（2015）沪一中民二（民）终字第2621号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-17

案件名称

上海亿昕投资发展有限公司诉上海茂恒文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2015）沪一中民二（民）终字第2621号上诉人（原审被告）上海亿昕投资发展有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。被上诉人（原审原告）上海茂恒文化传播有限公司。法定代表人滕忠铿，董事长。上诉人上海亿昕投资发展有限公司（以下简称亿昕公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年8月，上海茂恒文化传播有限公司（以下简称茂恒公司）（签约乙方、承租方）与亿昕公司（签约甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市莘松路莘福路交汇处的“上海亿＊时代广场（暂定名）”项目商业楼地上第5层，建筑面积约2，796平方米左右；乙方承租房屋用于室内主题游乐及相关商业配套等经营使用；甲方应于2014年3月30日前按《交屋条件及分工界定》向乙方交付房屋；租赁期限为15年，即甲方向乙方交付房屋之日起满15年（含6个月免租期）；乙方应于合同签订后向甲方支付人民币（下同）50万元合同履约保证金，签订合同后的7个工作日内先支付30万合同履约保证金，甲方向乙方交付房屋之日7日内再向甲方支付20万元合同履约保证金。双方商定第一年、第二年的年租金为2，551，350元，以后每两年递增5%；租金每三个月为一期支付一次，由乙方在每期的第一个月的5日前支付；押金为三个月的租金637，837.50元，合同履约保证金将自动转为押金，不足部分乙方应在7个工��日内补齐；租赁期限届满或租赁合同解除后，甲方应于乙方按照本合同约定如期返还房屋且付清租金、物业费、公用部位用电设施分摊电费和能源费等费用之后的十四天内将押金免息一次性退还给乙方；甲方声明与保证，甲方有权将本合同项下的标的房屋在约定期限内出租给乙方用于室内主体游乐营业之用，并有能力履行约定的义务；甲方应根据合同约定向乙方交付标的房屋，并保证房屋土建工程和安装工程及相关设备、设施质量符合国家规定的标准。双方在合同第十三条中约定，发生本合同约定的解除事由，取得解约权的一方有权在解除事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，合同自对方收到解约通知之日起解除。取得解约权的一方未在上述期限内行使解约权的，视为自动放弃解约权。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合��的一方，应向另一方按合同解除时年租金的二倍支付违约金；如违约金不足补偿损失的，还应赔偿实际经济损失与违约金的差额部分：非因不可抗力或征收征用的原因，甲方未按本合同约定交付标的房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；……合同还对双方的其他权利义务作了约定。2012年8月29日，茂恒公司通过转账汇款方式向亿昕公司支付了履约保证金30万元。2015年1月26日，茂恒公司因亿昕公司未按约交付房屋，向亿昕公司发送《解约，赔款通知书》1份，指出亿昕公司未在约定的2014年3月30日前将房屋交付茂恒公司，且至今也没有向茂恒公司交付房屋，导致茂恒公司遭受巨大经济损失，要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求亿昕公司赔偿年租金的两倍计5，102，700元、逾期300天违约金318，900元、违约保证金30万元。亿昕公司法定代表人在该通知书背面书写“收到时间2015年1月27日上午11：35”。后茂恒定公司诉至法院，要求判令：一、确认茂恒公司与亿昕公司签订的《房屋租赁合同书》于2015年1月27日解除；二、亿昕公司返还履约保证金300，000元；三、亿昕公司支付茂恒公司自2015年2月10日起至实际支付之日止以300，000元为本金，按银行同期贷款利率计算的利息；四、亿昕公司支付违约金5，102，700元；五、亿昕公司支付茂恒公司因起诉产生的聘请律师费90，000元。原审诉讼中，茂恒公司向法院表示，律师费系其产生的实际损失，因主张了违约金，故放弃上述第五项诉讼请求。原审另认定，上海市闵行区莘庄镇莘松路＊＊＊弄＊＊＊号的建设单位为案外人上海莘＊实业公司，上海莘＊实业公司于2011年12月16日取得了上海市闵行区莘庄镇莘松路＊＊＊弄＊＊＊号78，136平方米（含地上建筑面积64，135平方米、地下建筑面积14，001平方米）的新建生产性服务业用房的建设工程规划许可证。2012年2月20日，上海莘＊实业公司将上述新建生产性服务业用房1#厂房建设工程发包给上海市闵行＊＊公司，约定2013年6月14日竣工。但直至2015年2月，上海莘＊实业公司才向有关部门申请竣工验收备案。上述新建生产性服务业用房1#、2#房计容面积63，308.6平方米于2015年3月30日取得了建设工程竣工规划验收合格证。原审审理中，2015年4月14日，亿昕公司自述上海市闵行区莘庄镇莘松路＊＊＊弄＊＊＊号整体验收尚未完成。原审还认定，2012年7月10日，嘉闵高架南北延伸段正式开工。亿昕公司认为嘉闵高架施工影响其对系争房屋的建设。茂恒公司为本次诉讼支付律师代理费9万元。茂恒公司诉至法院后，亿昕公司于2015年3月18日收到了诉状副本等诉讼材料。原审认为，茂恒公司与亿昕公司签订的房屋租赁��同书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。出租人的义务系按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以实现其获取相应租金的合同目的。根据约定，亿昕公司应于2014年3月30日前将系争房屋交付给茂恒公司。但直至茂恒公司诉至法院，亿昕公司建设的上海市闵行区莘庄镇莘松路＊＊＊弄＊＊＊号整体建筑仍未竣工验收合格。根据《建筑法》和《合同法》的有关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故在约定的交房时间一年后，系争房屋尚不具备交付条件，亿昕公司仍无法完成交付租赁物的义务。亿昕公司还主张因嘉闵高架施工致其无法依约交付房屋，因缺乏证据证明，法院难以采信。因亿昕公司迟迟不能交付房屋，使茂恒公司承��房屋经营获利的目的落空，故茂恒公司向亿昕公司发送解除合同的通知，系行使法律赋予的合同解除权，导致合同解除的责任在于亿昕公司。关于合同解除的具体时间，因亿昕公司已经于2015年1月27日签收了茂恒公司的书面解约通知书，故法院确认双方签订的租赁合同于2015年1月27日解除。茂恒公司按照合同约定要求亿昕公司支付违约金的请求，法院予以支持。因茂恒公司未实际进场，对房屋装修未进行过投入，且茂恒公司所述的已经洽谈装修等事实也缺乏证据证明，故亿昕公司要求法院对违约金数额进行调整，法院予以采纳。考虑到茂恒公司因未取得房屋投入经营，从而无法获得预期收益，且随着房地产市场租赁价格的上涨，现以相同的价格在相同的地段也难觅同类的房屋，茂恒公司为本案诉讼聘请律师也产生了律师费，故根据茂恒公司客观的损失，法院酌情确定亿昕公司应向茂恒公司支付违约金100万元。根据约定，合同解除后亿昕公司应于十四天内将租赁保证金免息一次性退还给茂恒公司，故茂恒公司要求亿昕公司退还30万元保证金并要求亿昕公司支付逾期退还保证金的利息损失，具有合同依据，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年六月二十五日作出判决：一、确认茂恒公司与亿昕公司于2012年8月签订的《房屋租赁合同书》于2015年1月27日解除；二、亿昕公司于判决生效之日起十日内退还茂恒公司租赁保证金300，000元；三、亿昕公司于判决生效之日起十日内支付茂恒公司以300，000元为本金，自2015年2月11日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；四、亿昕公司于判决生效之日起十日内偿付茂恒公司违约金1，000，000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48，358.90元，由茂恒公司负担31，858.90元，亿昕公司负担16，500元。判决后，亿昕公司不服，上诉于本院，诉称：合同约定，被上诉人催告交房后，上诉人30天内仍未交房的，被上诉人才有权解除合同，本案中被上诉人没有履行催告程序；合同约定，被上诉人未在解除事由发生60天内提出解除合同，视为自动放弃合同解除权；被上诉人发出解约通知前，房屋已通过竣工验收，二审庭审前已取得产证，符合交付条件，合同无须解除；依据合同之约定，返还保证金不计利息；合同尚未解除，不存在违约赔偿的基础，即便解除合同，房屋迟延竣工的原因在于嘉闵高架工��的施工，且被上诉人对房屋没有任何投入，原审判决的责任过重，故要求二审法院撤销原审判决。被上诉人茂恒公司辩称：原审庭审时距离应当交房时间已一年多，房屋不符合交付条件，无法达到合同目的，符合法定解除条件；上诉人应在合同解除之日起十四天内归还保证金，上诉人逾期未归还，应支付逾期利息；合同约定的违约金为年租金的两倍，原审已作调整；上诉人明知嘉闵高架工程的施工情况，仍与被上诉人签订租赁合同，系其自愿承担风险，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、沪房地闵字（2015）第044345号上海市房地产权证，旨在证明房屋符合交付条件；2、建设工程竣工验收备案证书，旨在证明涉讼房屋已通过竣工验收备案；3、建设工程质量监督报告两份，旨在证明被上诉人发函前工程已通过竣工验收。被上诉人��该些材料的真实性没有异议，同时认为原审庭审结束前，涉讼合同已符合法定解除条件，该些材料不能作为本案的定案依据。本院确认前述证据材料具有真实性，但不能据此否定被上诉人的解约权，故采纳被上诉人的质证意见。经本院审理查明，涉讼房屋于2015年6月11日取得建设工程竣工验收备案证书，于2015年8月14日取得上海市房地产权证；原审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同书》于法无悖，双方均应恪守。合同约定，亿昕公司应于2014年3月30日前向茂恒公司交付房屋；原审庭审中，亿昕公司陈述分步分项验收已完毕，但整体验收还未完成，预计2015年4月底5月初办理完毕；本院注意到，建设工程质量监督报告载明该工程已通过建设单位2015年1月5日组织的竣工验收，但监督报告的出具日期为2015年6月5日，建设工程竣工验收备案证书的出具日期为2015年6月11日，因此，本院认为，在长达一年的时间内，亿昕公司作为出租人，无法履行交付租赁物的主要义务，致使合同目的无法实现，茂恒公司享有法定解约权，原审确定合同解除，并无不妥，可予维持。至于亿昕公司所述的合同解约条款皆系对约定解约权之约定，不影响本案中的承租人行使法定解约权，故亿昕公司的相关上诉理由，本院难予采纳。合同约定，租赁期限届满或租赁合同解除后，出租人应于十四天内将押金免息一次性退还给承租人，故原审判决之租赁保证金及逾期付款利息，亦无不妥。茂恒公司陈述其曾口头催告交房，并向亿昕公司的法定代表人当面送达解除合同函，亿昕公司对此不予认可，但又表示其曾向茂恒公司口头解释过不能按期交房的问题，并当面提交了延期交房的通知，本院认为，双方对于各自的陈述均未出示有效证据予以证明，但可以反映出双方就交房事宜有过交涉，但未达成一致，亿昕公司也未能在合理期限内完成交付，因此，本案的情形已经符合涉讼合同关于适用违约金之条件，结合考虑涉讼房地产市场价格的变化、茂恒公司可能的投入等因素，原审酌定之违约金，具有相对合理性，可予维持。综上而言，亿昕公司关于撤销原审判决的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币16，500元，由上诉人上海亿昕投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶振军代理审判员　　许　京代理审判员　　蒋辉霞二〇一五年十月二��六日书　记　员　　周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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