并且有权没收保证金”，说明若原告构成违约，被告有权没收保证金。本案的违约方为萧静贤，萧静贤自当缴纳保证金作为违约方向守约方的补偿。第七，原告应当如何支付被告明基公司拖欠的租金以及数额。本院认为，原告提供了的“水电费、租金费用结算单”有被告明基公司的员工钟加利的签名，可以视为双方对于租金的结算。根据结算单显示，双方确认原告萧静贤应当支付被告明基公司2013年12月份的租金为24339元，2014年1月份的租金为27816元。因双方结算的时间是2014年4月10日，可以视为双方变更以上两个月租金的结算时间，因此，原告萧静贤还应当从2014年4月11日开始支付逾期支付以上两个月租金52155元的滞纳金，并按照逾期支付租金的数额为本金，以每日2%为标准计算至实际清偿之日为止，违约金以不超过本金为限。至于2014年2月份的租金数额，本院认为，可以参考2014年1月份的租金27816元作为结算标准，并从2014年4月11日开始按照逾期支付租金的数额为本金，以每日2%的标准计算至实际清偿之日为止，违约金以不超过本金为限。经过核算，至最后一次庭审之日，违约金的数额已经远超本金，应以本金79971元为限。需要说明的是，本案双方当事人均因本次纠纷损失重大。一方面，原告萧静贤在承租物业时没有做好调研工作，盲目投资，在装修物业并聘请员工投入经营后才发现该地理位置并不适合自己投资的实业，导致陷入亏损，又试图通过确定合同无效的方式挽回损失；被告明基公司在和承租方发生争议后，本应妥善解决并寻求另租他人的方式减少损失，但明基公司又坚持不让原告腾退，导致损失不断扩大。且被告建设整栋物业时不能完全按照建设规划许可证的要求，也为发生案涉最大争议埋下隐患。希望双方当事人能够在今后的商业交易中遵守法律规定，秉持诚实信用原则，尽量适用合法合理的方式解决交易中存在问题，发生纠纷也切勿意气用事，避免矛盾升级和损失扩大。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告萧静贤和被告东莞市明基纬业商业有限公司于2013年4月17日签订的两份租赁合同于2014年2月24日解除；二、限被告东莞市明基纬业商业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退回原告萧静贤基建费104310元；三、限反诉被告萧静贤于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市明基纬业商业有限公司保证金69540元；四、限反诉被告萧静贤于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市明基纬业商业有限公司2013年12月份至2014年2月份的租金共计79971元以及逾期支付租金的违约金79971元；五、驳回原告萧静贤的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告东莞市明基纬业商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。334号案件的本案受理费6743元，由被告东莞市明基纬业商业有限公司负担2386元，原告萧静贤负担4357元；反诉案件受理费3323元，由原告萧静贤负担1661元，被告明基公司负担1662元。335号案件的本案受理费800元，由原告萧静贤自行负担；反诉案件受理费694元，由原告萧静贤负担340元，被告东莞市明基纬业商业有限公司负担354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 尤中琴人民陪审员 蔡雪萍人民陪审员 利见弟二〇一五年十月二十六日书 记 员 张楚妍书 记 员 郑丽萍附本案适用法律渊源：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。