（2015）茂高法民三初字第126号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-07-07
案件名称
高州市碧桂园房地产开发有限公司与刘军商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
高州市人民法院
所属地区
高州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百六十七条第一款，第一百零九条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
高州市人民法院民 事 判 决 书（2015）茂高法民三初字第126号原告高州市碧桂园房地产开发有限公司，地址：高州市。法定代表人杨文杰，总经理。委托代理人梁家杰，男，汉族，广州市人，住广州市荔湾。委托代理人刘剑辉，男，汉族，广州市人，住广州市。被告刘军，男，汉族，茂名市人，住茂名市，委托代理人曾仕记，广东言必行律师事务所律师。委托代理人吴伟权，广东言必行律师事务所律师。原告高州市碧桂园房地产开发有限公司诉被告刘军商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日组织双方交换证据，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告高州市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人梁家杰，被告刘军的委托代理人曾仕记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高州市碧桂园房地产开发有限公司诉称，原、被告于2014年1月14日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：xxxx）及附件，合同约定由被告向原告购买位于高州市碧桂园凤凰城月畔湾xxxx号，房价款为1928301元，被告必须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品的部分房价款771321元给原告，必须在2014年4月3日前支付该商品房的房价款289245元给原告，必须在2014年7月3日前支付该商品房的房价款289245元给原告，必须在2014年10月3日前支付该商品房的房价款289245元给原告，必须在2015年1月3日前支付该商品房的房价款289245元给原告。同时在《商品房买卖合同》第七条约定，若买受人逾期向出卖人支付房价款，自本合同约定的应付款期限之第二人起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但被告至原告起诉时仅向原告支付购房款871321元，尚欠1056980元一直拖欠，至今未付。故起诉请求法院判令：1、被告向原告支付逾期购房同1056980元；2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日的违约金（按逾期应付款每日万分之二计算），暂计至2015年2月27日为43731.58元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告刘军辩称，一、被告与原告所签的《商品房买卖合同》及相关附件，应认定为无效。由于原告在尚未进行高州市宝光街道G207国道西侧“碧桂园凤凰城月畔湾”的开发建设，也无任何政府部门允许对外销售的情况下，其对外公开销售“碧桂园凤凰城月畔湾”的别墅，这是违反《城市房地产管理法》关于商品房销售必须的取得预售许可的强制性规定的欺诈行为，依《合同法》的规定，被告与原告所签订的《碧桂园凤凰城认购书》和《广东省商品房买卖合同》及附件属于无效合同。具体理由有：1、原告在与被告签订《商品房买卖合同》时，不符合《城市房地产管理法》第四十五条的规定，故依法应当认定所签《商品房买卖合同》无效。2、原告在与被告签订《商品房买卖合同》等文件时，其虽取得了高州市住房和城乡建设局核发的商品房预售许可证，但该证的核发是违反法律规定的，应认定为无效，不能作为原告预售商品房的依据。首先、高州市住房和城乡建设局核发的商品房预售许可证给碧桂园公司时不符合《城市房地产管理法》第四十五条和《商品预售管理办法》第五、七、八条所规定的条件，该商品房预售许可证属于违法核发，应认定为无效。其次、高州市住房和城乡建设局核发的商品房预售许可证本身所记录的内容，也证明了该证是违法发放，如备注中注明“按高州市政府同高州市碧桂园房地产开发有限公司签订的关协议，先办理预售许可证”，由此备注的内容亦可见在发证时不符合发证的条件而违法先发。再次、高州市住房和城乡建设局核发的商品房预售许证所记裁的“发证时项目建设进度13#－59#已建两层，106－116#栋已封顶”，这是与事实不符的。原告出售给被告的房屋至原告提起诉讼时还没有建好，对于现在是否有建好，及何时开建的事实，法庭可实地调查核实。二、原告应当将已收的定金、首期购房款、契税及物业维修基金共款935160.03元返还给被告。如前一所述，原告在尚未进行高州市宝光街道G207国道西侧“碧桂园凤凰城月畔湾”的开发建设，也无任何政府部门允许对外销售的情况下，其对外公开销售“碧桂园凤凰城月畔湾”的别墅，这是违反《城市房地产管理法》关于商品房销售必须的取得预售许可的强制性规定的欺诈行为，依《合同法》的规定，被告与原告所签订的《碧桂园凤凰城认购书》和《广东省商品房买卖合同》及附件属于无效合同。故原告应将已收取被告的款项返还给被告。经审理查明，原告高州市碧桂园房地产开发有限公司于2013年6月4日成立，于2013年12月3日取得商品房预售许可证。原告高州市碧桂园房地产开发有限公司与被告刘军于2014年1月14日签订合同编号为xxxx号的《广东省商品房买卖合同》及附件（1、房屋平面图；2、公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；3、装饰、设备标准；4、合同补充协议），原告方作为出卖人，被告作为买受人，合同条款共有二十四条，合同第三条约定由被告向原告购买位于广东省高州市碧桂园月畔湾xxxx号商品房，建筑面积共239.60平方米，合同第四条约定该商品房属预售，按整套出售，每平方米8048元，总价款1928301元；合同第六条约定了付款方式及期限，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付房价款771321元；余下房价款1156980元分4期支付，每三个月为一期，每期支付289245元整。首期支付日期为2014年4月3日前，之后每期于该期限届满之日前支付。同时在《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（被告）按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。至原告起诉时被告只支付了购房款871321元（其中2013年12月6日交定金50000元，2014年1月14日交首期交721321元，2015年1月2日交二期部分购房款50000元，2015年1月27日交二期部分购房款50000元），余下的到期购房款1056980元，被告一直拖欠至今未付。原告多次追被告付款未果于2015年2月28日诉至本院。本院认为，原告高州市碧桂园房地产开发有限公司是依法成立的房地产企业，取得商品房预售许可证。原告与被告刘军双方于2014年1月14日签订的合同编号为xxxx号的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。签订合同后，被告只支付了购房款871321元（含定金），尚欠购房款共1056980元未付，有原告的证据《广东省商品房买卖合同》、《已到期应缴款通知书》、《律师函》为证，事实清楚、证据充分，应予以认定。被告未能按合同的约定依时向原告支付购房款，其行为违反了双方所签的《广东省商品房买卖合同》第六条的规定，属违约行为，因此，对原告请求被告支付尚欠的购房款1056980元及支付逾期付款违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十七条的规定，被告刘军应支付逾期的购房款及支付从应付款期限的第二天起至被告交清购房款时止的违约金给原告。被告刘军主张高州市碧桂园房地产开发有限公司与刘军在2014年1月14日签订签订《碧桂园凤凰城认购书》和《广东省商品房买卖合同》及附件属为无效合同，认为高州市碧桂园房地产开发有限公司在尚未进行高州市宝光街道G207国道西侧“碧桂园凤凰城月畔湾”的开发建设，也无任何政府部门允许对外销售的情况下，其对外公开销售“碧桂园凤凰城月畔湾”的别墅，认为原告违反《城市房地产管理法》关于商品房销售必须取得预售许可的强制性规定，但被告未能提供证据证实其上述主张，故被告刘军的抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告刘军于本判决生效后三十日内支付尚欠的购房款1056980元给原告高州市碧桂园房地产开发有限公司。二、被告刘军支付逾期购房款1056980元的违约金（第二期购房款的违约金从2014年4月4日起至2015年1月13日止，按购房款289245元计；从2015年1月14日起至2015年1月27日止，按购房款239245元计；从2015年1月28日起按购房款189245元计至主债务付清之日止；第三期购房款的违约金从2014年7月4日起，按购房款289245元计至主债务付清之日止；第四期购房款的违约金从2014年10月4日起至付清购房款时止，按购房款289245元计至主债务付清之日止；第五期购房款的违约金从2015年1月4日起至付清购房款时止，按购房款289245元计至主债务付清之日止。上述违约金均按日万分之二计算）给原告高州市碧桂园房地产开发有限公司。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14706元，由被告刘军负担。该费用原告已预交，不予退还，执行时由被告刘军迳行给付给原告高州市碧桂园房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 巫晓霜审 判 员 陈钧龙人民陪审员 欧 强二〇一五年十月二十六日书 记 员 关玉婵速 录 员 李海英 来自