（2014）徐民四（民）初字第2818号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-03-16

案件名称

上海盛迪贸易发展有限公司与上海晟学贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海盛迪贸易发展有限公司,上海晟学贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第2818号原告上海盛迪贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人王友应，总经理。委托代理人江楠，上海远业律师事务所律师。被告上海晟学贸易有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人李秀英，总经理。委托代理人胡明举，上海夜晨律师事务所律师。原告上海盛迪贸易发展有限公司与被告上海晟学贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月15日向本院起诉。本院于同日受理后，先适用简易程序。2014年11月13日，原告变更诉讼请求。2015年2月10日，本案转为普通程序，于2014年11月13日、2015年8月13日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人江楠、被告的委托代理人胡明举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盛迪贸易发展有限公司诉称，2012年10月30日，原告分公司与被告签订一份《房屋使用合同》，合同约定原告将上海市徐汇区老沪闵路XXX号某区域（以下简称系争房屋）给被告使用，合同期限自2012年11月1日起至2013年12月30日止，年使用费60万元，每季度首月前十天内一次性支付后3个月的使用费计15万元，先付后用。合同签订后，被告一直拖欠使用费未付，虽经原告一再催讨，被告均以各种理由推脱。原告曾经于2013年5月发函通知，但被告拒绝支付拖欠的使用费并拒不搬迁。故请求法院判令：1、确认2012年10月30日原、被告签订的《房屋使用合同》无效；2、被告迁出上海市徐汇区老沪闵路XXX号房屋；3、被告支付房屋使用费，自2013年2月1日起计至2013年12月30日，判决至实际迁出之日止。被告上海晟学贸易有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告陈述不符合事实，被告交付了房屋和押金后，原告没有按照合同约定向被告交付系争房屋，被告根本没有使用和转租系争房屋，被告的法定代表人因原告不交付房屋和退还押金问题，产生纠纷所以中间有打架等事件，并有报警记录。经审理查明，上徐集建（龙）字第095号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者上海北杨实业公司（龙庆厂），地址老沪闵路XXX号，用地面积17，870平方米，用途工厂。1999年底，上海市公安局徐汇分局华泾派出所同意上海北杨实业公司（龙庆厂）门牌号编为老沪闵路XXX号。2012年1月6日，上海北杨实业有限公司（以下简称北杨公司）与上海兴波机械设备制造有限公司（以下简称兴波公司）签订房屋租赁合同，将本市老沪闵路XXX号建筑面积2，400平方米房屋出租给兴波公司，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。北杨公司并同意兴波公司在合同期内、在经营范围许可内出租给第三方。2012年8月27日，兴波公司与上海盛迪贸易发展有限公司（以下简称盛迪公司）签订房屋使用合同，盛迪公司使用兴波公司房屋位于本市老沪闵路XXX号，底楼建筑面积1，500平方米、二楼建筑面积1，300平方米、天棚建筑面积260平方米，用于企业经营许可范围内的经营活动；合同有效期限自2012年11月1日至2013年12月30日止；合同签订后，盛迪公司需向兴波公司支付使用押金人民币（下同）10万元，房屋使用费为每月10万元整；盛迪公司应按季度付款，在每季度首月的10日前支付当季度使用费。当日，盛迪公司支付押金10万元。盛迪公司承租系争租赁房屋后，经兴波公司同意，将部分房屋转租。2012年10月30日，盛迪公司（甲方）与上海晟学贸易有限公司（以下简称晟学公司、乙方）签订房屋使用合同，约定甲方将本市老沪闵路XXX号，底楼建筑面积640平方米、二楼建筑面积557平方米出租给乙方；合同有效期从2012年11月1日起至2013年12月30日止；乙方需向甲方支付该房屋的使用押金5万元，乙方如果提前退还使用房屋的，甲方不予退还押金金额和已交的使用金额；该房屋使用金额标准为：每月5万元，合计全年使用金额60万元；使用支付期限及方式，按照先支付后用的原则；本合同使用期间，甲乙双方未得到对方书面同意，均不得擅自将该房屋向第三方进行转使用、转让；甲乙双方在执行本合同时必须签订消防、安全生产责任书等条款。同日，盛迪公司（甲方）与晟学公司（乙方）签订补充协议，约定：水电费每月结算价格按供电局价格计算；如乙方拖欠水电费款乙方应付甲方逾期滞纳金，逾期滞纳金按拖欠总金额每天5%计算或停电停水等条款。上述合同签订后，被告支付给原告押金5万元及15万元租金。另查明，因盛迪公司未按时支付租金，兴波公司兴波公司诉至法院，要求判令：1、确认兴波公司与盛迪公司的房屋使用合同于2013年12月31日终止；2、盛迪公司于30日内搬离本市老沪闵路XXX号北门南侧承租房屋，将租赁房屋交还给兴波公司；3、盛迪公司支付2013年5月至2013年12月30日房屋使用费共计80万元；4、盛迪公司支付合同终止后至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月10万元计；5、盛迪公司支付违约金，按欠款总额每日万分之四计算至实际迁出之日止。在上述案件中查明，2013年8月9日，上海市徐汇区人民政府发布沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告，批准征收北杨公司位于徐汇区华泾镇466街坊P2、P3宗地，建设用地17，975.3、11，776.9平方米。案外人北杨公司称，上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证范围内的房屋在1993年之前形成，属于历史原因形成的企业用地和房屋，依照当时的政策，未办理房屋权证。北杨公司不能提供任何相关建房审批手续。另外，沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告中拟征收的土地，不含北杨公司的企业用地及房屋，即不含本案系争租赁房屋。2014年6月，本院判决：一、兴波公司与盛迪公司于2012年8月27日签订的房屋使用合同无效；二、盛迪公司于判决生效之日起二十日内迁出本市老沪闵路XXX号北门南侧系争房屋，将房屋返还兴波公司；三、盛迪公司于判决生效之日起二十日内向兴波公司支付2013年5月1日至2013年12月30日欠付房屋占用使用费共计800，000元；四、盛迪公司于判决生效之日起二十日内按每月100，000元向兴波公司支付2014年1月1日至迁出之日止的房屋占用使用费；五、兴波公司于盛迪公司迁出本市老沪闵路XXX号北门南侧系争房屋之日起五日内退还盛迪公司押金100，000元；六、驳回兴波公司的其余诉讼请求。后，盛迪公司不服，上诉于上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。2012年10月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订房屋使用合同，约定甲方将系争房屋底楼640平方米、二楼建筑面积557平方米租赁给乙方使用；合同租赁期限自2012年11月1日起至2013年12月30日止；合同签订后，乙方需向甲方支付押金5万元，甲方收到该押金金额后出具收款收据，并将房屋交还乙方使用，按先支付后用的原则，全年使用金额共计60万元等条款。合同签订后，被告支付原告押金5万元及房屋使用费150，000元。在本案审理过程中，本院曾经就被告是否及承租部位到现场勘查，经查明：系争房屋沿华泾路有一排街面房屋，街面房屋中仅两间正在营业，一间经营小吃餐饮，一间是小卖部；经询问该两间铺位的出租人是一位吴某某的人，联系到吴某某，吴某某说其承租的两间铺位并非向原、被告承租的，是向一位姓李的老板承租的，但具体姓名及身份情况不知道。向后延伸部分中间昏暗、空无一人，疑似原为仓库，但现未放置任何物品。后面部分被薄板隔成5、6平方米的小房间，其中仅有一件房间的上躺着一个小孩，其余房间均空关。原告确认吴某某系被告法定代表人的女婿，后面被薄板隔成5、6平方米的小房间的小孩是被告法定代理人的小儿子。被告确认：吴某某确为被告法定代理人女婿，在房屋使用合同的租赁期限内吴某某从未占用系争房屋，据被告公司了解，吴某某与原告公司的法定代表人由私人纠纷，与被告公司无关，所以一段时间占用过系争房屋，但亦在2014年之后。与原告及本案均无关联；被告法定代表人的小儿子非为被告公司员工，在吴某某安排下在系争房屋内休息，与本案无关。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋使用合同及补充协议、律师函、2013徐民四（民）初字第3868号民事判决书、案件接报回执单等证据作证，本院予以确认。原告另提供案件接报回执单、录音资料，证明被告实际使用系争房屋；被告确认案件接报回执单、录音资料的真实性，但认为是李秀英和祈某某是因讨还押金和使用费，故到原告处主张权利。本院认为，原、被告订立房屋使用合同，租赁物底楼640平方米、二楼建筑面积557平方米房屋，盛迪公司支付房屋使用费，该房屋使用合同实质为房屋租赁合同。依照相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告仅提供的集体土地建设用地使用证不能证明系争租赁房屋的合法的权利属性，故本院认定原、被告签订的房屋使用合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告诉请要求被告支付房屋使用费一节，因被告辩称原告未实际交付系争房屋，原告亦无证据证明其已经将系争房屋交付给被告。而且根据本院现场勘查的情况，仅沿华泾路的两间门面房约80平方米及后面一间板隔房屋有开店及居住情况，但根据警署调取的笔录证明沿华泾路的两间门面房约80平方米，实际使用人没有确定使用被告转租的房屋，而是承认是吴某某及被告法定代表人的丈夫祈某某转租的房屋；但被告确认吴某某与祈某某与原告的法定代表人有其他经济纠纷，故占用系争房屋；上述被告的辩称与本院勘查现场时吴某某本人的陈述“是向姓李的人租借的”明显不符，故本院无法采信；在警署笔录中，祈某某承认其与妻子及女儿女婿均住在二楼，原告亦承认该面积约100平方米。另外，中间仓库部分经本院勘查实际为空关，未有被告使用的痕迹，原告诉称被告转租其中700平方米房屋，并无证据证明，故原告要求被告按照合同支付上述700平方米房屋的使用费，本院难以支持。而现有证据显示吴某某及祈某某使用系争房屋的关联仅有原、被告之间的租赁合同。综上，从上述的情节中，本院可判定被告确有部分时间占用系争房屋，但由于双方对占用房屋的时间及地点均不能达成一致，本院综合被告已支付的使用费及押金数额、参照本院现场勘查情况、当事人的过错，并考虑录音及报案回执及报警记录延续的时间、被告搬迁所需一段时间酌情判处被告支付使用费的数额。故本院判令被告先前支付的押金50，000元及房屋使用费150，000元，原告不予返还被告的基础上，被告再支付原告房屋使用费100，000元。因房屋使用合同被判令无效且约定的履行期已届满，被告应当迁出系争房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海盛迪贸易发展有限公司与被告上海晟学贸易有限公司于2012年10月30日签订的房屋使用合同无效；二、被告上海晟学贸易有限公司于本判决生效后十日内迁出上海市徐汇区老沪闵路XXX号房屋；三、上海晟学贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海盛迪贸易发展有限公司自2013年2月1日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费共计100，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，300元，由原告上海盛迪贸易发展有限公司负担4，650元，被告上海晟学贸易有限公司负担4，650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　晏　莹人民陪审员　　吕东昕人民陪审员　　石　婷二〇一五年十月二十六日书　记　员　　金　雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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