（2015）苏中民终字第02397号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-17
案件名称
昆山市周市镇新镇村村民委员会与昆山名奇金属制品厂土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山名奇金属制品厂,昆山市周市镇新镇村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02397号上诉人（原审被告）昆山名奇金属制品厂，住所地昆山市周市镇新镇路西侧。负责人陈光棋，该厂厂长。委托代理人王彩明，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人朱轶宸，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山市周市镇新镇村村民委员会，住所地昆山市周市镇新镇村。负责人吴振华，该村委会主任。委托代理人黄显涛，江苏丰田律师事务所律师。上诉人昆山名奇金属制品厂（以下简称名奇制品厂）因与被上诉人昆山市周市镇新镇村村民委员会（以下简称新镇村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆周民初字第0596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：名奇制品厂原租赁新镇村委会位于昆山市周市镇新镇村副业基地内的土地用于开厂经营，该厂西侧系空闲农用土地。2009年4月1日，新镇村委会（甲方）与名奇制品厂（乙方）签订《临时用地租赁协议书》一份，由新镇村委会将新镇村副业基地内的空闲土地（东至名奇金属制品厂西侧围墙；南至宝丰和围墙；西至张家桥河；北至空地。面积为1.45亩）临时出租给名奇制品厂使用。双方约定租期为5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；合同期满如单位继续经营，可以续延此合同；租金按年度计算，每亩土地年租金为9000元，共计年租金13050元；付款方式采取先付后租，每年3月30日前交清下一年租金。双方协议第五项相关事项（1）中约定：甲方将所租土地仅作乙方临时使用，乙方在租用期间（可搭龙门吊车一只，但动迁时不做理赔）内不得搭建临时简易棚等有关设施，如确需搭建应征得主管部门的同意后方可搭建。协议第六条合同的变更和解除中约定：乙方在租赁期内，如因镇整体规划建设、动迁等需要终止合同的，甲方提前六个月以书面形式告知乙方，乙方必须在规定的时间内无条件清场，对乙方搬迁设备和自行搭建的临时建筑等产生的损失不作任何补偿。该协议由双方当事人加盖公章予以确认。名奇制品厂租赁土地后，进行填土、铺设混凝土地面，并搭建围墙后用于堆放钢材、设备等。2013年3月26日，名奇制品厂以方便公司经营、改善工人工作环境为由，向昆山市周市镇建设管理所书面申请搭建300平方米的临时钢结构棚。申请过程中，名奇制品厂将向昆山市周市镇建设管理所提供的《临时用地租赁协议书》第一页第一项租赁期限“自2009年4月1日至2014年3月31日止”私自改为“自2009年4月1日至2015年3月31日止”，但“租期为5年”未改动。后昆山市周市镇建设管理所于2013年5月24日盖章同意名奇制品厂搭建300平方米的彩钢结构房，名奇制品厂于当日交纳暂存款（保证金）15000元后开始搭建房屋。名奇制品厂于2013年7月31日再次向昆山市周市镇建设管理所交纳暂存款（保证金）15000元，并将搭建的钢结构棚面积扩大至600平方米；后又将两台龙门吊车安装在彩钢结构房内，用于吊装钢材等工作，并使用至今。原审另查明：名奇制品厂按双方协议约定租赁上述土地至2014年3月31日止期间，均按约支付租金。协议到期后，新镇村委会通过多种方式告知名奇制品厂不再续租，要求名奇制品厂清除临时建筑并及时搬离。但名奇制品厂要求继续租赁所涉土地，双方多次协商未果，由此引起纠纷。原审又查明：新镇村委会起诉至原审法院后，名奇制品厂于2014年9月13日通过银行转账将13050元款项汇至新镇村委会账户。2015年1月18日，名奇制品厂向原审法院提交涉案土地上其投入及新建钢结构房费用清单一份。名奇制品厂支出费用为：1、围墙48000元；2、填三合土51840元；3、2013年5月24日昆山市周市镇建设管理所批准搭建彩钢棚300平方米的工程款358000元；4、2013年7月31日昆山市周市镇建设管理所批准搭建彩钢棚300平方米的工程款430000元；5、厂房水泥地坪购混凝土107440元；6、人工工资18500元；7、厂房安装水、电费56000元；8、安装行车两台3800**元；9、机床设备及材料搬迁费用及建管所报建费230000元；合计1679780元。2015年2月2日，原审法院召集双方对名奇制品厂投入费用等事项到庭进行确认；并向双方当事人释明临时用地一般不超过2年、而双方约定为5年系无效合同的法律后果。新镇村委会对名奇制品厂上述费用清单中的围墙48000元、填三合土51840元、混凝土地坪107440元及铺设混凝土地坪的人工工资18500元四项合计225780元金额予以认可，同意该费用根据双方过错程度进行补偿；但对名奇制品厂搭建钢结构房、安装费用及建管所报建费等费用合计1454000元均不予认可。同时新镇村委会确认应退回名奇制品厂在新镇村委会起诉后自行转账支付的13050元，并明确放弃要求名奇制品厂支付2014年4月1日之后土地占有使用费的主张。而名奇制品厂仍坚持要求继续租赁涉案土地，并表示新镇村委会一定要迁让的，应赔偿名奇制品厂损失合计1679780元。2015年2月15日，昆山市周市镇建设管理所提供昆山市周市镇人民政府周政发（2011）56号《关于进一步加强我镇拆违、控违工作的实施意见》，并就本案所涉临时钢结构房的申请审批情况出具书面说明。昆山市周市镇建设管理所明确当时按规定临时建筑审批范围为300平方米以下，最长时限为24个月，临时建筑达到最长时限的应无条件自行拆除。名奇制品厂于2013年3月26日提出申请，如提供合同到期日为2014年3月31日的真实租赁合同，合同剩余期限约一年的将不予审批临时建筑，但名奇制品厂将合同到期日篡改为2015年3月31日才获审批。上述事实，由《临时用地租赁协议书》、情况说明、付款凭证、照片、费用清单、政府文件、昆山市周市镇建设管理所说明及原审庭审笔录、调查笔录和当事人陈述等予以证实，原审法院予以认定。原审原告新镇村委会的诉讼请求为：1、判令名奇制品厂腾空、迁让、返还位于新镇村副业基地内的1.45亩土地，并由名奇制品厂支付自2014年4月1日起至土地返还之日止的使用费（暂计5000元）；2、本案的诉讼费用由名奇制品厂承担。原审审理过程中，新镇村委会自愿放弃要求名奇制品厂支付2014年4月1日之后的土地占有使用费，并确认退回名奇制品厂在新镇村委会起诉后自行转账支付的13050元。原审法院认为：当事人的合法权益依法应当受到保护，但当事人订立和履行合同，应当遵守法律、行政法规。我国土地管理法第五十七条规定临时使用土地期限一般不超过两年，而本案所涉1.45亩土地系农用土地，新镇村委会与名奇制品厂签订的《临时用地租赁协议书》的期限却为5年，显然违反了土地管理法的相关规定，因此该协议应认定为无效。现双方合同已到期，而根据法律规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，名奇制品厂理应将土地返还给新镇村委会。关于新镇村委会租金收益及名奇制品厂投入损失问题，原审法院认定如下：一、新镇村委会根据双方协议约定实际每年收取的13050元土地租金，现双方协议已到期，名奇制品厂也实际使用该土地并从中获得相关利益。故根据本案的实际情况，新镇村委会已收取的土地租金作为名奇制品厂支付的临时使用土地补偿费，不再返还名奇制品厂。至于名奇制品厂在新镇村委会起诉后转账支付的13050元款项，新镇村委会同意返还，原审法院予以采纳，并在判决中一并处理。二、名奇制品厂在签订协议后，在所涉土地上进行填土、铺设混凝土地面及搭建围墙等基础投入支出合计225780元，系合理支出，现根据目前现状也无拆除清理的必要，故新镇村委会应折价补偿。结合本案的相关证据和实际情况，新镇村委会作为村民委员会集体组织，在明知土地性质，并确认临时用地情况下仍与名奇制品厂订立期限为五年的合同，从而导致合同无效，责任在于新镇村委会。基于新镇村委会对前述基础投入225780元金额予以确认，其应补偿名奇制品厂上述基础投入费用225780元。三、关于名奇制品厂搭建临时钢结构房及安装行车等设备所涉的相关费用1454000元。首先，名奇制品厂于2013年3月26日申请临时建筑，后于2013年5月24日获昆山市周市镇建设管理所审批。而根据当时政府文件规定，如名奇制品厂申请时提供真实的租赁合同，临时建筑可能不予审批。但名奇制品厂采取私自改动将合同到期日延长一年的方式获得审批，管理部门虽存在审核不严的过错，但名奇制品厂明显是以欺骗行为来获得利益。其次，名奇制品厂虽在申请临时建筑时未改动“租期为5年”，但名奇制品厂申请时已明确建筑物性质为临时。按照法律规定临时用地一般不超过两年，故临时建筑即便手续齐全，使用期限也不得超过两年。故即使双方签订的合同为有效合同，临时建筑达到二年最长时限的也应无条件自行拆除。再次，根据双方协议中关于如因镇整体规划建设、动迁等需要终止合同的，搬迁设备和自行搭建的临时建筑等产生的损失不作任何补偿的约定内容所体现的系双方真实意思。本案纠纷系因农用地被占用并搭建建筑物，后被国土部门查实责令整改而引起，也符合终止合同的条件。且双方约定的租赁期限已届满，故名奇制品厂主张的搭建临时钢结构房及安装行车等设备所涉的相关损失不予赔偿。至于名奇制品厂申请搭建临时钢结构房而交纳的保证金，应按有关规定处理。综上，因双方合同认定无效，名奇制品厂应拆除涉案土地上的建筑物、搬离设备设施，并将土地返还给新镇村委会。鉴于场地上留有名奇制品厂搭建的附属设施及搬离行车过程的复杂性，考虑到2013年5月24日审批时间和临时建筑二年的最长时限，结合名奇制品厂的实际投入损失和案件起因及判决时间等实际情况，应给予名奇制品厂一定的合理期限返还土地，原审法院酌定三个月为宜。现新镇村委会自愿放弃要求名奇制品厂支付2014年4月1日起至实际返还土地之日止的使用费，系新镇村委会对其权利的处分，原审法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条之规定，判决：一、昆山名奇金属制品厂于判决生效之日起三个月内将占用的昆山市周市镇新镇村副业基地内1.45亩土地（东至名奇金属制品厂西侧围墙，南至宝丰和围墙，西至张家桥河，北至空地）上的建筑物拆除、搬离所有设备设施，腾空后将该土地返还给昆山市周市镇新镇村村民委员会。二、昆山市周市镇新镇村村民委员会赔偿昆山名奇金属制品厂损失225780元，并退回昆山名奇金属制品厂转账支付的13050元，合计238830元于判决生效之日起三个月内支付。案件受理费130元，由昆山名奇金属制品厂负担。上诉人名奇制品厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决查明的事实有误。1、上诉人在现址的厂房并非租赁所得，而是通过国有土地转让取得。2、涉案用地租赁协议书到期后，新镇村委会并无证据证明其已通过多种方式告知上诉人不再续租的事实。3、昆山市周市镇人民政府发布的周政发（2011）56号《关于进一步加强我镇拆违、控违工作的实施意见》并未在原审庭审过程中质证，且上述文件不是法律及行政法规，不能作为定案的依据。二、原审判决适用法律错误。1、本案双方当事人之间的法律关系系租赁合同关系，而非临时使用关系。故本案的法律关系应由合同法、而不是土地管理法予以调整。2、上诉人于2013年3月26日向昆山市周市镇建设管理所提交情况说明时，虽然提供的用地租赁协议书注明租赁期限至2015年3月31日，但租期五年未有变动。且上述资料经昆山市周市镇建设管理所审核后，其已同意上诉人搭建彩钢棚房。昆山市周市镇建设管理所的前述具体行政行为至今尚未撤销，故原审判决既不能指责行政主管部门存在审核不严的过错，更不能指责上诉人以欺骗行为获取利益。4、涉案土地至今未被列入镇整体规划建设或动迁范围，且涉案用地租赁协议书明确约定上诉人“可搭龙门吊车一台”、“确需搭建应征得主管部门的同意后方可搭建”等内容。故原审判决认定搬迁设备和自行搭建的临时建筑等产生的损失不作任何补偿的约定内容体现了双方的真实意思本意，与事实明显不符。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销原审判决主文第一项内容；本案一、二审诉讼费用由新镇村委会承担。被上诉人新镇村委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，就涉案《临时用地租赁协议书》中涉及的1.45亩土地的权属及用途等事宜，本院依职权于2015年6月29日向昆山市国土资源局周市分局进行调查。昆山市国土资源局周市分局陈述：新镇村委会与名奇制品厂签订的涉案《临时用地租赁协议书》中涉及的1.45亩土地系属昆山市周市镇新镇村的集体土地，土地用途为农用地，农用地未经相关行政部门审批不得用于非农业建设。上述1.45亩土地虽用于名奇制品厂的企业生产经营活动，但并未办理相关行政审批手续。对于昆山市国土资源局周市分局的上述陈述，名奇制品厂明确由法院依法认定。以上事实，由本院调查笔录及当事人陈述予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条之规定，国家实行土地用途管制制度；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案《临时用地租赁协议书》中涉及的1.45亩土地系属昆山市周市镇新镇村的集体土地，土地用途为农用地。但新镇村委会与名奇制品厂通过签订《临时用地租赁协议书》的方式，将上述1.45亩土地用于名奇制品厂的企业生产经营活动。故涉案《临时用地租赁协议书》的约定内容，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原审判令名奇制品厂将上述1.45亩土地上的建筑物拆除、搬离所有设备设施、腾空后将该土地返还新镇村委会并无不当，本院予以确认。名奇制品厂要求撤销原审判决第一项主文内容的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案一审期间，名奇制品厂主张若新镇村委会坚持要求其迁让，新镇村委会应赔偿其搭建彩钢棚房等涉及的损失1679780元，但名奇制品厂并未就其上述主张提起反诉。根据民事案件不告不理的原则，就名奇制品厂的前述主张，除新镇村委会同意补偿的部分费用之外，人民法院在审理本案纠纷时不予理涉。若名奇制品厂认为新镇村委会诉请其返还涉案《临时用地租赁协议书》中涉及的1.45亩土地已损害名奇制品厂合法权益，名奇制品厂可另行主张权利。综上所述，上诉人名奇制品厂的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人昆山名奇金属制品厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈军芳二〇一五年十月二十六日书 记 员 黄 婷 来源：