（2015）成民终字第6189号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-30
案件名称
罗翠云与四川省食品有限责任公司、成都齐聚缘酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗翠云,四川省食品有限责任公司,成都齐聚缘酒店管理有限公司,陈洁,贺光美
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第6189号上诉人（原审第三人）罗翠云，女，汉族，1949年11月26日出生，住四川省西充县委托代理人吕金马，四川君和律师事务所律师。委托代理人张旭，四川君和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川省食品有限责任公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人唐伟民，总经理。委托代理人王少哲，四川安哲律师事务所律师。委托代理人吴炳林，男，汉族，1969年9月6日出生，住成都市青羊区。四川省食品有限责任公司员工。原审被告成都齐聚缘酒店管理有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人吴军，董事长。委托代理人古海啸，上海锦天城（成都）事务所律师。原审第三人陈洁，男，汉族，1971年2月16日出生，住成都市温江区。原审第三人贺光美，女，汉族，1970年3月19日出生，住成都市金堂县。上诉人罗翠云因与被上诉人四川省食品有限责任公司（以下简称省食品公司）、原审被告成都齐聚缘酒店管理有限公司（以下简称齐聚缘公司）、原审第三人陈洁、贺光美房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第6069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人罗翠云及其委托代理人吕金马、张旭，被上诉人省食品公司的委托代理人王少哲、吴炳林，原审被告齐聚缘公司的委托代理人古海啸，原审第三人陈洁到庭参加诉讼。原审第三人贺光美经本院合法传唤，未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，省食品公司原名称为四川省食品总公司，系成都市人民中路三段29号附1号、附7、8、9号房屋所有权人。2008年5月20日，四川省食品总公司与成都仆人酒店管理有限公司（以下简称仆人酒店公司）签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋租赁给仆人酒店公司使用，租赁期间为2008年5月20日至2013年9月19日，并约定了租金及支付方式、双方的权利义务。四川省食品总公司遂将上述房屋交给仆人酒店公司。2011年1月1日，仆人酒店公司与贺光美签订《房屋租赁合同》，将29号附1号转租给贺光美，租赁期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月30日止，用作面馆用途。同时在免责条款中明确约定因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，或因国家政策导致省食品公司收回房屋，给双方造成损失的，互不承担责任等。合同到期后，贺光美继续租赁该房屋经营至今。省食品公司与齐聚缘公司在原审庭审中认可合同到期后的附1号房屋租赁关系的实际履行主体系齐聚缘公司与贺光美。2012年7月31日，仆人酒店公司与陈洁签订《房屋租赁合同》，约定仆人酒店公司将上述房屋中29号附8号店铺转租给陈洁，租赁期限为一年，从2012年7月31日起至2013年9月17日止。同时在免责条款中明确约定因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，或因国家政策导致食品公司收回房屋，给双方造成损失的，互不承担责任等。庭审中陈洁提供《用工合同》，证明其系罗翠云聘用人员，其签订租赁合同系代表罗翠云（青羊区新丽颜坊商店业主）的行为。罗翠云予以认可。合同到期后，双方未续签合同，但陈洁所属青羊区新丽颜坊商店继续经营，且将7号、9号一并进行租赁至今。省食品公司与齐聚缘公司在原审庭审中认可合同到期后的附7、8、9号房屋租赁关系的实际履行主体系齐聚缘公司与罗翠云。2013年8月10日，省食品公司与齐聚缘公司签订《租赁合同》，约定将成都市人民中路三段29号附7-15号房屋租赁给齐聚缘公司使用，租赁期间为2013年9月18日至2015年9月17日，并约定了因国家政策或市政建设等需要拆除或者改造已租赁房屋，使双方造成损失的，互相不承担责任等等。2013年10月14日，省食品公司向吴荣林发送《搬迁通知》，载明根据成都市政府市政规则，上述29号、31号区域房产已纳入文殊院片区第二期拆迁范围。因情势变更，已无法履行与你方签订的房屋租赁合同，9月18日已将此情况通报于你，请按合同约定腾退租赁房屋。现再次通知你方于10月30日前停止营业，向我方移交所租赁房屋。齐聚缘公司认可吴荣林系公司员工。随后，齐聚缘公司称向所有店铺发送要求退场并交还所租房屋的通知。2013年12月11日、2014年2月17日，齐聚缘公司员工吴荣林出具收到陈杰（洁）所交房租的收据上均载明：此次房租期间由于要拆迁，具体时间接我方通知为准，房租按实际天数为准，多退少补。2013年12月28日，齐聚缘公司员工吴荣林出具收到贺光美所交房租（2013年12月份）的收据上载明：如遇拆迁，互不补偿，房屋租金按实际天数为准，多退少补，具体时间接我方通知为准。2014年6月26日，罗翠云及吴荣林在《承诺书》上署名，罗翠云承诺将于2014年7月7日上午12点前搬离，将空铺移交给齐聚缘公司吴荣林，并承诺结清本店所用水电费用。吴荣林承诺退回租房合同保证金50000元，截止2014年7月7日前的一切房租不再收取。庭审中，省食品公司与齐聚缘公司均认可已于2013年底协商解除了原《租赁合同》，同时省食品公司表示放弃追究齐聚缘公司未经其同意转租房屋的行为。原审法院认定上述事实的证据有省食品公司、齐聚缘公司的企业法人营业执照、贺光美、陈洁、罗翠云的身份信息、青羊区新丽颜坊商店营业执照、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、搬迁通知、收据、承诺书、用工合同及当事人陈述。原审法院认为，省食品公司与齐聚缘公司签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行。双方均在庭审中认可因租赁房屋涉及拆迁已解除原租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，齐聚缘公司应将涉案房屋腾退交还给省食品公司，而齐聚缘公司至庭审结束，仍未交还该涉案房屋，故对省食品公司要求齐聚缘公司交还位于成都市人民中路三段29号附1号、附7、8、9号房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。贺光美、陈洁作为实际承租人与仆人酒店公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，在双方约定的租赁期限届满后，由于双方未续签租赁合同，而省食品公司与齐聚缘公司在庭审中均认可合同到期后的涉案房屋租赁关系的实际履行主体系齐聚缘公司及贺光美、罗翠云，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方形成事实的不定期租赁关系，通过《收据》、《承诺书》可以看出齐聚缘公司曾作为转租方收取过贺光美、罗翠云的租金并已向贺光美、罗翠云发出腾房要求，而实际承租人贺光美、罗翠云并未将相应的房屋交还给齐聚缘公司或房屋所有权人省食品公司，故对省食品公司主张要求贺光美、罗翠云履行协助腾退并交还该涉案房屋义务的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。关于省食品公司要求陈洁履行腾退义务的主张，因陈洁系罗翠云聘请人员，其签订租房合同和缴纳租金均系代罗翠云履行，且罗翠云对此予以认可，故对该项主张，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，省食品公司的部份诉讼请求成立，原审法院予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、贺光美、罗翠云协助齐聚缘公司于判决发生法律效力之日起三十日内向省食品公司腾退位于成都市人民中路三段29号附1号、附7、8、9号房屋；二、驳回省食品公司其他诉讼请求。案件受理费100元（该款已由省食品公司预交），减半收取50元，由齐聚缘公司及贺光美、罗翠云负担，在履行上述支付义务时一并支付给省食品公司）。宣判后，原审第三人罗翠云不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，改判案涉租赁房屋继续由罗翠云承租使用，按照约定恢复案涉租赁房屋的供水、照明用电；省食品公司及齐聚缘公司支付罗翠云违约金101万元；一、二审诉讼费用由省食品公司和齐聚缘公司承担。其主要上诉理由为：1、省食品公司2013年8月10日与齐聚缘公司签订租赁合同，租赁期限从2013年9月18日起至2015年9月17日止，约定租赁期限尚未届满，罗翠云仍然是涉案租赁房屋的合法承租方。2、根据租赁合同的约定，出租方应当保证承租方罗翠云正常使用出租房屋，但省食品公司却违约停水、停电，阻止罗翠云正常营业，应当承担违约赔偿责任。被上诉人省食品公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告齐聚缘公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈洁称同意上诉人罗翠云的上诉请求。原审第三人贺光美未发表意见。二审庭审中，上诉人罗翠云为证明其上诉主张，向本院提供以下证据：1、公证书四册，证明人民中路三段29号涉案租赁房屋未列入2015年拆迁计划；2、吴晶、巫燕收取的转账凭证，商铺装修定做货柜合同及相应款项支付票据，证明罗翠云为其店铺支付了高额成本费用；3、房屋拆迁许可证，证明拆迁行为本身已超过拆迁期限，自行失效。省食品公司和齐聚缘公司质证意见为：上述证据均不属于二审新证据且与本案无关联性，不能达到罗翠云的证明目的。原审第三人陈洁对上述证据均予以认可。本院认为，罗翠云提交的上述证据均不属于二审新证据，且均与本案无关联性，本院对上述证据不予采信。本院经二审审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。本院认为，本案争议焦点为上诉人罗翠云是否应当协助齐聚缘公司腾退案涉省食品公司的房屋。关于涉案租赁房屋是否应当由罗翠云继续租赁使用的问题。仆人酒店公司与罗翠云（青羊区新丽颜坊商店业主）聘用人员陈洁签订的《房屋租赁合同》在租赁期限届满后，双方未续签租赁合同且罗翠云自合同期限届满后一直租用案涉位于成都市人民中路三段29号附7、8、9号房屋，同时租赁合同期满后该租赁关系的实际履行主体为齐聚缘公司与罗翠云，故双方形成不定期租赁关系。同时根据租赁合同免责条款中关于因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，或因国家政策导致省食品公司收回房屋给双方造成损失的，相互不承担责任的约定，且作为租赁实际履行主体的齐聚缘酒店已向罗翠云发出了腾退房屋的要求，故罗翠云应当履行腾退租赁房屋的义务，罗翠云要求判令涉案房屋继续由其租赁无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于省食品公司及齐聚缘酒店是否应当赔偿罗翠云违约金损失的上诉请求，本院认为该上诉请求不属于本案二审审理范畴，本院对此不予审理。综上，上诉人罗翠云的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费100元，由上诉人罗翠云负担。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋代理审判员 王 蕊代理审判员 王 婷二〇一五年十月二十六日书 记 员 廖颖异 微信公众号“”