（2015）三中民终字第12820号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-08
案件名称
华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司与张伟红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司,张伟红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12820号上诉人（原审被告）华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇三中西巷1号楼108室。法定代表人刘卫华，总经理。委托代理人刘英杰，女，1978年10月3日出生。被上诉人（原审原告）张伟红，女，1966年8月22日出生。上诉人华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司（以下简称富华伟业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第26259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张伟红在原审法院诉称：我与富华伟业公司于2013年1月16日签订了《房屋租赁合同》及《物业管理协议》，我承租富华伟业公司位于××房屋，承租期19年，总房租113000元。因富华伟业公司单方面原因导致《房屋租赁合同》不能继续履行，我和富华伟业公司在2014年12月1日本着友好协商的原则商定，富华伟业公司应于2014年12月15日退还我剩余租金99616元，并在退款协议第七条中明确写明若有违约按合同发生额20%承担违约责任，但富华伟业公司未在约定的时间归还剩余房租。经我多次催要，富华伟业公司于2015年3月25日退还了33616元，剩余租金66000元至今未退还。故我诉至法院要求富华伟业公司退还我剩余租金66000元，并支付我逾期付款违约金19923元。富华伟业公司在原审法院辩称：我公司同意支付剩余合同款，但不同意支付违约金。双方都存在违约情形，至今张伟红未将钥匙交给我公司，房屋还在张伟红的掌控之中。原审法院经审理后认为：当事人协商一致的，可以解除合同。张伟红、富华伟业公司自愿解除2013年1月16日签订的《房屋租赁合同》并就解除的后果予以约定，该约定合法有效，双方应依约履行。双方确认富华伟业公司应退还张伟红房款为99616元，且已经退还33616元，故张伟红要求富华伟业公司退还剩余租金66000元合法有据，本院予以支持。关于违约金，退款确认单与解除协议同日签订，并明确富华伟业公司应于2014年12月15日付款，虽然解除协议中约定张伟红在交清相关资料和手续，并移交钥匙的同时，富华伟业公司付款，但根据庭审调查的情况及张伟红提供的证据足以显示富华伟业公司未按约定时间付款的原因是富华伟业公司自身的资金问题，并就不能按时付款的事项通知了张伟红，张伟红未交还钥匙是行使同时履行抗辩权的合理行为，并非违约，富华伟业公司直至2015年3月25日才开始退还部分款项，远远晚于约定的时间，已经构成违约，故富华伟业公司应按照约定的合同发生额的20%向张伟红支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内退还张伟红剩余租金六万六千元；二、华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付张伟红违约金一万九千九百二十三元。判决后，富华伟业公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第二项。其理由为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁解除协议》系双务合同，被上诉人未履行其应交付房屋钥匙等义务。张伟红辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。经审理查明：张伟红、富华伟业公司于2013年1月16日签订了《房屋租赁合同》，约定由张伟红租赁富华伟业公司位于朝阳区××房，租赁期限自2013年1月16日至2022年1月15日止，年租金7300元，共计73000元，押金40000元。富华伟业公司于当日出具了补充条款，写明：“对于本项目优质租户提供优惠活动10年后到2032年2月1日前期间房款由房屋押金转来，租户不在交纳其他租金”。之后，张伟红交纳了房屋租金73000元及押金40000元。2014年12月1日，张伟红（乙方）与富华伟业公司（甲方）签订了《〈房屋租赁合同〉解除协议》，约定解除双方之间的《房屋租赁合同》，并对合同解除后的具体事项进行了约定。其中第二条约定：“本协议签订后，乙方于本合同签字之日起三日内搬离所租房屋并清理所拖欠物业费、水电费、暖气费等费用”。第四条约定：“乙方交回原（房屋租赁合同）原件及租金缴费收据原件，同时交回甲方移交房屋时其他相关手续和文字资料”。第五条约定：“甲方扣除乙方已使用期限的租金和拖欠费用及房屋损坏赔偿费用后，一次性退还乙方预交租金。租金支付方式双方约定为汇款方式，在乙方交清相关资料和手续后，移交钥匙同时，甲方将款项汇至乙方名下指定银行账户”。第七条约定：“本协议……甲乙双方自觉遵守，若有违约按合同发生额20%承担违约责任，同时承担相应损失和法律责任”。同日，原富华伟业公司签署退款确认单，确认付款时间为2014年12月15日，应退房款为99616元。双方确认富华伟业公司曾于2015年3月25日退还张伟红33616元。富华伟业公司称解除协议是双务合同，张伟红负有先行交还钥匙的义务，但现在张伟红未交还钥匙，属违约，故富华伟业公司不应当支付违约金。张伟红称2014年12月15日富华伟业公司电话通知其因资金困难，让其先别去办理退款手续，所以张伟红就没有交还钥匙。富华伟业公司称其在2014年12月15日之前已通知张伟红届时付不了全款，并曾就付款时间与张伟红协商。张伟红提交2014年12月2日通知照片一张，内容为：“由于资金原因付款时间待定，现只办理解除协议”；提交2014年12月17日通知照片一张，内容为：“下周一（自2014年12月22日起）腾退办公室正式接待所有住户及腾退人员。注：由于资金问题，付款时间待定。”富华伟业公司对上述两张照片真实性不予认可。张伟红提交与物业人员通话录音，录音中物业通知张伟红携带所有的合同前来退款，张伟红要求物业支付20%的违约金，物业称没有违约金，就按照合同退，原来资金不够，现在有了，就全退。对该录音富华伟业公司不予认可。上述事实，有张伟红提交的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉解除协议》等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：结合当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于富华伟业公司是否应当向张伟红支付违约金。本案中，富华伟业公司与张伟红协商解除了《房屋租赁合同》，就解除的相关事宜签订了解除协议，且双方共同签署了退款确认单，明确了应当退还给张伟红的房款数额和支付期限，就上述约定，双方均应恪守合同义务，如约履行。然富华伟业公司并未在2014年12月15日完全付款，富华伟业就此中原因解释为己方资金不充分，上述解释并不能构成阻却违约的正当理由，故富华伟业公司应就其违约行为承担相应的责任，即依照协议的约定承担合同发生额百分之二十的违约金。在富华伟业已存在先行违约的前提下，其上诉以对方未履行交付房屋钥匙作为抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费974元，由华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费298元，由华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 刘正韬代理审判员 史智军二〇一五年十月二十六日书 记 员 陈 振 微信公众号“”