（2015）渝北法民初字第10130号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-29
案件名称
重庆市金顺物业管理有限公司与李树茂物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市金顺物业管理有限公司,李树茂
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第10130号原告重庆市金顺物业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区高新园民安大道465号3幢，组织机构代码：78749639-5。法定代表人谢先庸。委托代理人李成，重庆泽耀律师事务所律师。被告李树茂，男，1979年6月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市金顺物业管理有限公司与被告李树茂物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告重庆市金顺物业管理有限公司的委托代理人李成，被告李树茂到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院决定将简易程序转为普通程序，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗继碧、人民陪审员詹成娟组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告重庆市金顺物业管理有限公司的委托代理人李成，被告李树茂到庭参加了诉讼。因出现新证据，本案经批准延长审理期限15日后，于2015年10月23日依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗继碧、人民陪审员罗玉萍组成合议庭，适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告重庆市金顺物业管理有限公司的委托代理人李成，被告李树茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市金顺物业管理有限公司诉称：原、被告于2007年11月28日签订《物业管理服务合同》，约定被告按月交纳物业管理服务费，物业管理服务费按建筑面积计算，标准为每月每平方米1元。被告从2010年6月起拒绝交纳物业费。原告曾向被告发出催交通知单，无果。现起诉要求：依法判令被告支付原告从2010年6月1日起至2015年4月30日所拖欠的物业管理费共计6962元，并从2010年6月1日起以欠交物管费为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金至本清为止（暂计500元）。被告李树茂辩称：1.原告未经包括被告在内的业主同意，擅自（或纵容他人）改变小区车库用途，将部分车库改为维修车间，对小区环境造成了影响，存在火灾隐患，影响了被告的正常生活和身体健康，侵害了被告的合法权益，被告多次要求原告解决，但原告一直不予处理；2.原告从未公示小区水电费分摊情况及停车费、物管费等费用收入和支出等情况；3.原告对小区内乱搭乱建的行为不予制止，对小区公共建筑和共用设施维护保养不当，小区内环境脏、乱、差。综上所述，原告应当向被告进行道歉。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告李树茂系位于重庆市北部新区X大道X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为118.08平方米，系电梯住宅。2006年7月28日，重庆云飞物业发展有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订了《前期物业管理服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方对X小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年，自2007年11月28日起至2010年11月28日止，合同期满，业主委员会尚未成立的，甲乙双方就延长本合同期限达成协议，继续履行本合同。该合同第五条约定，物业服务费用按建筑面积计算，标准如下：住宅1元／月／平方米，门面3元／月／平方米，车位50个／月。合同第八条约定，物业管理服务费按月交纳，业主和物业使用人应在每月10日内履行交纳义务。该合同还对物业服务内容、双方权利义务、物业管理用房等进行了约定。2007年1月16日，重庆市物价局作出渝价（2008）22号文件，对X小区的物业服务费收取标准通知如下：高层住宅的物业服务费为0.5元／月／平方米、维修养护费0.2元／月／平方米，合计0.7元／月／平方米；物业服务企业可选择一种方式收取电梯费：1.月票票价，按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.3元×（N-3），N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10元；2.次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告对X小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收，无果。2015年4月14日，原告向本院起诉要求判令被告支付2010年6月至2015年4月期间的物业服务费及违约金。审理中，原告称其针对被告的物业服务收费标准为1元／月／平方米；被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片、视频资料等证据予以证明。上述事实，有房屋产权查询信息、前期物业管理服务合同、渝价（2008）22号文件、X街道办事处X社区居民委员会出具的证明、催交通知书、邮政特快专递单、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆云飞物业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。该合同到期后，原告仍为X小区提供物业服务至今，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。原告作为物业服务企业为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。物业服务收费标准问题，按照原告与重庆云飞物业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的标准，被告每月应交纳的物业服务费为1元／月／平方米×118.08平方米=118.08元；按照渝价（2008）22号文件规定的标准，被告每月应交纳的物业服务费为0.7元／月／平方米×118.08平方米＋（10元＋0.3×（5-3）（=93.256元（含电梯费）。因前期物业管理实行政府定价，故本院按照渝价（2008）22号文件规定的标准予以主张。因此，在2010年6月至2015年4月期间，被告应交纳的物业服务费为93.256元×59个月=5502.1元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。被告李树茂辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片、视频资料等证据予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李树茂在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市金顺物业管理有限公司2010年6月至2015年4月期间的物业服务费5502.1元；二、驳回原告重庆市金顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李树茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张晓华人民陪审员 罗继碧人民陪审员 罗玉萍二〇一五年十月二十六日书 记 员 李文婧 来自