（2015）西民初字第23573号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-15
案件名称
许成明与北京房海房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许成明,北京房海房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第23573号原告许成明，男，1981年2月28日出生，个体工商户。被告北京房海房地产经纪有限公司，工商登记地：北京市朝阳区干杨树甲16号院综合楼2单元3层302号。法定代表人罗强，总经理。委托代理人王宏立。原告许成明诉被告北京房海房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告许成明、被告北京房海房地产经纪有限公司的委托代理人王宏立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年6月30日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市西城区展览路XXX室，约定租赁用途为仓库，约定租金押一付三，房租每月5300元，租期一年，自2015年7月7日至2016年8月6日止。原告首次支付被告26780元（含一个月押金，四个月租金，电费148元，燃气费132元）。由于房屋不能作为仓库用途，2015年7月15日居民报警，原告于2015年7月21日雇人将货品搬出房屋。原告租赁目的无法达成，故要求解除合同，被告虽然同意解约，但不退房租，更不能支付损失，原告无奈只得起诉。诉讼请求：1、请求被告返还租金18550元，返还押金5300元，返还预交的（电、煤气）费用280元。2、被告支付搬货损失费1000元。3、被告支付违约金10600元。4、诉讼费用被告承担。被告辩称，签订合同的事实以及合同约定的内容如原告所述。被告是收到了原告交的26780元。合同约定了该房屋的用途是做仓库。由于原告将房屋做为仓库扰民，2015年7月29日被告与原告签署了解除合同书，解除合同书上记载了原告违约，是因为原告将房屋做仓库，扰民。原告在解除合同书上也签字了。现在被告扣除原告两个月租金数额的违约金10600元，再扣除2015年7月7日到2015年8月1日期间的房租，剩余部分款项同意退还。原告是2015年8月1日搬离的房屋。经审理查明：2015年6月30日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告提供的位于北京市西城区展览路XXX室房屋，租赁用途为仓库，租金每月5300元，以“押一付三”的方式支付，租期自2015年7月7日至2016年8月6日。《房屋租赁合同》第八条第三款第二项约定，甲方交付的房屋严重不符合合同约定的，乙方有权解除合同；第八条第四款第四项约定，乙方利用房屋从事违法活动、扰民、损害公共利益或者妨碍他人正常工作的，甲方有权解除合同。上述合同签订后，原告向被告支付了26780元（包含一个月押金5300元，四个月租金21200元，电表剩余电费148元，燃气表剩余燃气费132元），并开始使用房屋。原告陈述自己在作为仓库的承租房屋中存放了装在纸箱子里面的塑料玩具，居民投诉，派出所调查。其后，派出所要求双方自行调解。其后，原告于2015年7月21日将租赁的房屋腾空。2015年7月29日，原告将房屋钥匙给付被告，双方对房屋进行了交接，但对双方对是谁违约问题、被告退还原告多少房屋租金问题及违约金的支付未达成一致意见。2015年7月29日，原、被告经协商约定解除《房屋租赁合同》，并就解除合同问题签订《协议》一份，内容为：“甲乙双方协商今日起解除双方签订的（房屋）租赁合同，房屋地址：北京市西城区展览路XXX室，租赁期限自2015年7月7日至2016年8月6日，房屋租赁用途为（存）放货。合同解除原因（系）本楼居民投诉此房屋扰民，并且存在安全隐患，因为此事甲乙双方经过小区物业、管片民警调解，相关单位称此房存在扰民和安全隐患，限制乙方（于）2015年8月1日腾空房屋。现甲乙双方有争议，乙方认为自己没有过错，要求甲方退还剩余房租和押金，甲方没有同意乙方的（要求）条件；甲方认为是乙方原因造成扰民和带来的安全隐患，属于乙方违约，应当按照合同违约条款扣除乙方两个月的房租作为违约金。甲乙双方对此事未达成一致，特定此协议。双方同意经过司法部门进行调解、裁决。今日起双方解除合同，今日起不再计算乙方租金，乙方已将钥匙交还甲方，双方已对此房物业交接清楚，今日起此房屋使用权归甲方所有，乙方不得对此房事项有干涉和私自进入。补充事项：注明房屋租赁用途为仓库。”另查，原、被告双方均表示在签订房屋租赁合同时，均明知出租的房屋性质为居民楼；原告在2015年7月29日与被告交接房屋时，双方没有对电费、燃气费的剩余数额进行交接；原告要求被告支付搬货损失费1000元，但原告未提供证据证明其搬货支付了相应费用。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、物业公司的情况说明、北京房海房地产经纪有限公司出具的收费凭据、双方于2015年7月29日签订的《协议》等材料在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》后，于2015年7月29日经协商约定解除该合同，对此本院不持异议并予以确定。双方在解除《房屋租赁合同》的《协议》中言明：今日起双方解除合同，今日起不再计算乙方租金，乙方已将钥匙交还甲方，双方已对此房物业交接清楚，……。故此本院认定双方解除《房屋租赁合同》的时间为2015年7月29日，并且原告于2015年7月29日将房屋交还了被告且自该日起不再计算租金。根据庭审中双方当事人的陈述认定，造成合同解除的原因是被告出租给原告的房屋在作为仓库贮存物品时存在扰民和安全隐患。众所周知，仓库天然就是存放货物的地方。在居民住宅楼中设立仓库并搬运、存放货物必然产生扰民以及安全隐患的问题。被告在签订租赁合同时明知出租的房屋为居民住宅，而仍将用作住宅的房屋改变用途出租给原告作为仓库，属于向原告出租了一个不合格的仓库，导致原告不能实现合同目的，故此，被告对于合同解除负有重大责任。原告在租赁该房屋时，亦明知租赁的房屋为住宅而仍然作为仓库承租，亦负有造成租赁合同解除的部分责任。因此，原、被告双方对于解除合同的后果应当各自承担相应的责任。由于被告向原告出租的“仓库”存在重大瑕疵，导致原告不能实现合同目的，现双方协议解除合同后，被告要求扣除原告两个月租金数额的违约金10600元的抗辩理由，本院不予采纳。由于被告向原告出租的“仓库”存在重大瑕疵，导致原告不能实现合同目的，现双方合同解除后，被告应当退还原告未实际占用房屋期间支付的房租及押金。原告虽未实现合同目的，但是对此后果亦负有部分责任，故原告占用房屋期间应当按照合同约定的数额标准向被告支付租金。经计算，扣减原告实际占用房屋23天（根据双方签订的《协议》确定23天）期间的房租后，原告要求被告返还的租金数额过高，对此本院根据计算的结果判定被告的给付数额，对原告的过高要求不予支持。由于原告在2015年7月29日与被告交接房屋时，没有对电费、燃气费的剩余数额进行交接，现数额不清，证据不足，考虑到电费。燃气费用可能的消耗，对原告要求被告退还预交的电费、燃气费用280元的诉讼请求，不予支持；由于原告未提供证据证明其搬货支付了相应费用，故对原告要求被告支付搬货损失费1000元的诉讼请求，不予支持；由于原告对合同解除亦负有部分责任，双方系协议解除合同，故对原告要求被告支付违约金10600元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京房海房地产经纪有限公司退还原告许成明房屋租金一万七千二百六十八元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京房海房地产经纪有限公司退还原告许成明租房押金五千三百元。三、驳回原告许成明的其他诉讼请求。如果被告北京房海房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百四十七元，由原告许成明负担一百六十五元（已交纳）；由被告北京房海房地产经纪有限公司负担一百八十二元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王德海二〇一五年十月二十六日书记员 王运佳 更多数据：搜索“”来源：