（2015）西民初字第266号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-12-02

案件名称

南昌市西湖区郝能奎棉花加工店与王根玲、陶辉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南昌市西湖区人民法院

所属地区

南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南昌市西湖区郝能奎棉花加工店,王根玲,陶辉,胡丹明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第二百一十五条

全文

77江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2015）西民初字第266号原告：南昌市西湖区郝能奎棉花加工店，经营者：郝能奎，男，1969年10月6日生，汉族，住江西省九江市永修县马口镇荆湖村东头组东头组**号，身份证号码：3604251969********。委托代理人：胡绍珍，永修县建昌法律服务所法律工作者，执业证号：31402032102225。被告：王根玲，女，1939年12月18日生，汉族，住南昌市西湖区。被告：陶辉，男，1956年6月18日生，汉族，住南昌市西湖区。被告：胡丹明，女，1967年12月21日生，汉族，汉族，户籍地南昌市西湖区，现住南昌市西湖区。以上三被告共同委托代理人：熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601198510800527。以上三被告共同委托代理人：陈霞，江西朗秋律师事务所实习律师，执业证号：36011412210122。原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店诉被告王根玲、陶辉、胡丹明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店经营者郝能奎及其委托代理人胡绍珍、被告王根玲��陶辉、胡丹明及其委托代理人熊朗秋、陈霞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店诉称：被告为南昌市西湖区三眼井42号住房业主，面积为34.52平米。原告自2002年开始租赁被告住房经营弹棉花生意，2014年5月，西湖区象南沿线改造拆迁，三眼井42号住房在拆迁范围内。2014年5月13日上午11时，被告告诉原告房子要拆迁，要原告做好搬迁准备。5月14日被告又说，他们的房产证是住房，只能按住房补偿，并说按店面补偿的话，要很多很多钱。原告提醒被告住房已租给原告弹棉花十几年，可以去争取按店面补偿。被告就问原告是否有多年的证件及相关材料。原告说可以帮找找。当即双方约定：如果原告能提供相关材料和证件，使被告住房补偿按店面标准补偿的话，查超出住房补的钱就各得一半。双方约定后，原告先后反复多次提��了多年的营业执照、水电发票等诸多材料，被告因此得到按店面补偿标准。根据文件规定，住房标准为每平方8229元，店面补偿为31398元。2014年6月22日，被告与房屋征收事实单位南昌市西湖区国有土地房屋征收与补偿办事处分别签订了象山南路旧改（2014）F00385号南昌市国有土地房屋征收与补偿协议书（2-1）、（2-2）二份。确定被告三眼井42号产权房补偿金额合计1083858.96元；奖励费和其他各项补偿计56497.57元，原告因搬迁转租店面花费转让费1.6万元。双方约定后，原告多次询问被告补偿落实情况。被告以未定下来、还没补等搪塞推托。无奈之下，原告到拆迁办讯问真实情况后，要求被告履行承诺。把奖励费和其他补偿费56497.57元属于应给原告的钱支付给原告。另按约定支付店面补偿多出的799793.9元的一半即399896.95元给原告，被告却不守信用，经原告多次协商、催讨，被告置之不理。综上，为维护原告合法权益，起诉到人民法院，请求人民法院判如所请：1、依法判令被告支付456394.52元；2、本案诉讼费由被告承担。原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店提交了如下证据：证据一、证人证言两份，因为证人邓某母亲病危所以无法到庭作证，仅提供了一份证词，以上证人证言用于证明原告多年一直租用三眼井42号住房弹棉花至2014年拆迁时止；2、2014年三眼井42号住房在拆迁范围内，原被告达成口头协议：原告提供多年经营资料给被告，被告若获得非住宅标准认定资料及补充协议及领款凭据均在拆迁办。证据二、个体工商户营业执照、公民身份证、南昌市公安局系马桩派出所户籍证明、结婚证，证明原、被告诉讼主体，被告一与被告二系母子关系，被告二与被告三系夫妻关系；证据三、营业执照、��昌市西湖区工商行政管理局个体名称预先核准通知书、南昌市城镇住宅出租房房屋租赁证、2012年至2014年原告缴纳三眼井42号房屋水、电保留的部分缴费单，证明：1、原告自2012年至2014拆迁时一直租用被告三眼井42号住房经营棉花；原被告双方存在合法的租赁关系；2、被告三眼井42号产权房房屋产别为私房；结构为砖木；用途为住宅；3、南昌市西湖区工商行政管理局2011年10月28日填发给原告的个体工商户营业执照，其中经营场所一栏填写为三眼井54号实属误填，与事实不符，该栏应更正为三眼井42号；证据四、原告提供给被告的资料、拆迁办说明，证明1、原告提供给被告的资料，根据拆迁办补偿规定，符合享受非住宅标准补偿条件；2、被告住宅房按非住宅标准认定资料及补偿协议及领款凭据均在拆迁办；证据五、被告出具给南昌市西湖区国有土��房屋征收与补偿办事处补偿款另条及承诺、汇款凭证、南昌市国有土地房屋征收补偿货币补偿协议书、南昌市公安局系马桩派出所证明，证明1、原告的租赁行为及提供的相关资料，使被告产权房获得非住宅补偿标准；2、非住宅补偿标准为每平米31398元；3、被告已经实际获得补偿款1140356.53元，被告为支付原告款，双方为此发生纠纷的事实；证据六、南昌市国有土地房屋征收补偿货币补偿协议书，证明1、被告产权房三眼井42号范围的住宅房补偿标准为每平米8229元；2、被告获得住宅补偿以外的利益为人民币799793.9元。被告王根玲、陶辉、胡丹明辩称：一、原告主张答辩人应支付其被征收房屋按店面标准补偿而多出的补偿费一半399896.95元，该主张与事实不符，证据不足。1、原告主张答辩人与其之间存在所谓的若房屋按非住宅标准补偿，超��按住宅标准补偿所得的钱各得一半的约定证据不足，与事实不符。根据民事举证规则“谁主张谁举证”的原则，原告应当就其主张的与答辩人之间存在所谓的“多得利益各得一半”的约定这一事实承担举证责任。但从原告提供的证据来看，原告对此未提供任何形式的证据。而且事实上，答辩人与原告之间并不存在该约定，答辩人作为被征收人为配合拆迁工作，自知道拆迁事宜起，仅与答辩人沟通过搬迁等事宜，从未向原告做过类似约定或承诺。因此，就原告目前的证据和本案事实而言，原告主张与答辩人之间存在所谓的“多得利益各得一半”的约定与事实不符，证据不足。2、原告主张答辩人所有的被征收房屋是因原告的行为才获得非住宅标准补偿与事实不符。首先，答辩人被征收房屋产权证上标注的房屋规划用途是“住宅”确实是事实，之所以能按非住宅标准补��是因为该房屋实际使用性质自2001年10月1日起就改为非住宅，但需强调的是该房屋使用性质并非是因为原告的租赁行为才由“住宅”改为“非住宅”。事实上，答辩人自1992年5月27日起即已将该房屋作为非住宅房屋使用，用以经营理发服务，且办理了营业执照和税务登记。而且，答辩人也是以非住宅房屋的性质将房屋租赁给原告使用，这从2006年10月12日双方签订的房屋租赁合同就可知。其次，按照《征收补偿方案》第五条第三款的规定，原为住宅房屋想要按照非住宅房屋标准补偿应当在2003年10月1日前连续2年就改为非住宅房屋使用。按照原告所述的事实，其系2002年才开始租赁该房屋，若按此推算，答辩人不可能因为原告的租赁行为获得店面标准的补偿。综上，该房屋并非是因原告的租赁行为才改变了使用性质，原告该主张明显缺乏事实依据。二、原告主张该房屋的搬迁补偿费、停产停业补偿、提前签约奖励等补偿费用56497.57元归其所有于法无据。首先，根据《征收补偿方案》第三条和相关法律法规的规定，被征收人是指征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人，而不是承租人。被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿的给付对象是被征收人，即被征收房屋的所有权人。本案答辩人作为该房屋的所有权人，有权获得搬迁、停产停业补偿、提前签约并完成搬迁奖励等补偿，而原告作为承租人，无权获得基于物权发生的上述拆迁补偿费用。且事实上，与房管局签订《征收补偿协议书》的合同主体是答辩人，而不是原告，故答辩人才是获得拆迁补偿费用的适格主体。其次，答辩人与原告之间本身未签订书面的租赁合同，按照《合同法》第215条、第232条的规定，当事人未采用书面形��订立租赁合同的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，而答辩人在2014年5月13日便已通知原告做好搬迁准备。也就是说，答辩人合法的解除了租赁合同，原告作为承租人与答辩人以及该房屋已不存在任何利害关系，原告无权向答辩人主张征收补偿款。此外，原告也未在该房屋安装有限电视、固定电话、空调、热水器，且自搭房也是答辩人自己搭建，故该些费用的补偿理应归答辩人。综上所述，该房屋的搬迁补偿费、停产停业补偿、提前签约奖励等补偿费用56497.57元于情于理均应由答辩人享有，原告该主张违背事实真相，也不符合法律规定，请求法院予以驳回。被告王根玲辩称：1、原告与被告王根玲不存在租赁纠纷，原告自2002年开始确实与王根玲建立了租赁关系，从2002年至房屋拆迁之��，王根玲与原告没有签署租赁协议，其次，每月的租金只有200多元直至拆迁之前的300元，租金如此低基于原告系来自农村的农民，本案被告王根玲基于对原告的同情和支持才形成事实上的租赁关系。三眼井42号店面是一楼道路旁边面积35个平方，二楼还有厨房，如此店面以不到300元的租金长达10余年租赁给本案原告，实际上系三被告在最大限度上给原告提供长期帮忙，原、被告之间不存在租赁纠纷，且原告长期以来都很感谢被告王根玲。2、原告将王根玲作为被告；2、答辩人的主体资格不适格。本案的纠纷属承租人与房屋产权人之间就房屋征收补偿费用的分配而产生的纠纷。答辩人既不是该房屋的所有权人，也和原告不存在转承租等关系，更不是《征收补偿协议书》的合同一方主体，并且答辩人也不是本案诉争的房屋征收补偿款的领款人或所有人，答辩人与本案诉争��的物不存在利害关系。故答辩人的主体资格不适格，望法院驳回原告诉请。其他答辩意见与其他两被告一致。被告王根玲、陶辉、胡丹明提交了如下证据：证据一、房产证，证明被告陶辉、胡丹明系西湖区三眼井42号房屋产权人；证据二、南昌市西湖区象山南路沿线旧城改造项目国有土地房屋征收补偿方案，证明根据方案第三条规定，被征收人系征收范围内国有土地单位和个人房屋的所有权人。即只有被征收房屋的所有权人才有权获得房屋补偿、补助及奖励；证据三、南昌市国有土地房屋征收与补偿协议书（2-1）、（2-2），证明协议均是由被征收房屋的所有权人与西湖区房管局签订。本案诉争房屋的《补偿协议书》的合同主题是被告陶辉、胡丹明，被告有权获得该协议项下的房屋征收补偿费用；证据四、房屋租��合同、房屋出租情况登记材料，证明原告仅为该房屋的承租人，原告作为承租人，无权获得该房屋的搬迁补偿费、停产停业补偿、提前签约奖励等补偿费用，恰恰证明被告租赁给原告是以非住宅的形式租赁给原告使用的；证据五、南昌市西湖区南云发型屋工商调档资料（内含营业执照、个体工商户申请登记材料、年检报告），证明自1992年5月27日起，被告即已将该房屋作为非住宅房屋性质。被告于2006年10月12日也是以非住宅的性质将该房屋租赁给原告，并非是因原告的租赁行为改变了房屋的使用性质。经审理查明，2003年左右，原告经营者郝能奎开始租用被告王根玲所有的坐落于三眼井42号房屋用于对外经营弹棉花生意，并办理了个体工商户营业执照，字号名称为南昌市西湖区郝能奎棉花加工店。双方并未签订书面的租赁协议，租赁费从最初的二��多元至后来三百多元。2012年被告王根玲将该房屋转让至被告陶辉、胡丹明名下。2014年，因政府对象山南路沿线改造，被告陶辉、胡丹明所有的坐落于三眼井42号房屋被纳入拆迁范围，2014年5月28日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局出具《西湖区象山南路沿线旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，该方案中载明：被征收人为征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。…原为住宅房屋在2003年10月1日前连续2年改为非住宅房屋，并依法办理了营业执照和税务登记，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。…对通过其他方式与被征收人或直管公房非住宅使用权人建立租赁合同关系的房屋承租人，按照租赁双方签订的租赁合同有关约定执行…。2014年6月22日，被告陶辉、胡丹明与南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补��办事处签订《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》一份，约定：对西湖区三眼井42号的房屋进行征收，具体补偿项目为：被征收房屋（非住宅）按市场评估价格补偿1083858.963元，搬迁补偿费172.6元，停产停业补偿32515.77元，装修补偿费1222元，提前签约并完成搬迁奖励费20712元，其他补偿（有线电视，固定电话，空调，热水器）1875.2元，自搭房补偿1227.2元。后因原告经营者郝能奎认为被告在拆迁过程对其有口头承诺，且因其多次对被告提供了多年的营业执照、水电发票等材料，使得被告的房屋能按店面补偿，故其诉至本院，要求被告支付各项补偿456394.52元。另查明：被告陶辉与被告胡丹明系夫妻关系，被告王根玲系被告陶辉母亲。上述事实，有原、被告的陈述、营业执照、拆迁合同等证据所证实。本院认为，原告经营者郝能奎与被告王根玲在租赁房屋初期曾达成的口头租赁协议，后虽诉争房屋所有权人更换为被告陶辉、胡丹明，原告一直租赁使用房屋，缴纳房租，且被告陶辉、胡丹明未提出过异议，故原告同被告陶辉、胡丹明应属租赁合同关系。现被告陶辉、胡丹明因拆迁获得各项补偿，原告、被告均未提供证据证明对此曾有约定，考虑到原告已办理了营业执照，且在象山南路42号房屋及场地实际经营多年，且原告在被告房屋拆迁过程中多次予以配合的实际情况，故此，被告陶辉、胡丹明获得的停产停业费及搬迁费的部分费用，由其酌情付给原告。现原告要求被告陶辉、胡丹明给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求，其合理的部分，本院酌情支持26613.9元（32515.77元×50﹪＋20712元×50﹪）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告陶辉、胡丹明于本判决生效之日起十日内给付原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店停产停业的补偿款16257.9元、搬迁补偿款10356元。二、驳回原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费8150元，由原告南昌市西湖区郝能奎棉花加工店承担元，由被告陶辉、胡丹明承担元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，��期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审　判　长　胡　婷人民陪审员　吴　敏人民陪审员　钟华华二〇一五年十月二十六日书　记　员　雷志江速　录　员　杨　玲更多数据：搜索“”来源：