（2015）翔民初字第2220号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-04

案件名称

洪启荣与吴吉鑫房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

厦门市翔安区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪启荣,吴吉鑫,洪尾

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条

全文

福建省厦门市翔安区人民法院民事判决书（2015）翔民初字第2220号原告洪启荣（反诉被告），男，1976年4月20日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托代理人陈海林，福建知圆律师事务所律师。被告吴吉鑫（反诉原告），男，1972年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人林秋红，林慕清，福建闽台律师事务所律师。第三人洪尾，男，1968年7月1日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托代理人陈海林，福建知圆律师事务所律师。原告洪启荣因与被告吴吉鑫房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年7月27日立案受理。审理中，吴吉鑫对洪启荣提起反诉，本院依法予以合并审理。审理中，吴吉鑫申请追加洪尾作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以追加。本案依法由审判员张薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪启荣及其委托代理人陈海林、被告（反诉原告）吴吉鑫及其委托代理人林秋红、林慕清、第三人洪尾的委托代理人陈海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪启荣诉称，2012年10月8日，第三人洪尾将其位于厦门市翔安区新店镇钟宅社区后房里31号的一幢二层房屋，全权委托原告洪启荣进行日常管理、对外出租并收取租金等一切事宜。2013年1月10日，原告洪启荣将上述房屋出租给被告吴吉鑫作为经营办公营业之用，并与吴吉鑫签订一份租赁合同，约定“租赁期限10年，即从2013年3月15日至2023年3月14日止。每年租金人民币（币种下同）30000元，每3年递增5014元，每年租金缴交一次。若有一方违约，另一方有权解除合同并追补欠款，且违约方应向另一方支付一年租金作为违约金”等事项。被告吴吉鑫承租后仅向原告洪启荣支付2013年3月15日至2015年3月14日的2年租金，拖欠2015年3月15日起至今的租金未付。在出租方多次催讨下，被告吴吉鑫仍拒不支付。根据双方签订的《租赁合同》第五条的规定，出租方有权解除租赁合同、追讨被欠租金即要求承租方支付违约金30000元。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、解除原告洪启荣与被告吴吉鑫于2013年1月10日签订的租赁合同；2、被告吴吉鑫向原告洪启荣支付逾期的租金（自2015年3月15日起至合同解除之日止，每年租金按30000元计算）；3、被告吴吉鑫向原告洪启荣支付违约金30000元；4、被告吴吉鑫向原告洪启荣支付代缴电费231.55元；5、本案的全部诉讼费用由被告吴吉鑫承担。被告吴吉鑫辩称，2013年1月10日签订的合同已于2014年12月20日解除。吴吉鑫实际支付两年的租金是从2013年5月1日至2015年5月1日，我方于2014年12月20日提出解除合同，还在租期内。吴吉鑫解除合同的原因是原告在租赁合同期内进行加盖，强制拆除了被告的招牌，使被告无法实际经营，被告迫于无奈于2014年12月20日向原告提出解除合同，并陆续搬出房屋内的物品，原告在知悉后就将门锁起来，使被告无法搬出房屋剩余的物品。原告已经根本违约，被告提出解除合同是符合法律规定的。原告垫付的电费不是被告在使用的，应当由原告自行承担。综上，原告提出的上述诉讼请求是没有法律依据的。第三人洪尾述称，原告的起诉与事实相符，房屋是洪尾全权委托原告洪启荣进行管理，原告与被告签订合同是合法有效的，双方签订合同的日期是2013年1月10日，双方约定的实际租赁期限是2013年3月15起至2015年3月15日止。被告于2015年3月15日后就没有再缴纳租金，房屋及钥匙都是吴吉鑫控制，吴吉鑫实际仍在占有使用讼争房屋，因此吴吉鑫的抗辩是没有法律依据的。反诉原告吴吉鑫诉称，2013年1月10日，吴吉鑫因公司经营场地需要，向洪启荣承租位于厦门市翔安区新店镇钟宅社区后房里31号的一幢二层房屋，并与洪启荣签订了《租赁合同》并支付定金10000元，该合同约定租赁期限为10年，从2013年3月15日至2023年3月14日，年租金30000元，押金10000元，违约方应支付给守约方30000元违约金。事后，吴吉鑫才知道实际房东是第三人洪尾，遂让其出具《收条》，也确认实际承租时间于2013年5月1日起计。2014年6月份，洪启荣对租赁房屋进行加盖楼层，在加盖过程中未通知吴吉鑫的情况下强制拆除吴吉鑫公司的招牌，严重影响公司经营，就此，吴吉鑫多次向洪启荣协商处理解除租赁合同均未果。然而，洪启荣因加盖楼屋而搭建外护栏，导致吴吉鑫无法正常营业，遂于2014年12月20日正式停止营业并陆续搬出，同时通知反诉被告解除租赁合同，洪启荣知晓后便将房屋大门锁上，拒绝吴吉鑫将剩余货物搬出。洪启荣上述行为严重违约，应当承担违约责任，并返还其多支付的租金10833.33元（2014年12月21日至2015年4月30日止的租金）、押金10000元、违约金30000元和强制拆除招牌（影响经营）等经济损失6880元。为此，吴吉鑫提起反诉，请求法院判令：1、反诉原告吴吉鑫与反诉被告洪启荣2013年1月10日签订的租赁合同于2014年12月20日解除；2、反诉被告洪启荣立即返还反诉原告吴吉鑫押金10000元；3、反诉被告洪启荣立即返还自2014年12月21日至2015年4月30日止的租金10833.33元；4、反诉被告洪启荣立即赔偿反诉原告吴吉鑫经济损失6880元；5、反诉被告洪启荣立即向反诉原告吴吉鑫支付违约金30000元；6、反诉被告洪启荣返还反诉原告吴吉鑫被扣押的财物（具体详见物品清单）。反诉被告洪启荣辩称，反诉原告吴吉鑫的反诉诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回吴吉鑫的诉求。首先，2012年10月8日洪尾将其自有房屋全权委托洪启荣管理、处理该房屋的一切相关事宜，包括该房屋的日常管理、对外出租并收取租金、修理修缮等一切事宜。且洪启荣在2013年1月10日将讼争房屋出租给吴吉鑫，吴吉鑫也接收并使用房屋，双方之间于2013年1月10日签订的《租赁合同》合法有效。其次，吴吉鑫承租讼争房屋后一直使用该租赁物至今，中间从未中断过，但是，吴吉鑫只支付了2013年3月15日至2015年3月14日2年的租金，拖欠2015年3月15日至今的租金未付。在出租方多次催讨下，被告吴吉鑫仍拒不支付。根据《租赁合同》第五条约定，出租方有权解除租赁合同。追讨被欠租金及要求承租方支付一年租金的违约金即30000元。诉争房屋所有的门钥匙及讼争房屋内的物品都是吴吉鑫控制的，未存在吴吉鑫在2014年12月20日提出解除合同的情况，也不存在加层及强制拆除招牌的情况，反诉原告没有证据证明其广告牌遭到破坏。反诉原告一直在占用房屋，因此其应当缴纳租金，本案没有可以免除租金的情况。第三，反诉原告吴吉鑫要求返还2014年12月21日至2015年4月30日的租金没有事实和法律依据。吴吉鑫的房租仅交付到2015年3月14日，并非交到2015年4月30日。且讼争房屋至今仍由吴吉鑫占用，为此，吴吉鑫无权要求返还该期间的租金。第四，出租方房屋在吴吉鑫租赁期间并没有加层，且楼顶是无偿给吴吉鑫使用，并没有另行收取租金，不但没有影响吴吉鑫使用租赁物更没有破坏其广告牌，从吴吉鑫提供的照片也能看出，其店面仍在正常经营，吴吉鑫主张的经济损失没有事实和法律依据。第五，正是由于吴吉鑫拒缴租金，严重违约，才导致出租方请求解除双方之间的合同，为此，违约责任应当由吴吉鑫一方承担。吴吉鑫反诉出租方承担违约金30000元没有事实和法律依据。第六，因吴吉鑫一直占用讼争租赁物，也并未返还给出租方，为此租赁合同仍在继续履行，租赁合同至今并没有解除，吴吉鑫主张合同自2014年12月20日解除没有事实和法律依据。第七，反诉原告实际控制房屋，因此吴吉鑫请求反诉被告返还物品与事实不符。综上，反诉原告的主张并没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人洪尾对反诉部分的陈述意见同反诉被告洪启荣的答辩意见一致。本院经审理查明，2009年第三人洪尾与案外人陈从共同申请在钟宅社区翻建村镇个人住宅一栋，该房屋已经取得《福建省村镇个人住宅建设许可证》，经审批占地面积为180㎡，建筑层数为3层。后洪尾与陈从翻建了一栋二层房屋，洪尾与陈从各占其中独立的一半，其中洪尾的一半房屋现门牌为钟宅后房里31号。2012年10月8日，洪尾与原告洪启荣共同签订了一份委托书，约定洪尾将位于翔安区新店镇钟宅后房里31号的二层房屋（底层为店面）一座委托给洪启荣管理，由洪启荣全权处理该房屋一切相关事宜，包括该房屋的日常管理、对外出租并收取租金、修理修缮等事宜。2013年1月10日，洪启荣与被告吴吉鑫签订一份租赁合同，约定：“一、甲方（洪启荣，下同）将位于钟宅后房里31号使用权出租给乙方（吴吉鑫，下同），作为乙方经营办公营业之用。二、租赁期限“壹拾年，即从2013年3月15日至2023年3月14日止。年租金为叁万元整，租金每年缴交一次，共叁万元，押金壹万元。租金每叁年递增5%。……五、违约责任：本合同各条款，甲乙双方应严格遵守，若有一方违约，另一方有权解除合同并追补欠款，且违约方应向另一方支付一年租金作为违约金。……”合同签订当日，吴吉鑫向洪启荣支付了定金10000元，双方均确认吴吉鑫此后已向洪启荣共支付了两年的租金60000元。2013年10月15日，第三人洪尾向吴吉鑫出具收条一份，载明：“今收到吴吉鑫先生房租押金10000元。租金从2013年5月1日始30000元。”被告吴吉鑫租赁的房屋有独立的电表，登记客户名称为“厦门市翔安区夏钢不锈钢经营部”，原告洪启荣为其垫付了2014年11月电费及滞纳金80.06元，垫付2014年12月电费及滞纳金98.09元，垫付2015年1月电费及滞纳金28.1元，垫付2015年2月电费及滞纳金15.32元，垫付2015年4月电费9.98元，以上电费共计231.55元。审理中，原被告确认讼争房屋在租赁期间内进行了加层建设，洪启荣主张系自2014年10月至2015年1月进行了加层施工，吴吉鑫认为是2014年6月至2015年1月进行加层施工。经2015年9月23日本院组织到现场勘验，位于翔安区新店镇钟宅后房里31号的讼争房屋现已加盖为三层半的住宅。吴吉鑫租赁的一楼店面和二楼房屋均有独立的门，现二楼的铁门已经被吴吉鑫拆除。另查明，2015年8月26日，吴吉鑫将遗留在讼争房屋内的所有物品搬离，并已将讼争房屋交还给洪启荣。吴吉鑫当庭撤回其反诉请求第六项，即请求洪启荣返还扣押物品的诉求。上述事实，有原告（反诉被告）洪启荣、被告（反诉原告）吴吉鑫、第三人洪尾陈述在案的庭审笔录、洪启荣提供的租赁合同、福建省村镇个人住宅建设许可证、授权委托书、陈从出具的声明、现场照片、录像光盘、电费缴纳发票，吴吉鑫提供的租赁合同、收条、银行转账凭证、照片，本院现场勘验照片等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，第三人洪尾已委托原告洪启荣对讼争房屋进行出租并收取租金，故洪启荣依据委托关系有权以出租人的名义与承租人签订租赁合同并收取租金。讼争房屋虽未取得房屋产权证，但已取得了《福建省村镇个人住宅建设许可证》，规划面积为180㎡，层数为三层，被告承租的房屋是整栋建筑的一层和二层部分，被告亦无证据证明承租的部分有违反规划的情形，故本院认定租赁合同为合法有效。本案原被告双方争议的焦点问题有：一、合同履行过程中何方存在违约行为？二、租赁合同是否解除，何时解除？三、租金缴纳的期限及被告欠缴的租金数额？四、被告是否应当支付原告代缴的电费？本院对争议焦点问题分析认定如下：一、合同履行过程中何方存在违约行为？出租人应当确保租赁期间内租赁物符合约定的用途，原被告签订的租赁合同中已经约定，吴吉鑫租赁房屋的用途是办公营业之用，出租人在租赁期限内对房屋进行加层，根据吴吉鑫提供的加层时的现场照片，房屋外围的脚手架确会影响吴吉鑫经营店面的正常使用，故原告先存在违约行为。因出租方的原因影响承租人使用出租物，故期间的租金应当相应的减少。被告主张加盖施工的时间是2014年6月至2015年1月，但未能举证证明，故本院采纳原告自认的加盖时间，即从2014年10月至2015年1月，期间的租金应当相应减少。被告庭审中自认其至2014年12月20日店面仍在经营，说明加盖期间出租屋仍可使用，根据加盖时间及加盖的范围，本院酌定房屋加盖期间原告应当扣减2个月的租金。原被告双方均陈述加盖施工至2015年1月结束，此后对于承租房屋的影响已经消除，但被告在占用房屋的前提下并未依约支付租金，亦构成违约。因原被告双方在租赁合同履行期间均存在违约行为，故对于双方要求对方支付违约金的诉求本院均不予支持。二、租赁合同是否解除，何时解除？吴吉鑫主张，自2014年12月20日其就停止营业并通知原告解除合同，原告并不认可被告有提出解除合同的行为，且吴吉鑫亦无证据证明其在2014年12月20日有提出过解除合同，故本院对此不予采信。现原被告双方均主张解除合同，且吴吉鑫已将租赁房屋退还给洪启荣，故本院确认解除原被告双方于2013年1月10日签订的租赁合同。双方均确认吴吉鑫是在2015年8月26日将诉讼房屋内的物品搬出，腾空房屋交还原告，故租赁合同应当自2015年8月27日起解除，被告应当支付租金至2015年8月26日。吴吉鑫虽主张系原告阻止其搬运遗留在出租屋内的物品，但讼争租赁房屋的钥匙系在吴吉鑫处保管，且其并未能举证证明原告有阻止其腾空讼争房屋的行为，故本院对其辩解意见不予采纳。三、租金缴纳的期限及被告欠缴的租金数额？对于租金起算时间，因洪尾已在出具给吴吉鑫的收条中载明，租金从2013年5月1日起算，原告及第三人虽主张洪尾不认识字，故不清楚收条上载明的内容，但洪尾作为有民事行为能力的成年人，应当知道在收条上签字需承担相应的法律责任，原告及第三人亦无证据证明被告让洪尾出具收条时有欺诈等行为，故本院认定收条载明的内容系洪尾的真实意思表示，并确认经双方协议租金自2013年5月1日起算。因原被告双方均确认，吴吉鑫支付了两年的租金，如前所述，扣减房屋加盖期间2个月的租金，故已支付租金期限至2015年6月30日。被告至2015年8月26日才将房屋腾退给原告，故被告欠付自2015年7月1日至2015年8月26日期间的租金，双方约定年租金为30000元，故被告欠付的租金为30000元÷365天×57天=4685元。四、被告是否应当支付原告代缴的电费？被告吴吉鑫租赁的房屋系独立的电表，并且用其经营的厦门市翔安区夏钢不锈钢经营部登记了用电客户名称，该电表项下的电费应当由其承担。被告主张该部分电费是原告使用的，但并未能举证证明，本院不予采信。原告已为其代缴电费231.55元，该费用应当由被告向原告返还。对于吴吉鑫诉求的经济损失，因其并无证据证明原告存在损坏其广告牌的行为，故本院对其主张的经济损失不予支持。对于吴吉鑫主张的押金，原被告双方均确认吴吉鑫为租赁讼争房屋缴纳了10000元押金给洪启荣，因原被告双方签订的租赁合同已经解除，在扣除应付租金及其他费用之后，吴吉鑫缴纳的押金应当予以退还。如前所述，吴吉鑫应当支付租金4685元及电费231.55元，故扣除上述费用后剩余5083.45元洪启荣应当退还给吴吉鑫。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告洪启荣与被告吴吉鑫于2013年1月10日签订的《租赁合同》；二、反诉被告洪启荣应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴吉鑫返还5083.45元；三、驳回原告洪启荣的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告吴吉鑫的其余反诉请求。如果洪启荣未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费550元，减半收取为275元，由洪启荣承担232元，由吴吉鑫承担43元；反诉部分受理费1243元，减半收取为621.5元，由洪启荣承担107元，由吴吉鑫承担514.5元。上述款项均限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　　张　薇二〇一五年十月二十六日代书记员　　陈雅静附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。百度搜索“”