（2015）中区法民初字第00598号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-27

案件名称

重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司与桂绍红,江京霖商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司,桂绍红,江京霖

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市渝中区人民法院民事判决书（2015）中区法民初字第00598号原告（反诉被告）重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号2楼，组织机构代码78424061-8。法定代表人吴旭，董事长。委托代理人殷凯，重庆恩德律师事务所律师。委托代理人张敏，重庆恩德律师事务所律师。被告（反诉原告）桂绍红，男，汉族，1982年2月28日出生，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）江京霖，女，汉族，1985年10月22日出生，住重庆市渝中区。二被告共同委托代理人陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。二被告共同委托代理人揭雪松，重庆启林律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（以下简称“协信阿卡迪亚公司”）与被告（反诉原告）桂绍红、江京霖商品房销售合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员赵辉与人民陪审员金祥惠、李澄贤组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员余顺辉担任法庭记录。原告（反诉被告）协信阿卡迪亚公司的委托代理人殷凯、张敏，被告桂绍红、江京霖的委托代理人陈怡奇、揭雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）协信阿卡迪亚公司在本案开庭前已向本院递交撤诉申请，申请撤回了本案本诉，并经本院准许。被告（反诉原告）诉称，协信阿卡迪亚公司与桂绍红、江京霖于2014年4月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定桂绍红、江京霖以按揭贷款的方式购买协信阿卡迪亚公司开发的位于重庆市渝中区XXXXXXXXX房屋。合同签订后，桂绍红、江京霖按约办理银行按揭贷款手续。现非因桂绍红、江京霖的原因无法办理银行按揭贷款，依据《商品房买卖合同》的约定，桂绍红、江京霖有权解除合同、要求协信阿卡迪亚公司退还已收的全部款项并加付银行同期贷款利息。同时，桂绍红、江京霖为了与协信阿卡迪亚公司签订《商品房买卖合同》，与房地产经纪公司签订居间协议并向其支付了居间费20000元。被告（反诉原告）现起诉来院，请求判令：1、确认桂绍红、江京霖与协信阿卡迪亚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年10月2日已经解除；2、协信阿卡迪亚公司向桂绍红、江京霖退还房款468002元、契税22770元、大修基金9495元、其它费用218元，共计500485元，并从2013年12月12日起，按同期银行利率计算利息直到付清为止；3、协信阿卡迪亚公司赔偿桂绍红、江京霖损失25000元。原告（反诉被告）辩称，桂绍红、江京霖未能获得银行按揭贷款的原因是桂绍红、江京霖造成的。桂绍红、江京霖未能获得银行的按揭贷款，协信阿卡迪亚公司依照合同以及补充协议的约定履行了通知义务，桂绍红、江京霖应当变更按揭贷款方式。综上所述，桂绍红、江京霖无权要求解除合同关系，请求驳回桂绍红、江京霖的全部诉讼请求。经审理查明，2014年4月15日，阿卡迪亚公司（甲方）与桂绍红、江京霖（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件及《合同补充协议》），约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区XXXXXXXXX商品房，套内建筑面积99.71平方米，总成交金额为1518002元；乙方于2014年4月15日向甲方支付房款468002元，余款1050000元向银行申请办理按揭贷款；因甲方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方房价款X％赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应予乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。《合同补充协议》中另约定：乙方已知晓银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在甲方指定的时间，即在签订《重庆市商品房买卖合同》之日起15日内同贷款银行签署按揭合同，在签署按揭合同时按贷款银行的要求提供办理按揭所需的全部资料；甲、乙双方同意删除主合同第五条第三款第3项的约定。合同签订后，桂绍红、江京霖向协信阿卡迪亚公司支付了首付房款468002元、契税22770.03元、大修基金9495元、抵押登记费80元、抵押合同印花税53.1元、权证印花税5元、预告登记费80元。2015年1月30日，协信阿卡迪亚公司向桂绍红、江京霖寄送了通知函，载明：你于2014年4月15日与我司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买我司开发的位于重庆市渝中区XXXXXXXXX房屋，合同约定的付款方式为首付＋按揭付款，你须支付首付款468002元，余款1050000元由你向银行申请按揭贷款。现我司正式通知你，你的按揭贷款申请未能通过银行的审核，你未获得银行的贷款。请你按照合同及补充协议的约定在收到本函后7日内以现金或其他方式支付购房款。逾期不予办理的，我司将依照合同及补充协议的约定追究你的违约责任。桂绍红、江京霖已于2015年2月1日收到该函。审理中，桂绍红、江京霖举示了空白解除函、邮政特快专递详情单（内件品名书写为通知函）、特快专递网上查询截图，拟证明桂绍红、江京霖于2014年10月2日以《重庆市商品房买卖合同》所载明的协信阿卡迪亚公司的注册地址向其寄送解除函；协信阿卡迪亚公司对该组证据不予认可，认为没有收到该函且不能证明其内容。桂绍红、江京霖另举示装修合同和居间协议，拟证明因购买涉案房屋，导致其产生20000元团购费损失及5000元装修费损失；协信阿卡迪亚公司对上述证据均有异议。桂绍红、江京霖申请本院向汇丰银行江北支行调查致使其不能办理按揭贷款的原因；本院依法向该行相关工作人员进行了询问，询问结果显示桂绍红、江京霖曾在该行查询过个人征信记录，但没有提交过办理按揭贷款所需的相关资料。本院当庭向协信阿卡迪亚公司询问能否继续为桂绍红、江京霖办理涉案房屋的银行按揭贷款，协信阿卡迪亚公司明确表示可以继续办理，而桂绍红、江京霖表示《重庆市商品房买卖合同》已解除，无法继续履行。另查明，协信阿卡迪亚公司于2014年11月26日向本院提交本案本诉诉状，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。之后，桂绍红、江京霖就本案提出反诉，并于2015年1月27日缴纳了反诉的受理费，其反诉的第一项诉讼请求为请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，在第二次庭审中变更为确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年10月2日已经解除。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、发票、通知函、询问笔录等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”关于反诉原告第一项诉讼请求。反诉原告举示了空白解除函、邮政特快专递详情单（内件品名书写为通知函）、特快专递网上查询截图以证明其于2014年10月2日向反诉被告寄送解除函。查询截图显示该邮件已妥投，结合邮寄地址，本院认定反诉被告已收到该邮件。邮政特快专递详情单上内件品名反诉原告书写的为通知函，与其举示的空白解除函名称不符，且反诉原告也未举示其它证据证明向反诉被告寄送的为解除函，故本院对反诉原告已向反诉被告寄送的邮件为解除函的事实不予采信。即使反诉原告于2014年10月2日向反诉被告寄送的解除函属实的情况下，反诉被告已于同年11月26日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，表明反诉被告对反诉原告寄送的解除函在法定期间内已提出了异议，该解除函也尚未发生法律效力，解除合同的效力应当由法院确认。本案中，反诉原告认为是因非其自身原因致使无法办理按揭贷款，但未举示证据予以证明；反诉被告虽向反诉原告发函告知其按揭贷款申请未能通过银行的审核，但反诉被告也未举示相应的证据证明。根据本院向汇丰银行江北支行调查了解，反诉原告并未向该行提交申请贷款的相关资料，表明反诉原告尚未正式向该行申请贷款，故也就不存在反诉被告向反诉原告寄送的通知函中所写的其按揭贷款申请未能通过银行的审核，未获得银行贷款的事实。另外，反诉被告也明确表示同意继续为反诉原告办理银行按揭贷款，而反诉原告明确表示不愿意继续履行。综上，反诉原告解除合同的理由不成立。本院对反诉原告的第一项诉讼请求不予支持。因双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议尚未解除，反诉原告的第二、三项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）桂绍红、江京霖的全部诉讼请求。本案本诉受理费5854元，本院减半收取2927元，由原告（反诉被告）重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司负担；反诉受理费9006元，由被告（反诉原告）桂绍红、江京霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审　判　长　　赵　辉人民陪审员　　金祥惠人民陪审员　　李澄贤二〇一五年十月二十六日书　记　员　　余顺辉来源：百度“”