（2015）敦民初字第2289号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-27
案件名称
历善芬诉任守臣租赁合同判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
历善芬,任守臣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第2289号原告历善芬，个体工商户，住敦化市。被告任守臣，住敦化市。委托代理人窦玉莉，吉林冠宁律师事务所律师。原告历善芬诉被告任守臣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告历善芬，被告任守臣及委托代理人窦玉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月24日，在被告的多次催促下，原、被告双方签订了《房屋出租协议》一份，并达成协议，实际交房时期为8月25日起，由于室内自来水管老化，被告未及时更换，于当晚20点30分左右跑水，次日早上4点30分原告接到被告电话，并迅速赶到处理积水问题。在原告的多次催促下，被告于中午赶到，处理楼下两住户的索赔问题。被告没有将地板起走。在等了十天后，原告要求被告退房租，被告不同意，并让原告自己找人起地板，在无奈的情况下，原告要求被告铺环保地板胶，原告同意。在9月14日，被告铺上劣质的地板胶，昼夜通风一个星期后，仍无法入住，原告让被告拿走，被告于9月26日将地板胶拿走。国庆节后，原告入住，地面不平，泡过的床、衣柜发霉有异味，门缝进灰尘。环境太差，原告于2015年7月14日，通知被告退房并验收。在一周后，被告只退回了押金，原告的权益收到了侵害。要求解除原、被告的房屋租赁协议，判决被告返还剩余租金及赔偿损失，具体损失为：年租金是8000元，在这一年中原告从2014年10月8日开始入住，居住到2014年7月14日，2015年7月15日至2015年10月8日共84天，原告没有入住涉案房屋。84天乘以21.92元（日租金）合计1841.28元。其余损失部分包括原告雇人起地板的费用150元，原告夫妻二人早上清水导致误工一天，误工损失200元。其余1500元是被告应该退还给我居住期间的租金，因为居住期间房屋内没有地板造成原告的损失。上述损失合计3691元。并由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告主张解除出租协议没有法律依据，被告也不同意解除，该协议的租赁期间是2014年8月25日至2017年6月10日止，现租赁期限未届满，所以原告提前解除合同没有依据。原告主张返还剩余租金及赔偿损失的请求没有事实及法律依据，该协议正在履行期内，不存在原告陈述赔偿损失的事由，所以该主张不能成立。在2014年8月24日被告已将房屋钥匙交付给原告，从2014年8月24日当日起，该房屋就由原告使用、管理，不存在原告主张的没有居住的事实。原告是否居住我方不清楚，钥匙交付原告，原告就应该给付租金。原告使用期间内发生的跑水应该由原告承担后果，跑水的原因是否是因为自来水管老化所致，原告应举证证明。该房屋交付给原告，原告应该承担管理义务。原告在诉状中陈述是原告自己找人起地板，被告并未同意原告起地板，原告已经构成违约。原告陈述被告铺的是劣质的地板胶，原告需要举证证明，并且地板胶和本案无关联性。原告自认2014年8月24日就收到钥匙，原告陈述的入住日期和我方没有关系。签订租赁协议的时候是经过双方同意才签订的。请求驳回原告诉求。本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否存在原告主张的无地板及床、衣柜等物品因水泡有异味以及春季屋内有油烟的问题，如存在上述问题是否构成双方解除租赁协议的条件；2、原告实际居住该房屋的时间，如原告未居住满实际的租赁期间，被告应否退还租金及具体数额；3、原告主张的各项损失是否合理，应否支持。原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，楼房出租协议一份。证明双方之间存在租房协议并且合法有效。被告质证认为，对该协议本身没有意见。双方是先写的合同，手写部分是签订合同的时候后补充的。证据2，收据一份。证明原告向被告缴纳了8000元的租金和500元的押金。被告质证无异议。证据3，照片5张。证明屋内床和衣柜发霉有异味。被告质证认为，这些照片不能证明原告要证明的问题，照片反映的情况除了后期将地板起走以外，其他情况都是签订协议的时候房屋内的原貌。该照片不能证明有异味的事实。该照片体现的没有地板的状况，是原告擅自将地板起走，当时没有经过被告认可，是被告没有追究原告的责任，没有地板是原告自己造成的，该份证据不能证明被告存在违约及符合解除合同的条件。证据4，原告和被告之间商谈退租金的短信内容。证明跑水之后原告要求被告退房租。被告质证认为，短信内容没有体现原告让被告退房租，该短信内容却能证明原告多次向被告表示不用再铺地板了，本案中又因没有地板要求与被告解除合同，没有依据。被告针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据租赁协议一份。证明该房屋的租赁期限是从2014年8月25日至2017年6月10止，该租赁期限未届满。该协议第四条约定乙方在租赁期限内造成的水、火灾由乙方负责，在没有查清楚跑水原因的情况下，该跑水事件应该由原告承担责任，该协议还能证明当时租赁房屋当时状况是本案原告认可的，不存在事后因跑水导致的发霉有异味的事实。原告质证认为，签协议的时候地板没有泡水，由于水管自然老化导致跑水应由被告承担，并且被告赔付了楼下住户的损失，这可以证明跑水是被告的原因。经庭审质证及对证据分析，本院综合认证如下：原告提供的证据1、2，因被告对证据真实性无异议，对此证据予以采信。证据3，被告对证据真实性无异议，对此证据的真实性予以采信，但此证据无法证实涉案房屋存在发霉、有异味。证据4，被告对证据真实性无异议，对此证据的真实性予以采信，但该证据只能证实原、被告曾就房屋租赁期间的问题进行过协商，无法证明原告欲证明的问题。被告提供的证据，原告对此证据的真实性无异议，对此证据的真实性予以采信，但无法证明涉案房屋水管跑水原因及责任应由何人承担的问题。根据当事人的陈述及采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：2014年8月24日，原告历善芬与被告任守臣签订楼房出租协议一份。原告承租被告的房屋，双方约定每年租金8000元，租期从2014年8月25日至2017年6月10日。同日，原告向被告交纳2014年8月25日至2015年8月25日的租金8000元及押金500元。2014年8月24日晚至2014年8月25日早8点期间，涉案房屋发生跑水，导致涉案房屋积水。后经原、被告协商，原告于2014年9月2日将房屋内的地板起走，后被告将涉案房屋铺上地革，后又将地革起走。被告并未将涉案房屋收回，原告仍持有涉案房屋的钥匙。本院认为，原告与被告签订了楼房出租协议，系双方当事人的真实意思表示，双方应受该协议约束。被告已将涉案房屋的钥匙交付给原告。虽涉案房屋在2014年8月24日晚至2014年8月25日8点期间发生跑水，但原、被告双方已对跑水问题进行协商处理，在跑水发生并将地板起走之后，原告仍居住涉案房屋达一年之久，视为原告已认可继续履行双方之间的租赁协议。原告提供的证据无法证实房屋内的物品因跑水导致发霉有异味，被告已构成根本性违约导致合同目的无法实现，故原告要求解除楼房出租协议的主张，本院不予支持。关于原告要求被告退还未实际居住涉案房屋期间的租金的主张，因原告并未提供证据证实其在租赁期内未实际居住涉案房屋，故对原告的此项主张不予支持。关于原告主张的屋门缝隙过大，屋内有油烟味，居住环境差而要求被告赔偿损失的主张，因双方签订楼房出租协议时房屋的状况不明，且原告在签订楼房出租协议之后已实际使用涉案房屋，故原告的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。对原告主张的起地板的人工费及清水的误工损失，因未提供证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（四）项、第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告历善芬的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，邮寄费50元，合计75元，由原告历善芬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 宋楠二〇一五年十月二十六日书记员 高铭 百度搜索“”