（2015）克中民二终字第131号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-23
案件名称
李春玲与被上诉人克拉玛依市天睦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春玲,克拉玛依市天睦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第七十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十五条第一款，第三十六条第一款，第四十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）克中民二终字第131号上诉人（原审原告）：李春玲。被上诉人（原审被告）：克拉玛依市天睦物业管理有限公司。法定代表人：韩玉珍，该公司经理。委托代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。上诉人李春玲与被上诉人克拉玛依市天睦物业管理有限公司（以下简称天睦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服独山子区人民法院（2015）独民二初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李春玲与被上诉人天睦物业公司的委托代理人刘峥嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告李春玲系克拉玛依市独山子区美林花园业主。2014年10月20日，该小区业主委员会与被告天睦物业公司签订《物业服务合同》一份。合同约定自2014年4月1日至2015年3月31日，由被告天睦物业公司为美林花园小区提供物业服务，主要负责小区公共秩序及公共卫生的维护、供用设施的维修养护等；服务标准执行《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》规定的三档服务标准；住宅房屋物业管理服务费的收费标准为每平米每月0.4元。该合同第二十条11项约定“乙方（即本案被告）应通过巡查等设施协助有关部门做好物业管理区域内防火、防盗抢等安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”、第二十八条约定“乙方未能履行合同约定，导致业主的物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”2015年3月23日20时30分许，原告李春玲家的地下室突然发生火灾（当时原告李春玲家中无人），经小区其他业主告知小区门卫赵忠哲（被告天睦物业公司的员工），赵忠哲遂拨打119报警电话。独生子区公安消防大队接警后出动3车21人于20时41分到达现场，于21时03分将火扑灭。该消防大队对火灾现场进行了勘验，发现火灾过程中地下室窗户处于开启状态，其地下室外正对窗户30厘米处残留部分未烧尽的纸张和灰烬；室内存在的棉花、被褥、4条汽车轮胎、液化气灶等物品过火，地下室窗户、屋顶保温层被烧毁，直接经济损失为7000元。该消防大队认为，起火点位于该地下室南侧堆放棉被和棉花处，起火原因不排除遗留火种引燃地下室堆放棉被和棉花处而引发火灾。火灾发生后，原告李春玲自行委托独山子区小姜装饰设计中心对地下室维修所需费用进行了预算，该设计中心认为需要费用12103.23元。另查明，根据《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》的相关规定，三档服务标准对物业服务企业的基本要求为每周巡查一次，房屋单元门、楼梯通道等每半年进行一次维修养护，公共场所每3日清扫一次，生活垃圾每日清扫一次等。原告李春玲所住的美林花园并未安装完整的监控设施。被告天睦物业公司制定的值班巡逻时间为每天的3时至3时40分、11时至11时40分、18时至18时40分。原审法院认为，原告李春玲所在的美林花园小区业主委员会与被告天睦物业公司所签订的物业服务合同合法有效，对本案原、被告双方均有约束力。根据《物业服务条例》第三十六条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，本案首先要认定原告李春玲所有房屋的地下室发生火灾是否完全是由于被告天睦物业公司疏于履行安全保障义务造成的。物业服务企业的安全保障义务应具有一定的限度，并非无限责任，应与其提供的物业服务标准、小区已有的安保设施等情况相适应。本案中，双方所签订的《物业服务合同》约定，被告天睦物业公司应通过巡查等措施协助有关部门做好防火、防盗抢等安全防范工作，但并未在合同中对巡查措施进行细化。被告天睦物业公司提供的物业服务标准为三级，根据相关要求，其巡查小区的频次为每周一次。被告天睦物业公司允诺其每天对小区巡查三次，时间分别为：3时至3时40分、11时至11时40分、18时至18时40分。根据本案现已查明的事实，原告李春玲的房屋地下室所发生的火灾极有可能是因原告李春玲未关闭窗户，由地下室外遗留火种进入地下室引发的。根据消防部门现场勘验的情况，并结合证人的陈述，可以确认在火灾发生前，原告李春玲的房屋地下室外曾有燃火现象出现，但根据火灾发生的时间，燃火现象不可能在被告天睦物业公司应当巡查的时间内发生，同时，原告李春玲所在的小区也没有完善的安保监控设施，在此情形下，不能要求被告天睦物业公司必须发现燃火现象并及时作出处理。火情被发现后，被告天睦物业公司的员工已采取了报警措施，而灭火并不是应当由被告天睦物业公司完成的法定义务或约定义务，原告李春玲主张被告天睦物业公司在火情出现后未采取及时有效措施，应当对原告李春玲的损失承担责任，于法无据。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决驳回原告李春玲的全部诉讼请求。案件受理费139元，由原告李春玲负担（已交纳）。一审宣判后，上诉人李春玲对原审判决不服，向本院上诉称：一、根据双方签订的物业服务合同第二十条第11项的约定，物业公司在发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告。上诉人李春玲的房屋地下室起火是由于被上诉人天睦物业公司疏于巡查造成；其地下室及室内物品受损是由于被上诉人天睦物业公司在火情发生后处置不当造成。故被上诉人天睦物业公司存在违约行为，其应当承担相应的民事责任。二、被上诉人天睦物业公司认为其提供的是三级物业服务标准，并非24小时不间断巡查，但被上诉人天睦物业公司有责任提供一个安全、良好的物业环境。三、双方签订的物业服务合同系天睦物业公司单方提供的格式合同，在发生事故责任时约定的条款都明显模糊，不利于上诉人李春玲，上诉人李春玲认为涉案物业合同的条款对其不产生约束力，被上诉人天睦物业公司应当承担相应的责任。综上，请求二审法院撤销（2015）独民二初第46号民事判决，改判被上诉人天睦物业公司向上诉人李春玲赔偿损失19103.23元并承担本案诉讼费。被上诉人天睦物业公司答辩称：双方签订的《物业服务合同》合法有效，双方应按照合同约定履行义务。上诉人李春玲要求被上诉人天睦物业公司履行的义务已经超出合同约定。被上诉人天睦物业公司按照合同约定的物业服务标准提供物业服务，火灾发生的时间不在其巡查时间内，在小区没有监控设施的情况下，被上诉人天睦物业公司无法知道火情。但被上诉人天睦物业公司的工作人员在得知发生火情后报警并采取措施防止火势过大。上诉人李春玲要求被上诉人天睦物业公司救火，无法律依据及合同约定。并且上诉人李春玲未关闭房屋地下室窗户也存在过错。综上，请求二审法院驳回上诉人李春玲的上诉请求，维持原判。本案经本院二审审理，所查明的事实、认定的证据与一审判决查明的事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。上诉人李春玲在二审庭审中提交了2015年3月的《中国电信股份有限公司新疆分公司CDMA语音清单》，欲证明被上诉人天睦物业公司在火灾发生后未采取措施，未尽合同义务。经审查，该通话清单仅能反映上诉人李春玲家人与被上诉人天睦物业公司的通话情况，不能证实被上诉人天睦物业公司有无履行物业合同义务，故本院对该证据不予采信。另查明，克拉玛依市独山子区美林花园业主委员会（甲方）代表美林花园业主与被上诉人天睦物业公司（乙方）签订的《物业服务合同》载明：“第一章总则第三条本物业的全体业主和物业使用人是乙方提供服务的收益人，本物业的全体业主和物业使用人均享有接受服务的权利并应履行相应的义务。第二章物业管理服务事项第四条本物业所有房屋建筑、结构共用部位的维修、养护和管理；包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅灯。第五条本物业所有房屋的共同设施、设备的维修、养护、运行和管理；包括：物业区域内供排水和供气供暖管道、水箱、加压泵、天线、共用照明、消防设施设备等。第六条本物业管理区内房屋以外的所有公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；包括：室外的上下水管道、绿地、道路、沟渠、池、井、垃圾房、非经营性自行车棚、停车场、停车位等。……第十一条维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等。……第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并向当事人合理收取特约服务费。……第四章双方权利和义务第二十条乙方权利和义务11、乙方应通过巡查等措施协助有关部门做好物业管理区域内防火、防盗抢等安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好协助工作。”上述事实，有当事人的陈述、《物业服务合同》及庭审笔录在卷可查。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，克拉玛依市独山子区美林花园业主委员会代表小区业主与被上诉人天睦物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。上诉人李春玲系独山子14区美林花园21栋5号房屋的业主，该合同对其具有约束力。本案的争议焦点为：一、上诉人李春玲所有房屋的地下室受损是否由被上诉人天睦物业公司未履行或未完全履行《物业服务合同》约定的义务所造成。二、上诉人李春玲要求被上诉人天睦物业公司赔偿财产损失19103.23元的上诉请求能否成立。一、关于上诉人李春玲所有房屋的地下室受损是否由被上诉人天睦物业公司未履行或未完全履行《物业服务合同》约定的义务所造成的问题。根据《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专业维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”及第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”的规定，业主和物业服务企业，通过物业管理活动发生法律上的联系，物业服务企业在合同约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。上诉人李春玲主张被上诉人天睦物业公司疏于巡查并在火情发生后处置不当，致使其房屋地下室受损。但对于是否存在火险仅有证人闫东平的陈述，并无其他证据予以佐证，本院对该证人证言不予采信，故上诉人李春玲提供的证据不足以证实被上诉人天睦物业公司疏于巡查。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，房屋地下室属于上诉人李春玲专有部分，依据合同约定，被上诉人天睦物业公司对美林花园房屋建筑、结构的公用部位、共同设施负有维修、养护、管理、安全防范的义务，对业主房屋专有部分并无服务管理的义务。并且被上诉人天睦物业公司在涉案火情发生后采取报警措施并安排工作人员到现场，其已尽到合同约定的职责。综上所述，上诉人李春玲的认为被上诉人天睦物业公司未履行合同义务致使其地下室受损，不符合上述本案查明的事实。二、关于上诉人李春玲要求被上诉人天睦物业公司赔偿财产损失19103.23元的上诉请求能否成立的问题。承前所述，被上诉人天睦物业公司已履行合同义务，对涉案事故的发生不存在侵权行为，故即使上诉人李春玲主张的财产损失19103.23元存在，其应向造成该损失负有过错的直接侵权人主张。综上，上诉人李春玲的上诉请求不符合涉案已查明事实，其上诉理由无法律依据，本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费278元，由上诉人李春玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王耀军审 判 员 黄安国代理审判员 吕 平二〇一五年十月二十六日书 记 员 吴 婷 来自：