（2015）凯民初字第1797号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-06
案件名称
贵州大地联创物业服务有限责任公司诉袁某等物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
凯里市人民法院
所属地区
凯里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州大地联创物业服务有限责任公司,袁某,袁某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2015）凯民初字第1797号原告贵州大地联创物业服务有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人吕琳，总经理。委托代理人（特别授权）张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。被告袁某，男，1984年3月23日出生，苗族，贵州省凯里市人。被告袁某某，男，约30岁，苗族。委托代理人（特别授权）袁某，男，1984年3月23日出生，苗族，贵州省凯里市人，个体工商户。原告贵州大地联创物业服务有限责任公司（以下简称：大地物业公司）与被告袁某、袁某某物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告大地物业公司的委托代理张昌胜、被告袁某、被告袁某某的委托代理人袁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大地物业公司诉称：2011年12月13日，我公司与二被告的代表人签订了一份《物业管理服务合同》。合同签订后，二被告既按时缴纳物业服务费，我公司也依约提供物业管理服务。2012年2月15日，二被告无故不交纳物业管理费，截至2015年7月31日共欠物业服务费13765.1元。我公司虽然多次派员上门催收，但二被告却以种种理由拒绝交纳。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令二被告：1、支付2012年2月15日至2015年7月31日的物业服务费13765.1元及违约金2570.27元；2、承担案件受理费。原告大地物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交证据材料有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、法定代表人的《居民身份证》、《法定代表人身份证明》复印件各一份共4页，拟证明原告的工商登记信息、企业基本性质和诉讼主体资格；2、原告网上查询被告袁某的《人员背景信息卡》复印件一份1页，拟证明被告袁某的基本身份信息及诉讼主体资格；3、原告与袁继穆2011年12月13日签订的《物业管理服务合同》、《香山别苑住宅小区临时管理规约》、袁继穆出具的《承诺书》复印件一份共14页，拟证明原告与二被告的委托代表人在物业管理服务合同中约定权利义务关系的内容；4、袁继穆2011年12月14日签署的《钥匙发放记录表》、《交房收费标准》、《业主入住登记表》复印件各一份1页，拟证明二被告已收房入住的事实；5、原告2011年12月14日出具的《收款收据》复印件一张，拟证明二被告向原告缴纳2011年8月15日至2012年2月15日的物业管理服务费2388.2元的事实；6、凯里市住房和城乡建设局2012年1月17日向原告出具的《房地产类资质证书变更审核表》复印件一份1页，拟证明原告名称变更前为“黔东南大地物业服务有限责任公司”的事实。被告袁某、袁某某共同辩称：我二人未交纳物业服务费的理由有以下几点：一、原告未将车库钥匙交付给我二人；二、原告未经小区业主同意便强行对小区进行物业管理服务；三、原告收取的物业服务费标准既不符合相关规定，也不合理；四、原告收取的物业服务费过高，超出小区所在区域的经济发展水平；五、我二人在“香山别苑”小区购买有一套住房是事实，但未实际入住，也没有在小区产生垃圾。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告袁某、袁某某在举证期限内均未向本院提交任何证据材料。经审理查明：原告大地物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、家政服务、中介服务、园林养护。被告袁某、袁某某既是同胞兄弟，也是“香山别苑”小区23栋D单元23-D号住房业主，该房建筑面积为331.69平方米。2011年12月13日，以原告为乙方（受委托方），以二被告的父亲袁继穆为甲方（房屋产权人）就香山别苑住宅小区物业管理服务费事宜签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定：“……第六条物业管理服务费收费标准及调整乙方向甲方收取物业管理服务费，计费面积按甲方签订的房屋购买合同或房产证或有关资料中注明的建筑面积（含公用面积公摊），物业管理服务费收取标准为：联排别墅1.2元／㎡花园洋房1.8元／㎡多层住宅0.8元／㎡高层住宅1.5元／㎡物业管理服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收（初次按半年时间预收物业管理服务费），业主未按交付时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业管理服务费计收时间不变。……第十条物业管理服务费收取方式：物业管理服务费于每月1日前按月交纳当月的物业管理服务费。如在当月最后一日未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按甲方欠费总额的0.3%收取违约金。……第二十三条业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额0.3%向乙方支付违约金。……”同日，以袁继穆作为第一购置人、二被告为业主与原告又签订了一份《香山别苑住宅小区临时管理规约》，并由袁继穆向原告出具了一份《承诺书》。次日，袁继穆在原告的《钥匙发放记录表》上签字，领取二被告所购房产的钥匙，二被告向原告交纳2011年8月15日至2012年2月15日的物业管理服务费2388.2元。2012年2月15日，二被告以未领到车库钥匙、物业服务费标准过高，且尚未实际入住为由拒绝交纳物业管理服务费。原告在多次派员催交未果的情况下，于2015年7月27日向本院提起诉讼。庭审中，被告袁某口头补充：物业管理服务合同不是我二人与原告签订的。因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：截至2015年7月31日，二被告共欠原告物业管理服务费13765.1元。同时查明：2011年，黔东南大地物业服务有限责任公司与黔东南大地房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，黔东南大地房地产开发有限责任公司授权黔东南大地物业服务有限责任公司在“香山别苑”小区提供物业管理服务。2012年1月17日，经凯里市住房和城乡建设局审核同意黔东南大地物业服务有限责任公司更名为“贵州大地联创物业服务有限责任公司”即本案原告。再查明：袁继穆系二被告之父，其曾签收原告向二被告发送的《交房收费标准表》。上述事实，有原告的起诉状、二被告的答辩状以及原告所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原、被告未直接签订物业管理服务合同是事实，但袁继穆系二被告的父亲，其行为足以让原告相信其能代表二被告，符合我国民事活动中的表见代理。二被告不仅承认系涉案房产的业主，而且认可已接收所购房屋并领取钥匙，二被告在知道父亲袁继穆已代其签订物业管理服务合同后未提出异议，故原告与二被告之父袁继穆签订的物业管理服务合同对二被告有效，本院予以确定。原告按照物业服务合同履行物业服务行为后，二被告作为接受服务的业主，理应按约支付相应的物业费。被告无故拖欠物业服务费的行为，有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付物业管理服务费的民事责任。被告逾期交纳物业管理服务费依约应当承担违约责任，但原告主张违约金的数额少于被告应承担的实际金额，可视为原告在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，按照当事人意思自治原则，本院应予准许。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告袁某、袁某某在本判决生效之日起五日内支付原告贵州大地联创物业服务有限责任公司2012年2月15日至2015年7月31日的物业服务费13765.1元及违约金2570.27元（违约金从2013年2月28日计算至2015年7月31日止）。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告袁某、袁某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾。审判员 杨 琼二〇一五年十月二十六日书记员 石本媛 更多数据：搜索“”来源：