（2015）浙嘉民终字第788号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-31

案件名称

嘉兴市南湖名胜发展有限公司与浙ＸＸ源兰宝有限公司、中元建设集团股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈勇,嘉兴市南湖名胜发展有限公司,浙ＸＸ源兰宝有限公司,中元建设集团股份有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第四条第一款，第十三条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第五十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2015）浙嘉民终字第788号上诉人（原审第三人）：陈勇。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖名胜发展有限公司。住所地：嘉兴市烟雨*期北公建办公房*层*****号。法定代表人：陈保良，该公司董事长。委托代理人：李亚伟、高扬，浙江群策律师事务所律师。原审被告：浙ＸＸ源兰宝有限公司。住所地：嘉兴市南湖路***号。法定代表人：戴平，该公司董事长。委托代理人：倪加列，浙江南湖律师事务所律师。原审被告：中元建设集团股份有限公司。住所地：嘉兴市中山东路****号。法定代表人：章锡根，该公司董事长。委托代理人：岳河永，该公司职工。上诉人陈勇因与被上诉人嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下简称南湖名胜公司）、原审被告浙ＸＸ源兰宝有限公司（以下简称华源兰宝公司）、中元建设集团股份有限公司（以下简称中元建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，位于嘉兴市南湖路路东122幢房屋由嘉兴毛纺织总厂与嘉兴地建二公司依据达成的协议而联合建造，约定产权归嘉兴毛纺织总厂所有，其中2000平方米左右由嘉兴地建二公司租赁给其职工居住使用，按嘉兴毛纺织总厂给职工的标准交纳租金。嘉兴地建二公司经改制成为中元建设公司。2000年华源兰宝公司在嘉兴毛纺织总厂破产后依法取得房屋产权，并办理了产权登记，但相应的房屋继续由中元建设公司供其职工使用。陈勇原系中元建设公司职工，中元建设公司提供了上述房屋中的207室、209室房屋供其居住、使用（合计面积约36平方米，无单独的产权证），陈勇于2008年与中元建设公司解除了劳动合同关系，但仍继续占用房屋。南湖名胜公司于2007年依法取得该地块的拆迁许可证，于2008年1月2日与华源兰宝公司达成拆迁协议，双方签订货币补偿协议。此后华源兰宝公司对中元建设公司进行催告，要求其清退占用房屋的中元建设公司职工，中元建设公司也对包括陈勇在内的房屋实际占用人进行催告，要求其腾退房屋。但陈勇以其是房屋承租人，未享受福利房政策，协议没有将陈勇列入被拆迁人等为由拒绝腾退。庭审中，陈勇陈述没有与华源兰宝公司和中元建设公司签订过书面的租赁合同，其目前在将被拆迁的房屋中居住。陈勇另有城南花园的房产。根据政府部门纪要，相关部门已提供其他租赁房源，可供陈勇继续以优惠的价格租赁使用。南湖名胜公司于2015年4月30日诉至原审法院，要求华源兰宝公司履行房屋拆迁补偿协议，交付南湖路路东122幢207室、209室被拆迁房屋，并要求中元建设公司和陈勇立即腾退所占用的上述房屋。华源兰宝公司在原审中答辩称，华源兰宝公司与南湖名胜公司签订房屋拆迁补偿协议后，一直要求中元建设公司腾退并交还房屋，并于2014年11月14日向中元建设公司发出书面的《租房清退函》，所涉房屋至今未能腾退系中元建设公司与陈勇拒不搬迁造成，导致华源兰宝公司至今未能取得补偿安置协议的合同利益，希望法院依法判决。中元建设公司在原审中答辩称，中元建设公司于2014年11月20日将华源兰宝公司的清退函告知了住户，要求他们配合清退，中元建设公司也与拆迁办多次联系，争取到了其他房源，由住户到其他地方继续租赁，并和已同意腾退的职工办理了腾退手续，且已在别处租赁了房屋。中元建设公司同意腾退涉案房屋，但是陈勇认为其权益受到损害，尽管多次沟通，仍无法解决。陈勇在原审中答辩称，一、南湖名胜公司主体不适格，案涉房屋拆迁货币补偿协议中拆迁人和受托拆迁单位系空白，南湖名胜公司未得到授权，协议形式不合法，不能成立并生效。二、陈勇作为承租人有权享有相应的货币补偿，且协议中的补偿价格也远低于同地段同类房屋的市场价。原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，在该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。南湖名胜公司于2007年取得相应地块的拆迁许可证（嘉拆许字2007第2、3号），依照该条例的规定，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。因此陈勇主张其为被拆迁人地位的法律依据错误。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。不能达成协议的，由房屋拆迁管理部门裁决。根据陈勇的抗辩，本案争议焦点在于《房屋拆迁货币补偿协议》的合法性问题。陈勇主张的依据是：1、陈勇是房屋的承租人；2、南湖名胜公司没有依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定与陈勇签订拆迁补偿安置协议，南湖名胜公司与华源兰宝的协议损害了陈勇的权利。原审法院认为陈勇的抗辩理由不成立。理由是：1、该房屋的所有权人是华源兰宝公司，根据合同法的规定，承租人是指与房屋所有权人形成合法租赁关系的人，不包括与转租人形成租赁关系的次承租人，也不包括没有租赁关系，但实际占用使用房屋的人。陈勇曾经作为中元建设公司的职工，根据中元建设公司与毛纺总厂的联建协议，以及中元建设公司的内部安排，合法使用涉案的房屋，但始终没有与产权人华源兰宝公司签订租赁协议、形成租赁关系；况且自2008年起，陈勇与中元建设公司解除了劳动合同关系，已不是其内部职工，陈勇对房屋的合法使用权利即使仍然存在，也是来源于中元建设公司与其形成的普通租赁关系，并且该租赁关系已因2014年年底中元建设公司没有与陈勇继签租赁合同而终止。至于其交纳的水、电费是为自身实际使用房屋需要，与交纳房屋租金给产权人有性质上的差异，因此目前陈勇不能认定为房屋的承租人，双方也不形成事实上的租赁合同关系。2、《城市房屋拆迁管理条例》没有将拆迁人与承租人签订补偿协议作为拆迁人与被拆迁人签订安置补偿协议的生效条件，而是作为强制拆迁的先决条件。根据前文的阐述，陈勇并不是房屋的合同法意义上的承租人，退一步讲，其在南湖名胜公司与华源兰宝公司签订协议时即使具有承租人身份，但其承租人地位也是依照合同关系产生变化，合同到期承租人身份自然就终止，并非一成不变。倘若说南湖名胜公司在2008年时即要求陈勇立即腾退并主张强制履行，尚有可能对是否损害陈勇权利存有争议，那么南湖名胜公司自愿选择在陈勇与中元建设公司的租赁合同关系已经终止的情况下提起诉讼，要求陈勇腾退房屋，并安排其他租赁房屋以相同的优惠价格供陈勇使用。陈勇再主张拆迁协议损害其合法权利，显然已无事实与法律依据。关于陈勇主张其为公房承租人，或者应当享受房改政策的主张，其既未提供相应的公房承租证明，也与本案处理结果无关，陈勇可以另行解决。综上所述，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决陈勇于判决生效之日起十日内从嘉兴市南湖路路东122幢207室、209室房屋（面积约36平方米）中搬离，将房屋腾空并交付南湖名胜公司。华源兰宝公司、中元建设公司负有协助腾退的义务。案件受理费减半收取800元，由华源兰宝公司、中元建设公司、陈勇共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。判决宣告后，陈勇不服，向本院提出上诉称，一、原审认定事实有误，陈勇作为中元建设公司的职工，应当享受相应的福利待遇政策，对诉争房屋具有租赁权，即使双方自2008年解除了劳动合同关系，但中元建设公司并未据此通知陈勇解除租赁关系，而且仍续签租赁合同，并约定如果拆迁安置可以享受相应的安置补偿政策，且陈勇至今仍一直交纳租金和水电费，双方之间的租赁关系仍然存在。二、原审对房屋拆迁货币补偿协议的合法性认定有误。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议，陈勇至今一直是涉案房屋的实际承租人，即使没有直接与华源兰宝公司签订租赁合同，但华源兰宝公司系认可房屋由中元建设公司长期出租给单位员工使用，在遇到拆迁安置时，也应当将中元建设公司列为拆迁安置协议的当事人。而南湖名胜公司和华源兰宝公司明知涉案房屋存在合法的承租人，却未将其列为拆迁补偿协议当事人，侵犯了承租人的权益，违反法律、行政法规的强制性规定，该拆迁补偿协议无效。综上，请求撤销原判，驳回南湖名胜公司的原审诉请。南湖名胜公司在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。案涉拆迁补偿协议并不违法，陈勇在房屋使用过程中并非承租人身份。华源兰宝公司在二审中答辩称，华源兰宝公司并无过错，原审认定事实清楚，适用法律正确。中元建设公司在二审中答辩称，一、华源兰宝公司于2000年8月取得涉案房屋的所有权后，每年仍向中元建设公司收取房屋的水电费，但不再收取房屋租费，中元建设公司认为这是华源兰宝公司对其收益权的放弃，租赁合同的效力仍在继续；二、中元建设公司收到市房屋征收服务中心通知后，即与实际居住户和市房屋征收服务中心沟通，并将华源兰宝公司的租房清退函和中元建设公司要求职工配合腾退的通知逐个告知住户，并张贴告知。18家住户中已有15家签订了腾退协议，陈勇认为其权益受到损害，至今仍未腾退。陈勇在二审中向本院提供了如下证据材料：证据一、房屋租赁合同1份，证明陈勇自1993年租用涉案房屋至今，最后一份租赁合同到2014年底。合同第二条明确约定可以续租，故陈勇应享受拆迁政策；证据二、房屋收费单，证明2014年陈勇租赁涉案房屋的事实；证据三、社保卡、户口本，证明当时陈勇是中元建设公司职员，陈勇妻子沈馨是嘉兴毛纺织总厂员工，本案租赁关系并非普通租赁，而是附属关系。针对陈勇提供的证据材料，南湖名胜公司质证意见如下：对证据一真实性无异议，但对证明内容有异议，该合同第二条约定如遇拆迁，租赁协议解除，明确该房屋的产权人为原嘉兴毛纺织总厂所有，不能认定陈勇系合同法意义上的承租人；合同第七条约定如遇城市拆迁，乙方在合同期限内的装修装潢费用不予补偿，足以说明陈勇在签订该合同时已经放弃了其获得补偿的权利；合同也不能证明陈勇自1993年开始使用涉案房屋的情况，不能证明陈勇享有拆迁补偿的权利。对证据二真实性不清楚，但该费用发生在2014年12月31日之前，结合中元建设公司于2014年11月向各使用人发出的腾退通知，说明中元建设公司和陈勇的合同自2015年1月1日起不再履行。对证据三真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能反映陈勇与华源兰宝公司存在租赁合同，不能据此认定陈勇系合同法意义上的承租人。华源兰宝公司质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，对合法性有异议，不能证明陈勇系合法的承租人的身份，没有得到房屋产权人的同意，租赁关系不合法，相关费用华源兰宝公司也未收到；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明陈勇或者其配偶和华源兰宝公司之间有合法的租赁关系。中元建设公司质证对三份证据的真实性均无异议，对证据三的关联性也无异议。本院认证意见：对证据一的真实性本院予以确认，但该证据仅能证明陈勇与中元建设公司的租赁合同至2014年12月31日，不能证明租赁关系至今；证据二与证据一相互印证，可以证明陈勇在2014年向中元建设公司租用涉案房屋的事实，本院予以确认；对证据三真实性予以确认，对其待证事实综合认定。南湖名胜公司、华源兰宝公司和中元建设公司在二审中均未提供新的证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。另认定，陈勇与中元建设公司于2013年12月16日签订租赁合同1份，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日；陈勇原系中元建设公司职工，于2008年12月解除劳动合同。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案拆迁补偿协议是否因未将陈勇和中元建设公司列为拆迁补偿当事人而无效。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。该条例并未明确规定承租人的范围，但根据《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。故在城市房屋拆迁中，承租人应理解为与被拆迁人有房屋租赁关系的人。根据已认定事实，陈勇使用涉案房屋是基于其与中元建设公司之间的租赁合同，仅与中元建设公司之间具有租赁关系，而与华源兰宝公司之间并无租赁关系。根据合同的相对性，陈勇仅能向中元建设公司而非向华源兰宝公司主张合同权利，在涉案房屋遇拆迁时，无需将陈勇作为拆迁补偿协议的当事人，陈勇以拆迁补偿协议未将其列为补偿当事人而主张协议无效，并无事实和法律依据。且陈勇与中元建设公司之间的租赁合同已经于2014年12月31日到期，双方并未另行签订租赁合同，中元建设公司已经明确表示不同意继续签订租赁合同，即陈勇与中元建设公司在2015年1月1日之后并不存在租赁关系。虽然案涉拆迁补偿协议是在2008年签订，但是南湖名胜公司是在2015年才诉请要求华源兰宝公司交付案涉房屋，要求中元建设公司和陈勇腾退房屋，此时陈勇与中元建设公司之间已经不存在房屋租赁关系，况且相关部门也已经对拆迁范围内中元建设公司的原承租户提供了相应房源进行安置，故也不存在对陈勇利益的损害。至于陈勇提出的拆迁补偿协议未将中元建设公司列为补偿当事人，违反强制性规定故而应无效的理由，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定应是指效力性强制性规定，而《城市房屋拆迁管理条例》第十三条关于“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”的规定，并未明确规定违反该条即导致协议无效，且违反该条规定也不致损害国家或社会公共利益，故该规定并非效力性强制性规定，现有证据并不足以认定华源兰宝公司和中元建设公司之间系租赁关系，即使双方存在租赁关系，也不能以拆迁补偿协议未将中元建设公司列为补偿当事人为由认定协议无效。更何况，本案中中元建设公司并未对拆迁补偿协议提出异议，并未提出任何关于协议损害其利益的意见，而是表示愿意配合腾退。综上，陈勇的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律无误，判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人陈勇负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金富祥代理审判员　　ＸＸ芳代理审判员　　章玉萍二〇一五年十月二十六日书　记　员　　郑　茜来源：百度“”