（2015）浦民一（民）初字第28366号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-22
案件名称
上海张江国信安地产有限公司与上海首米科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海张江国信安地产有限公司,上海首米科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第28366号原告上海张江国信安地产有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张衡路XXX号。法定代表人鲍纯谦，董事长。委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。被告上海首米科技有限公司，住所地上海市张江高科技园区。法定代表人李之勤，总经理。原告上海张江国信安地产有限公司诉被告上海首米科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告上海张江国信安地产有限公司的委托代理人宋寅旻，被告上海首米科技有限公司的法定代表人李之勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张江国信安地产有限公司诉称，原告系上海市张衡路XXX号3号楼3201A室房屋（以下简称系争房屋）的经营管理人，根据与产权人的协议，经租张衡路XXX号3号楼房屋。被告于2014年1月17日与原告签订了关于上述房屋的《房屋租赁合同》。根据合同约定，租期自2014年2月1日至2017年1月31日，租赁面积为113.90平方米，租金标准为每天每平方米人民币（以下币种相同）2.50元；租金支付时间：每三个自然月为一个租金支付周期，被告应于每期租金期起始前10日（上一自然月的20日-30日）内向原告支付该租赁周期的租金；逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按逾期支付金额的千分之五支付违约金；如被告逾期不支付租金超过45日，原告有权解除合同，并向被告主张三个月租金的违约金；租赁期间，被告承担使用该房屋所发生的水、电、煤气等公用事业费用和通讯费用。合同履行过程中，被告存在拖欠租金的情况。被告曾于2015年1月22日向原告出具《还款计划》，但并未兑现。原告也曾于2015年5月26日、2015年6月9日向被告催讨欠租未果。2015年6月24日，原告向被告发送了《解除合同通知书》，解除了与被告的租赁合同。之后，被告于2015年7月5日自行搬离了系争房屋。截止至目前，被告仍拖欠原告租金77，546.95元及水电费4，943.60元。故原告诉讼至法院，要求：1、判令确认原、被告于2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月5日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金77，546.95元；3、判令被告向原告支付拖欠的水电费4，943.60元；4、判令被告向原告支付解除合同的违约金25，983.45元；5、判令被告承担原告支出的律师费15，000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告上海首米科技有限公司辩称，2014年至2015年上半年被告公司经营情况严重亏损，故被告确实未按合同约定按时交纳租金及水电费且逾期缴纳租金可能超过了45日。当时因被告欠付租金及水电费，原告经常派人上门催款及停水电，导致被告公司无法正常经营，故被告于2015年7月自行搬离了系争房屋。对于原告诉请主张的被告欠付租金和水电费金额无异议，被告同意支付给原告。对于原告诉请主张的违约金，鉴于被告拖欠租金是因为经营困难，并非被告恶意欠付租金，故希望原告对违约金予以免除。且合同约定的违约金数额过高，如果法院判决被告承担违约金，要求法院相应调整违约金的数额。对于原告诉请主张的律师费，鉴于被告同意支付租金及水电费，也同意与原告进行调解，故不同意承担律师费。经审理查明：位于上海市张衡路XXX号的系争房屋登记的权利人为案外人上海张江高科技园区开发股份有限公司。2012年4月27日，上海张江高科技园区开发股份有限公司（甲方）与案外人上海八六三信息安全产业基地有限公司（乙方）签订了一份《委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方对位于上海市张衡路XXX号的1号楼、2号楼、3号楼房屋进行：1、招租和续租管理，包括但不限于宣传推广等营销活动；2、包租管理及相关后续管理；3、为该房屋选聘物业管理公司，并对物业管理公司进行考核，提出续聘意见；4、对该房屋的租赁客户提供客户服务，及时处理客户投诉；5、根据甲方的管理要求做好该房屋的维修工作，包括大中修理和急修以及日常维修项目。委托管理期为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2012年5月1日，上海张江高科技园区开发股份有限公司出具了一份《授权委托书》，内容为：本委托人系上海张衡路XXX号的1号楼、2号楼、3号楼的所有人，现委托上海八六三信息安全产业基地有限公司作为该房屋经租管理人，代表委托人处理如下委托事宜：1、与承租方洽谈该房屋全部或部分出租事宜，并以该房屋出租方的名义与承租人签订《房屋租赁合同》；2、以出租人的名义向承租人催收租金和其他费用；3、为租赁客户提供客户服务，及时处理客户投诉；4、代表委托人负责该房屋的维修工作。委托期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2014年1月17日，上海八六三信息安全产业基地有限公司（甲方）与被告上海首米科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市张衡路XXX号3号楼3201A室，该房屋实测建筑面积为113.90平方米。房屋租赁期自2014年2月1日起至2017年1月31日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.50元，月租金总计为8，661.15元。自2014年2月1日至合同终止，租金按叁个自然月为一期支付，乙方应于每期租金期起始前10日（上一自然月的20日-30日）内向甲方支付该租赁周期的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的0.50%支付违约金。合同第5-1条约定：本合同生效后三日内，乙方支付给甲方25，983.44元（按照三个月租金计算）作为保证金。……如果乙方违约，甲方有权（但并非必须）用保证金充抵乙方应付的租金、其他费用、房屋占用使用费、违约金、赔偿金等。……合同第5-2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气或天然气（如有）、通讯、设备（如有）、物业管理、停车等费用由乙方承担。合同第8-2条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付保证金和／或租金和／或其他费用累计超过45日的；……合同第9-6条约定：乙方迟延履行本合同项下任何一项义务或违约超过45日的，甲方有权切断该房屋的水、电、煤气等公用事业、其他服务的供应或采取合法的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到改正。由此产生的一切后果及所有因此引起的费用（包括但不限于重新接驳水电供应的费用）均由乙方承担。同时，乙方仍应按照本合同约定向甲方支付违约金，而且甲方有权解除本合同并收回该房屋。2015年1月22日，被告上海首米科技有限公司出具了一份《还款计划》，内容为：上海首米科技有限公司2014年度欠上海八六三信息产业基地房租水电费共计88，557.453元，现我公司还房租款计划如下：一、2015年1月20日还款30，000元整。二、2015年春节后支付2015年第一季度房租25，983.44元。三、2015年3月31日前，还2014年所有房租水电费欠款的一半29，278.725元。四、2015年4月30日前，支付2015年第二季度房租25，983.44元。五、2015年6月30日前还2014年所有房租水电费欠款的另一半29，278.725元。2015年3月18日，上海八六三信息安全产业基地有限公司的企业名称变更核准为原告上海张江国信安地产有限公司。2015年5月26日，原告向被告发送了一份《催款通知书》，要求被告于2015年5月29日之前付清拖欠的租金及水电费。2015年6月9日，原告又向被告发送了一份《律师函》，要求被告于2015年6月15日之前付清拖欠的租金及水电费。2015年6月25日，原告向被告发送了一份《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知函》，通知被告房屋租金已逾期未支付（累计超过45日），双方签订的《房屋租赁合同》已自行解除。同日，原告向被告发送了一份《关于腾空房屋的通知函》，要求被告最晚于2015年6月29日17：00时前腾出并返还位于张衡路XXX号3幢3201A室的房屋。2015年7月17日，八六三物业服务中心向上海八六三安全信息产业基地有限公司发送了一份信息交流单，上面载明2015年7月5日首米科技搬离园区，但该公司拒绝在客户退租房屋查验单上签字。2015年8月5日，原告上海张江国信安地产有限公司起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告向原告支付了押金25，983.44元。关于押金的处理，原、被告双方一致同意将该押金用于抵扣被告应支付的租金。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、《企业名称变更预先核准通知书》、《委托经营管理协议》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》、《还款计划》、《催款通知书》、《律师函》及邮寄凭证、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知函》、《关于腾空房屋的通知函》、信息交流单以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告自愿同意以被告收到原告的解除合同通知函后实际搬离系争房屋之日即2015年7月5日作为合同解除日，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告仍应按照合同约定向原告支付尚未付清的房屋租金及水电费。鉴于被告对原告诉请主张的被告欠付租金和水电费金额无异议，亦同意支付给原告，故本院对此予以支持。《房屋租赁合同》因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付解约违约金25，983.45元，符合合同约定，本院予以支持。被告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院相应调整违约金的数额。本院认为，合同约定的月租金叁倍的违约金标准并不过高，故本院不作调整。原告要求被告承担律师费15，000元，缺乏合同及法律依据，且原告对此未能提供证据予以证明，故本院对此不予支持。关于被告交付的押金25，983.44元，原、被告双方一致同意将该押金用于抵扣被告应支付的租金，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海张江国信安地产有限公司与被告上海首米科技有限公司于2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月5日解除；二、被告上海首米科技有限公司应支付原告上海张江国信安地产有限公司房屋欠租77，546.95元，扣除被告上海首米科技有限公司已支付的押金25，983.44元，余款51，563.51元被告上海首米科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告上海张江国信安地产有限公司；三、被告上海首米科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海张江国信安地产有限公司支付水电费4，943.60元；四、被告上海首米科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海张江国信安地产有限公司支付违约金25，983.45元；五、驳回原告上海张江国信安地产有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，747元，减半收取计1，373.50元，财产保全费1，131元，合计2，504.50元，由原告上海张江国信安地产有限公司负担304.50元，被告上海首米科技有限公司负担2，200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孟筱晖二〇一五年十月二十六日书记员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”