（2015）秦民初字第623号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-12-12
案件名称
中国人民银行秦安县支行与邸国仁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
秦安县人民法院
所属地区
秦安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民银行秦安县支行,邸国仁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第623号原告中国人民银行秦安县支行，住所地秦安县青年东路**号。机构代码：01399761-2。法定代表人ＸＸ，该支行行长。委托代理人王建明，该支行纪检组长。委托代理人胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。被告邸国仁，男，汉族。原告中国人民银行秦安县支行诉被告邸国仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。依法由代理审判员适用简易程序于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告中国人民银行秦安县支行委托代理人王建明、胡耀明，被告邸国仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民银行秦安县支行诉称：被告承租原告位于青年东路家属楼一楼4号商铺，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年2月3日��期后因被告未按约定缴清下年度房租（只缴3万元），原、被告之间未续签合同形成事实租赁关系。2015年8月初，原告发现被告未经原告允许，擅自改变了承租商铺结构，对铺面承重墙进行了违规强行拆除装修，此行为对原告住宅楼的住户造成了安全隐患。原告分别于今年8月8日、8月11日两次书面通知被告要求被告对违约拆除的店铺停止操作，立即恢复原貌，但被告拒不停止违约行为至今。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条第2项约定“乙方（承租方）需要装修所租铺面时，需先向甲方（出租房）申请，经甲方同意后方可装修，室内不得搞破坏结构性的装修，租房到期后装修损失自负”。现被告的行为已构成违约，被告应按双方约定立即恢复店面原貌，并承担违约金，并解除原、被告之间的事实租赁合同。根据合同法、民事诉讼法第119条之规定，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.由被告付原告拖欠租金38332元及至被告腾房为止的租金；3.被告承担违约金5000元；4.由被告承担本案诉讼费用。被告邸国仁辩称：我是老租户，去年房租剧增，在此情况下，我不得不改变经营方式，和邻居雒高磊合伙，我以铺面的使用权和租金作为出资，承担铺面的房租，签订房屋租赁合同，如果没签订合同就合作不成，诉争房屋是框架结构，砸掉的不是承重墙，而且我们已经加固了。关于解除合同，我有点失理，但是我希望不要解除合同，我也是迫不得已才和邻居合作的，合作时给原告的办公室说过。原告违约在前，我不承担违约金。庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供的证据如下：（一）原告提供的证据及证明事项1.《房屋租赁合同》（复印件���一份，证明双方在平等自愿的情况下签订合同，合同第六条第2项约定了装修要经过原告同意，被告未申请已经违约，而且不能对铺面进行破坏，违约金在第七条也有明确约定。2.2015年8月8日通知一份和2015年8月11日通知一份，证明原告通知被告要求对违约拆除墙体的行为立即停止，恢复原貌。3.打印的照片10张，证明我们将通知张贴于铺面的墙面，和铺面被破坏的事实。（二）被告除其本人陈述外，未向法庭提供其他证据。经质证，被告对原告所举证据1无异议，是自己签的字；对证据2通知两份认为没见过，也没收到；对证据3照片，表示不太清楚，自己与雒高磊商量，以交房租的租金作为股份进行合伙分红，装修由雒高磊决定。本院对原告所举证据的效力综合认定如下：原告所举证据1虽为复印件，但被��认可其真实性，应当认定为有效证据。证据2通知虽为原件，但其上无被告签名，无其他证据印证已送达被告，不能单独作为认定案件事实的依据，应当结合其他证据综合认定；证据3照片10张，应当结合当事人陈述和其他证据综合认定其效力。基于以上当事人的诉辩陈述、举证质证过程和本院对证据的分析认定，查明事实如下：被告邸国仁是原告中国人民银行秦安县支行所有的铺面承租者之一，被告于2014年给原告付清了2014年2月3日至2015年2月3日的铺面租金115000元后，双方于2014年6月12日补充签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：“一、出租房屋位置：甲方（中国人民银行秦安县支行）出租给乙方（邸国仁）的是青年东路一楼铺面新家属楼自西向东第肆家。二、房屋租价：出租房年租金115000元，人民币（大写）壹拾壹万伍仟元。三、出租期限：��铺面出租期为壹年，自2014年2月3日至2015年2月3日。四、租金交付：租金在承租房屋时分壹次交清。五、水费、电费管理：用电、用水由甲方管理，乙方使用，电费由乙方按供电部门规定缴纳；水费由甲方按供水部门收费标准计收。六、其他约定条款：1.出租给乙方的房屋，不得转租给他人。如没有经过甲方同意转租第三方者，甲方将收回所租铺面。2.乙方需要装修所租铺面的，需先向甲方申请，经甲方同意后方可装修，室内外不得搞破坏结构性的装修，租房到期后装修损失自负。3.乙方不准在地面及墙壁上挖坑打洞。4.室内管道、暖气片、照明灯具、开关、雨棚、门窗、水电表，乙方要妥善使用保管，不得损坏，如有损坏，由乙方修复或者照价赔偿。上述房屋设施双方当面验交，如有损坏，双方登记时在本条中特别注明（设施情况：良好）。5.租房到期，乙方若要续租或不租，应提前三个月以书面形式向甲方提出申请。6.在承租期内，乙方应自觉打扫干净环境卫生，并做好安全防范工作，若发生被盗等事故，由乙方负责，与甲方无关。7.乙方在合同到期10天内不交下年房租的，甲方可以将铺面出租给其他承租商户。七、违约责任：上述条款，在租房期内甲乙双方要共同遵守，认真履约，不得以任何理由私自更改，如任何一方违约，须缴纳5000——10000元的违约金。八、租房实行保证制：一是由乙方在甲方单位找一名正式职工进行保证，若房租及水费到期不能按期交付，则由保证人催收，一月后不能收回者，将由保证人替交或从保证人工资中扣回。九、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。十、本协议自甲乙双方签字后生效。甲方（签名盖章）乙方（签名）时间：2014年6月12日”。合同到期后，因被告���按约定预付下年度房屋租金115000元，仅付给原告3万元，原、被告未续签书面租赁合同。被告继续使用原告铺面，原告未提出异议。后被告未征得原告同意对承租铺面进行了装修，拆除了部分墙体。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.由被告付清原告拖欠租金38332元及至被告腾房为止的租金；3.被告承担违约金5000元。本院认为：本案的争议焦点是：1.原、被告之间的房屋租赁合同是否应当解除；2.原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求是否成立；3.原告要求被告承担5000元违约金的诉讼请求能否支持。关于原、被告之间的房屋租赁合同是否应当解除的问题。原告中国人民银行秦安县支行与被告邸国仁签订《房屋租赁合同》，双方之间形成了合法的房屋租赁合同关系。2015年2月3日该合同到期后，双方未签订新的��面合同，被告继续使用诉争铺面，原告未提出异议，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告之间自2015年2月4日起形成不定期租赁合同关系，双方签订的原房屋租赁合同继续有效。由于双方之间形成了不定期租赁合同关系，根据合同法第二百三十二条之规定，原告有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金至腾房之日的诉讼请求能否成立的问题。2015年2月3日之后的租金，被告仅给原告支付了3万元，剩余未支付，故原告要求被告给付拖欠租金的请求应予支持。被告拖欠租金的数额应按照《房屋租赁合同》约定的115000元/年，即315元/天计算。由于本案中原告未请求被告腾房，故腾房之日无法确定，应将拖欠的租金给付至本判决生效之日为宜，从中扣减被告已付的3万元。此后产生的房屋占用费原告有权另行主张。关于原告要求被告承担违约金5000元的诉讼请求能否支持的问题。由于原、被告在《房屋租赁合同》第六条第2项中明确约定：“乙方需要装修所租铺面的，需先向甲方申请，经甲方同意后方可装修，室内外不得搞破坏结构性的装修，租房到期后装修损失自负”。并约定违约金数额“5000-10000元”。被告未经原告同意即拆除了部分墙体，对房屋进行装修，构成违约，应当承担违约责任；原告主张的违约金数额是以约定违约金的最低限确定的，符合双方约定，故原告要求被告承担违约金5000元的诉讼请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同��》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民银行秦安县支行与被告邸国仁之间的租赁合同关系；二、由被告邸国仁在本判决生效之日起十日内一次性付给原告拖欠的房屋租金（按315元/天计算，从2015年2月4日起至本判决生效之日止），扣除已付租金3万元；三、由被告邸国仁在本判决生效之日起十日内一次性付给原告中国人民银行秦安县支行违约金5000元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费883元，适用简易程序减半收取441.5元，由被告邸国仁负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按���方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。代理审判员 侯瑞林二〇一五年十月二十六日书 记 员 刘 璐 来源：百度“”