（2015）李民初小字第189号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-13
案件名称
青岛东洲物业管理有限公司与杨新宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛东洲物业管理有限公司,杨新宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）李民初小字第189号原告：青岛东洲物业管理有限公司，住所地：青岛市市北区。法定代表人：曹启龙，职务：总经理。委托代理人：李国文，青岛市北海润德法律服务所法律工作者。被告：杨新宇，男，汉族，现住青岛市李沧区。委托代理人：胡立孝，女，汉族，现住青岛市李沧区，系被告杨新宇之母。原告青岛东洲物业管理有限公司与被告杨新宇物业服务合同纠纷一案，原告于2015年9月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员于永攀适用小额诉讼程序于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国文、被告杨新宇的委托代理人胡立孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2013年1月1日开始在青岛市李沧区振华路156号北苑风景小区（以下简称“涉案小区”）提供物业管理服务，被告系涉案小区1号楼2单元102户的业主。原告一直按照约定履行义务，但被告自2013年1月1日起一直欠付物业费。原告特诉至本院，请求依法判令：1、被告给付原告物业管理服务费人民币923.80元（自2013年1月1日起至2015年7月31日止）、滞纳金人民币1206.9元；2、案件受理费由被告承担。被告辩称，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告起诉被告没有法律依据；楼下网点将被告家玻璃门震破，物业不管；所以被告拒交物业费。本院经审理认定的主要事实：2013年1月16日，原告与涉案小区第二届业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告对涉案小区提供物业服务，服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日，服务期满后，若小区业主对物业管理服务满意率达到60%，则自动续签3年合同；多层封闭住宅的物业服务费用标准为建筑面积0.4元／月／㎡，多层半封闭住宅的物业服务费用标准为建筑面积0.35元／月／㎡，业主或物业使用人应在每季度第中间月份的中旬交纳该季度的物业服务费，逾期应按0.3%／日支付滞纳金。2013年12月29日涉案小区第二届业主委员会发出通告称，因全体业主的满意度已达到60%以上，所以同意与原告续签合同。被告是涉案小区1号楼2单元102户住宅房屋的业主，且未缴纳自2013年1月1日起至2015年7月31日止的物业服务费人民币923.80元。上述事实有原告提供的资质证书、物业服务委托合同、北苑风景小区第二届业主委员会通告原件各1份、被告提交的房产证复印件1份及原、被告陈述一致的笔录在案为凭。原告主张按照欠付数额0.3%／日的标准计算，滞纳金为1206.9元。被告对此不予认可，认为其不应当承担滞纳金。被告主张《物业服务委托合同》是原告与涉案小区第二届业主委员会签订的而不是与被告签订的，对业主没有约束力，该合同上加盖的公章当时已经作废，因此《物业服务委托合同》应属无效合同，对被告没有约束力，且存在物业服务合同不到位的现象。为证明其主张，被告提交涉案小区业主委员会与青岛海信物业经营有限公司签订的《物业服务合同》原件1份，证明原告接手的物业设施不全；提交照片7张，证明17号楼的楼道公用灯不亮，2015年5月4日17号楼发生火灾，电线电缆被烧毁，原告也不及时修理，14号楼门前存在车辆乱停放现象，且4单元消防设施缺失；提交收款明细表原件1张，证明17号楼1单元5楼通向楼顶的盖子被风刮走，原告不管，业主凑钱重新安装了盖子。原告对被告的主张不予认可，并对被告提交的证据质证如下：对涉案小区业主委员会与青岛海信物业经营有限公司签订的《物业服务合同》的真实性没有异议，但原告在接手该小区的时候就存在部分设施不全现象；照片证明不了17号楼的楼道公用灯不亮，火灾是由于电箱自燃而导致的，与原告无关，14号楼门前确实存在车辆乱停放现象，但原告没有执法权，不能将车辆强制移走，原告接手涉案小区的时候就存在消防设施缺失现象；对收款明细表不予认可。本院据以认定事实的证据均经公开开庭出示，并经当事人质证和本院审查，可予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告主张《物业服务委托合同》上加盖的涉案小区第二届业主委员会公章是作废的公章，但未提交相应证据予以证实，本院不予认可。因此，原告与涉案小区第二届业主委员会签订的物业服务委托合同对被告具有约束力，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业公司与业主合则两利，分则两伤。现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。因此对于原告主张自2013年1月1日起至2015年7月31日止的物业服务费人民币923.80元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告均认可涉案小区14号楼门前确实存在车辆乱停放现象，原告的物业服务存在瑕疵，因此对于原告主张滞纳金人民币1206.90元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨新宇给付原告青岛东洲物业管理有限公司自2013年1月1日起至2015年7月31日止的物业服务费人民币923.80元，于本判决书生效之日起10日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告若逾期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担，于本判决书生效之日起10日内给付原告。本判决为终审判决，判决书送达后即发生法律效力。审判员 于永攀二〇一五年十月二十六日书记员 杨仲举 关注微信公众号“”