（2015）锡民终字第00916号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-11

案件名称

李良其、袁耀芬等与李政界房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李良其,袁耀芬,李玉姣,李政界

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第00916号上诉人（原审原告）李良其。上诉人（原审原告）袁耀芬。上诉人（原审原告）李玉姣。委托代理人周剑波、戴建慧（受李良其、袁耀芬、李玉姣的共同委托），江苏庆源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李政界。委托代理人章海林，江苏振强律师事务所律师。委托代理人张寒，江苏振强律师事务所实习律师。上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣因与被上诉人李政界房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄民初字第0255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015���4月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李良其、袁耀芬、李玉姣原审诉称：他们是涉案租赁房屋的所有权人。2011年9月28日李良其代表三人与李政界签订《房屋租赁合同》一份，约定：李政界承租位于江阴市长江路2XX号五楼（5XX-5XX）房屋31间，共1432平方米；租赁期限自2011年12月28日至2019年12月28日，共8年；租金（不含税）为49.8万元／年；未经出租方同意李政界不得变更房屋结构及设施，不得改造、改装、添加附属设施。此外还约定了房屋使用的事项及违约责任等条款。合同签订后他们按约向李政界交付了房屋，李政界一直使用至今，但其仅支付了首期16.6万元租金，其余应付租金未予支付。为此他们于2012年9月4日向法院提起诉讼，要求解除合同，李政界支付所欠租金并赔偿损失。此案经江阴市人民法院一审、无锡市中级人民法院二审���已审理终结，现判决已生效。生效判决确定双方租赁合同于2012年9月8日解除，但李政界一直未向他们交还房屋，且在上述诉讼中法院提出为防止双方损失扩大，李政界应及时向他们交还房屋，李政界虽然承诺交房但仍未交还房屋。他们认为，合同解除后李政界应当立即腾退交还房屋，但李政界一直占用该房屋，应当按照实际使用时间，参照租金标准支付实际使用费。他们仅同意李政界在不改变房屋结构、设施、布局的情况下装修，故依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条的规定，要求李政界立即腾退租赁房屋，恢复房屋出租前原状，并参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，要求李政界支付自2012年9月9日至法院判决实际腾��之日止按每年49.8万元／年的租金计算房屋实际使用费。审理中由于双方当事人明确从2014年8月21日起李政界已将涉案租赁房屋腾退后交还给他们，故变更诉讼请求为：1、要求李政界恢复房屋租赁前原状。2、要求李政界支付2012年9月9日至2014年8月21日的实际使用费共计970077元（498000元／年÷365天×（365天×2-19天）=970077元】。李政界原审辩称：1、他进行的装饰装修是经原告同意而为，应视为原告对自己财产处分的一种方式，不构成对原告的侵权。从侵权行为构成要件来看，他的行为不具备侵权行为的主观构成要件，因而不构成侵权，而恢复原状是一种侵权责任的承担形式，所以既然没有侵权就不需要恢复原状。根据《物权法》规定，装饰装修物不管谁违约，或者有其他原因，装饰装修物与租赁房屋附和的过程形成了新的物品，该物品的所有权属原告所有，既��该物的所有权属归原告所有，那么对该物如何处分均应由原告决定，他人不得干涉，并且原租赁协议并没有约定要求答辩人对装饰装修物恢复原状等义务，故原告要求他的此项诉请不能成立。2、他已于2012年8月27日书面通知原告解除租赁合同，在此之后他从未使用过租赁房屋。他在审理过程中也明确表明将租赁房屋退还给原告，从而说明他在主观上有退房的意愿。由于原告向法院申请财产保全，要求查封长江路2XX号5XX室至5XX室房屋中的财产，并派人看管及阻止他将房屋内可搬离物品搬离，使他客观上不能将租赁房屋腾退。另外，原案件一审法官应组织双方进行腾退行为，但没有履行该职责，原告也应在合理期限内要求他腾退，但是原告并没有提出，因而他没有腾退房屋的责任不在他。因此由此造成的房屋使用费不应由他承担。原审法院经审理查明：李良其与袁耀芬系夫妻关系，李玉姣系二人的女儿。江阴市长江路2XX号五楼5XX室至5XX室房屋为袁耀芬和李玉姣共有。上述房屋的规划用途为非住宅。2011年9月28日，李良其（甲方）与李政界（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将坐落于长江路2XX号五楼5XX室至5XX室甲方自有房屋以及附属水电设施出租给乙方，总面积1432平方米，乙方用于经营量贩式KTV项目；租赁期自2011年12月28日起至2019年12月28日止，共8年。租金及支付方式：乙方租用以上房屋应付租金（不含税）人民币498000元／年，第一年度分三期支付，签订合同即付166000元，后每四个月付一期。乙方未经甲方同意不得变更房屋结构及设施，不得改造、改装、添加附属设施。乙方因自身经营所需取得有关政府部门行政许可的手续由乙方自行负责办理，甲方予以协助；乙方如违反本合同约定或发生违法情况，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿损失。违约责任：乙方延迟付款的按应付款额的0.3%每日向甲方支付违约金直至应付款项付清为止；乙方在合同期满或出现合同约定的情况导致合同终止时，应当及时向甲方交还所使用的房屋，如不及时交还，实际占用时间按原租金加倍支付，不满一个月的按一个月结算等内容。2011年9月29日，李政界支付李良其房租金166000元，李良其也将上述房屋（毛坯房）交付李政界使用。之后，李政界对上述房屋进行装饰装修用于开办城市沐歌。2012年8月27日，李政界委托江苏天奕律师事务所发函给李良其，内容为：经环保部门的测量，李政界租赁你的房屋不符合环保规定（离居民区太近影响居民的生活），故无法领取环保许可证，造成李政界不能经营。为此，函告你提前解除房屋租赁合同。期间，李政界为经营KTV投入房屋装修费用380万元，上述经济损失，你应当承担赔偿责任。2012年9月4日，李良其、袁耀芬、李玉姣诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，李政界搬迁租赁房屋，恢复房屋原状；2、李政界支付拖欠的租金332000元；3、李政界支付违约金（其中166000元自2012年4月29日起计算至实际清偿之日止；另外166000元自2012年8月29日起计算至实际清偿之日止，按照同期银行贷款利率计算）、律师费20000元。2012年9月8日，法院将诉状等应诉材料送达李政界。该案在审理中，李良其、袁耀芬、李玉姣先增加了要求李政界支付自2012年9月2日至腾退房屋之时止的实际使用费（按每季度166000元计算）的诉讼请求，后又撤回了要求李政界支付自房屋租赁合同解除次日起至腾退房屋之时止的实际使用费和要求李政界恢复房屋原状的的诉讼请求，明确上述权利另行主张。2013年1月21日李政界提出反诉，请求法院：1、确认双方2011年9月28日签订的房屋租赁合同于2012年8月27日解除；2、反诉被告赔偿装修及其他损失人民币280万元。2013年9月18日，法院作出（2012）澄民初字第0585号民事判决书，判决：一、双方签订的房屋租赁合同于2012年9月8日解除；二、李政界应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣房屋租金180525元；三、李政界应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣逾期支付租金180525元自2012年4月29日至判决确定给付之日按中国人民银行公布的同类银行贷款利率计算的违约定金；四、李政界应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣已交纳的律师费7140元；五、驳回李良其、袁耀芬、李玉姣的其余诉讼请求；六、驳回李政界的��诉请求。李政界不服（2012）澄民初字第0585号民事判决书，向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院于2014年2月13日作出（2013）锡民终字第1589号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。李政界同意按2014年2月13日收到该判决书。另查明：双方当事人明确从2014年8月21日起李政界将本案租赁房屋腾退完毕并交付给李良其、袁耀芬、李玉姣且李政界明确本案租赁房屋中所有物品都已归属李良其、袁耀芬、李玉姣，李良其、袁耀芬、李玉姣可自由处分。在此之前李政界没有退还房屋的交接手续。2013年1月17日，李政界申请对系争租赁房屋内装修价值及附属设施的安装和拆除费用进行评估鉴定。2013年1月19日，李良其、袁耀芬、李玉姣申请对涉诉房屋已形成附合的装饰装修部分进行拆除的工程造价以及恢复到本次租赁交付前房屋原状的工程造��进行鉴定。2013年5月20日，李良其、袁耀芬、李玉姣撤回上述申请。李政界未撤回鉴定申请，经法院释明，李政界认为城市沐歌装修后只试营业了很短时间，坚持要求对装饰装修的工程造价而非对剩余租赁期内装饰装修残值损失进行鉴定。2013年8月8日，无锡中天造价师事务所有限公司出具咨询报告书，鉴定结果为：自2013年7月18日出具征求意见稿至今，原被告双方均没有提出任何异议，该工程的鉴定工程造价为2275000元。2013年8月13日，原被告双方签收了该咨询报告书。李政界交纳了咨询费32000元。又查明：对于装饰装潢的情况，李良其、袁耀芬、李玉姣的委托代理人在2012年11月23日的庭审中称房屋于2011年9月29日交付给李政界，有三个月的免租期，给李政界装潢装饰的期限，具体李政界什么时候开始装修的不清楚，但是他们是同意李政界在不改变房屋的结构、���施、布局的情况下装修的，他们不反对李政界用于经营目的的装修。再查明：（2012）澄民初字第0585号案件中没有查封李政界所称的长江路2XX号5XX室至5XX室房屋中的财产的相关资料，李政界也未提供相关证据。李政界提供由江阴市艺琴字牌店张姓人员出具的情况说明一份、江阴市公安局滨江派出所吴姓人员的情况说明复印件一份以及江阴市城市沐歌原店长温某的情况说明复印件一份。江阴市艺琴字牌店张姓人员出具的情况说明内容为：关于2012年8-9月，李政界欠我方广告费（城市沐歌），我方向其要钱时，他要求我方帮其拆除广告牌（外墙），室内搬掉相关物品后准备撤离，不再开歌厅，我方派员拆除广告牌等，遇到房东阻止，不让拆，不让搬，后有公安局人出面解决，特此说明。江阴市公安局滨江派出所吴姓人员的情况说明内容为：大约2012年10月左右的某一天上午，我街道所内电话要我前往长江路2XX号处理纠纷。至现场发现，有几个人在拆广告牌，袁耀芬等人在制止，引发纠纷。经调查，拆广告牌的几个人是曾为城市沐歌的老板李政界制作广告牌单位的人，因李政界欠他们单位的制作费，所以他们前来拿回他们制作的广告牌；另一方为袁耀芬等人，据袁耀芬讲，她们是城市沐歌的房主，李政界欠他们的房租，这房子是他们的，不能拆。后民警电话与李政界核实，李政界称确有其事，最后，经民警调解，广告牌单位的人答应暂不拆除广告牌。江阴市城市沐歌原店长温姓人员的情况说明内容为：我在城市沐歌量贩式KTV筹备的时候，被老板李政界聘请过来做店长，负责全面经营工作。我任店长期间，老板李政界给过我9把钥匙，分别是进入城市沐歌营业场所的两扇卷帘门和一扇防火门的钥匙，至于李政界手里���没有钥匙我不清楚。2011年8月份左右，城市沐歌已经关停一个多月了，老板安排我和戚严慧、董海峰等人去把经营需要的可以搬离的物品搬走。当时房东李良其安排了两个六七十岁的阿姨在看管，坚持不让我们搬。鉴于我们是打工的，房东又不肯让我们搬东西，我就把所有的钥匙留给了两个阿姨，然后就走了。李政界举证称上述三份情况说明可以证明2012年10月左右由他委派江阴艺琴字牌店相关人员去拆除广告牌，到室内去搬离相关物品，在拆除广告牌时，受原告阻止，并有民警调处，后没有拆除也没有去搬离相关物品以及温某、戚严彗、董海峰到涉案租赁房屋中搬离物品时，也被李良其安排的六七十岁的阿姨阻挠。上述三名出具情况说明的人员均未到庭作证。李良其、袁耀芬、李玉姣质证称上述三份证据都属于证人证言，应当由证人到庭接受询问质证，因为证人均未到庭作证，因此他们对该三份证据来源的真实性、内容的真实性均有异议，从内容上看，该三份证人证言与本案的诉讼请求没有关联性，其中江阴市艺琴字牌店出具的情况说明与滨江派出所出具的情况说明矛盾。他们也未派人阻扰李政界从租赁房屋搬离物品。审理中，李政界称如需支付解除合同后房屋使用费，他同意按照天数来计算。上述事实，有房屋租赁合同、（2012）澄民初字第0585号民事判决书、（2013）锡民终字第1589号民事判决书、情况说明、调查笔录及双方当事人的陈述在卷予以佐证。原审法院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、李政界是否要将本案租赁房屋恢复原状。二、李政界是否需支付2012年9月9日至2014年8月20日的房屋使用费。关于李政界是否要将本案租赁房屋恢复原状的问题。李良其、袁耀芬、李玉姣认为他们仅同意李政界在不改变房屋结构、设施、布局的情况下装修，故要求李政界恢复原状。李政界认为他进行的装饰装修是经李良其、袁耀芬、李玉姣同意而为，装饰装修物与租赁房屋附和的过程形成了新的物品，该物品的所有权属李良其、袁耀芬、李玉姣所有，该物如何处分均应由李良其、袁耀芬、李玉姣决定，故他不需要恢复原状。且李政界明确本案租赁房屋中所有物品都已归属李良其、袁耀芬、李玉姣，李良其、袁耀芬、李玉姣可自由处分。法院认为：2011年9月28日，李良其与李政界签订的房屋租赁合同中约定李良其将房屋出租给李政界用于经营量贩式KTV项目，在2012年11月23日庭审中原告方也称给李政界三个月的免租期用于装饰装潢，他们不反对李政界用于经营目的的装修。虽然李��其、袁耀芬、李玉姣主张他们仅同意李政界在不改变房屋结构、设施、布局的情况下装修，但李良其、袁耀芬、李玉姣未提供证据证明在2012年8月27日李政界提出解除租赁合同之前，他们对李政界所进行的装饰装修提出异议。因此，本院认定李政界用于经营KTV的装饰装修是经过李良其、袁耀芬、李玉姣的同意的。在此情况下，双方签订的房屋租赁合同于2012年9月8日解除，对于租赁房屋内未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。现李良其明确表示明确本案租赁房屋中所有物品都归属李良其、袁耀芬、李玉姣，视为其自愿放弃自己的权利。对于租赁房屋内已经形成附和的装饰装修物，因李政界的装饰装修是经李良其、袁耀芬、李玉姣同意而为，不构成对出租房屋的侵权，出租人李良其、袁耀芬、李玉姣根据添附基本原则取得了附和的装饰装修物的所有权，对于该物��何处分，应由李良其、袁耀芬、李玉姣决定，故李良其、袁耀芬、李玉姣无权要求李政界恢复原状。因此，李良其、袁耀芬、李玉姣要求李政界恢复租赁房屋原状的诉讼请求，法院不予支持。二、关于李政界是否需支付2012年9月9日至2014年8月20日的房屋使用费的问题。李良其、袁耀芬、李玉姣认为生效判决确定双方租赁合同于2012年9月8日解除，但李政界一直未向他们交还房屋，应当按照实际使用时间，参照租金标准支付实际使用费。李政界认为他在主观上有退房的意愿，但由于李良其、袁耀芬、李玉姣向法院申请财产保全，要求查封长江路2XX号5XX室至5XX室房屋中的财产，并派人看管及阻止他将房屋内可搬离物品搬离，使他客观上不能将租赁房屋腾退，且原案件一审法官应组织双方进行腾退行为，李良其、袁耀芬、李玉姣也应在合理期限内要求他���退，但是并未提出，因而他没有腾退房屋的责任不在他，由此造成的房屋使用费不应由他承担。李政界提供由江阴市艺琴字牌店张姓人员出具的情况说明一份、江阴市公安局滨江派出所吴姓人员的情况说明复印件一份以及江阴市城市沐歌原店长温某的情况说明复印件一份，主张他派人去拆除广告牌以及到室内去搬离相关物品时受原告及其委托人员阻止。李良其、袁耀芬、李玉姣对此不予认可且对三份证据来源的真实性、内容的真实性均有异议。由于李政界提供的出具情况说明的证人均未到庭作证且江阴市公安局滨江派出所吴姓人员的情况说明以及江阴市城市沐歌原店长温某的情况说明均为复印件，李良其、袁耀芬、李玉姣不予认可，故该三份证据不能证明李政界的待证事实。法院认为：2012年9月9日至（2013）锡民终字第1589号民事判决书生效之��的房屋使用费不应由李政界承担。原因如下：第一、（2013）锡民终字第1589号民事判决书生效之前，对于双方签订的房屋租赁房屋是否解除存在争议。第二、在（2012）澄民初字第0585号案件审理过程中，李良其、袁耀芬、李玉姣先增加了要求李政界支付自2012年9月2日至腾退房屋之时止的实际使用费的诉讼请求，后又撤回了该诉讼请求，系怠于行使自己的诉讼权利。第三、鉴定机构对涉诉房屋已形成附合的装饰装修部分进行拆除的工程造价以及恢复到本次租赁交付前房屋原状的工程造价进行了鉴定，鉴定期间客观上该房屋不能使用。第四、李政界实际并未使用该房屋。（2013）锡民终字第1589号民事判决书生效后，李政界应于合理期限内腾退房屋，法院酌情给予李政界15天的腾退期。逾期未腾退的，应当支付逾期返还租赁物的使用费。故李政界应支付自2014年3月1日至2014年8月20日的逾期腾房的使用费，该使用费标准参照租赁合同约定的租金计算。双方均同意按天数来计算使用费，故李政界应支付李良其、袁耀芬、李玉姣的使用费为236038.36元（498000元／年÷365天×173天）。原审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条的规定，判决如下：一、李政界于判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣逾期腾房的使用费236038.36元。二、驳回李良其、袁耀芬、李玉姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，保全费4520元，合计18020元，由李良其、袁耀芬、李玉姣负担13636元，由李政界负担4384元。李良其、袁耀芬、李玉姣不服原审判决，向本院提起上诉称：1、（2103）锡民终字第1589号民事判决书生效之前，双方对房屋租赁合同是否解除没有争议，而是对解除的原因及责任存在争议。在此期间，被上诉人未向上诉人腾退房屋的事实存在，房屋使用费已经发生。2、在（2012）澄民初字第0585号案件审理过程中，上诉人撤回要求被上诉人支付实际使用费的诉讼请求并明确另行主张权利，是合法行使诉权的行为，并未放弃实体权利，不构所谓的“怠于行使自己的诉讼权利。”3、鉴定机构对涉诉房屋进行鉴定的行为在客观上并不妨碍被上诉人占用涉诉房屋，且鉴定期间并不涵盖2012年9月至（2013）锡民终字第1589号民事判决书生效之日的全部期间。4、被上诉人在2014年8月21日前从未作出放弃涉诉房屋内所有物品的意思表示，相反被上诉人在2012年9月9日至（2013）锡民终字第1589号民事判决书生效之日期间，一直以房屋内物品之价值向上诉人主张赔偿要求，因此，并不能因被上诉人未使用房屋内物品而否定被上诉人占用涉诉房屋的事实。请求二审法院依法予以改判被上诉人向上诉人支付从2012年9月9日至2014年8月21日的房屋实际使用费970077元。被上诉人李政界答辩称：由于租赁房屋不能开办KTV，导致双方解除租赁合同，引起纠纷，其已损失380万元，为防止损失继续扩大，其于2012年8月发出解除租赁合同的函，并离开出租房屋，所以该房屋在2012年9月就由上诉人控制使用，在2012年9月之后上诉人向法院以解除租赁合同要求承担租金为由起诉，同时向法院提出财产保全措施，请求查封租赁房屋内所有物品，其曾多次与上诉人协商未果，于2013年1月向法院提出反诉，要求上诉人赔偿因开办KTV所花费380万元，从此时开始，租赁房屋内所有物品都归上诉人所有，其仅要求上诉人承担赔偿责任而已。由于从2012年9月上诉人诉讼至今已将近2年，该损失是由上诉人故意扩大的，故该损失应当由上诉人承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。二审中，各方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：李政界是否应向李良其、袁耀芬、李玉姣支付自2012年9月9日至2014年8月20日的房屋实际使用费970077元。本院认为：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。在（2012）澄民初字第0585号案件中，上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣请求李政界支付自2012年9月2日至腾退房屋之时止的实际使用费，但又撤回了该诉讼请求。上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣明知双方对房屋租赁合同解除没有争议，只是对解除的原因及责任存在争议，此时，上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣应当要求且事实上也要求李政界腾退房屋，故上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣的该行为，应认定是因受李政界违反合同受到损失，其及时采取措施防止损失的扩大。但后上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣撤回了要求李政界腾退房屋的诉讼请求，上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣的该行为，系怠于行使自己的诉讼权利，导致损失的扩大。其次，李政界自2012年9月9日至2014年8月20日客观上并未使用涉诉房屋。因此，原审法院根据本案的具体情况，酌定李政界不承担自2012年9月9日至（2013）锡民终���第1589号民事判决书生效之日的房屋使用费，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11140元，由上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣负担。本判决为终审判决。审判长　谢　伟审判员　潘晓峰审判员　陈丽芳二〇一五年十月二十六日书记员　张　威 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