（2016）浙0402民初4769号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2017-12-20

案件名称

浙江旭辉置业有限公司与桑桂民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉兴市南湖区人民法院

所属地区

嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江旭辉置业有限公司,桑桂民

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初4769号原告：浙江旭辉置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中山东路666号。法定代表人：林峰。委托代理人：何晓蓉、吕玲，浙江圣文律师事务所律师。被告：桑桂民，男，1976年8月27日出生，汉族，住浙江省临海市，委托代理人：蒋怡，女，1981年5月24日出生，汉族，住浙江省临海市，系被告妻子。原告浙江旭辉置业有限公司（以下简称：旭辉置业）因与被告桑桂民房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年8月16日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2016年10月11日公开开庭审理了本案，原告旭辉置业的委托代理人吕玲、被告桑桂民的委托代理人蒋怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭辉置业起诉称，2013年5月20日，原告与被告协商一致，签定了《场地出租合同》。合同约定由被告承租原告位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心三层的M3F-20-22号场地，面积为491平方米，M3F-23号场地，面积309平方米，租期五年，自免租装修期结束之次日起计算。租金24333号/月，于合同签订后七天内被告支付首年三个月租金和相当于首年三个月租金的履约保证金，以后在每一个月20日前支付下一个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。合同签订后，原告于2013年6月17日向被告交付了租赁场地，被告装修后于同年7月17日正式开业。2014年6月30日，原告与被告签订《补充协议四》约定，自2014年7月1日起，被告承租的场地变更为旭辉广场购物中心三层M3F-23号场地，面积309平方米，基本租金变更为16918元/月。被告在经营期间多次拖欠租金，经原告催讨至今仍未支付。截止至2016年7月31日，被告共欠付2016年1月1日至2016年7月31日的租金118426元。原告认为，被告的上述行为，已经违反了双方约定及《合同法》第107条的规定，构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，被告应承担约定的各项责任。根据《场地出租合同》第十七条17.6的约定，原告因向被告催付租金或其他费用而引起的损失及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担，故被告应承担原告为催要租金而发生的律师代理费用。因此，为维护原告的合法权益，原告特依据《场地出租合同》第二十条20.1的约定及法律规定提起诉讼，诉请判令：一、被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年7月31日租金118426元，及逾期付款的利息15803元（按每日1‰，暂计至2016年7月31日，直至实际付清之日止），合计134229元；二、被告承担原告为实现债权支付的律师费13300元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的场地出租合同和补充协议；二、被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年9月30日租金152262元，及逾期付款的利息26647元（按每日1‰，暂计至2016年7月31日，直至实际付清之日止），合计178909元；三、被告支付违约金50754元；四、被告承担原告为实现债权支付的律师费13300元；三、本案诉讼费由被告承担。被告桑桂民答辩称，同意解除合同，被告8月就要求解除，原告一直拖，9月23日又漏水，原、被告9月24日就协商解除合同了。欠付的租金认可从2016年1月1日起至2016年9月24日止。对于逾期付款的利息、违约金、律师费和诉讼费不愿承担。针对自己的主张，原告旭辉置业提供了下列证据：1.场地出租合同一份，证明原被告之间存在合法有效的房屋租赁关系，合同对租金、违约责任作了约定。2.场地交接确认单一份，证明原告于2013年6月17日向被告交付了争议店铺。3.补充协议（四）一份，证明原被告于2014年7月1日将租赁场地、面积、租金进行了变更。4.授权委托书一份，证明原告委托嘉兴旭美商业管理有限公司向租户催讨欠缴租金。5.催款通知单、邮寄凭证、快递详单各一份，证明原告委托嘉兴旭美商业管理有限公司于2016年5月20日和同年6月20日向被告催讨租金的事实。6.委托代理协议、代理费发票各一份，证明原告为实现债权支付的律师费13300元。7.2016年9月29日解除合同的书面解约通知函、邮寄凭证一份，证明2016年9月29日向被告寄送了解约通知函，通知合同于9月30日解除。被告桑桂民质证认为，对原告提供的证据真实性没有异议，解约通知函也已收到。针对自己的抗辩，被告桑桂民提供了视频2份、照片14张和微信聊天记录一组，证明旭辉商场的空置率及被告承租区域9月23日晚上到9月24日的漏水情况，原告没有及时解决，是原告违约在先。原告旭辉置业质证认为，照片拍摄的时间不详，视频内容很细节，无法确认地点。9月23日晚被告经营的店面确实发生漏水事件，但是因为楼上租户装修导致，并非原告物业管理失职。微信聊天记录相对人是嘉兴旭美商业管理有限公司工作人员，他们仅仅是帮被告与楼上租户协调漏水事件。原告认为漏水事件涉及的赔偿损失非本案审理范围，被告应当另案提起诉讼。本院认证如下：原告提供的证据经质证，被告对真实性无异议，故本院均予以认定。被告提供的照片时间不详，且与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的视频和聊天记录经原告质证漏水事件确实存在，该证据仅能证明被告就9月23日当天的漏水情况向相关人员反映情况，与本案不具关联性，本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2013年5月20日，原告旭辉置业与被告桑桂民签定了《场地出租合同》，合同约定由被告承租原告位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心三层的M3F-20-22号场地，面积为491平方米，M3F-23号场地，面积309平方米，租期五年，自免租装修期结束之次日起计算。租金采用基本租金和提成租金相结合的方式支付，其中基本租金每月24333元，当每月营业额达120000元时，按每月营业额百分之三十计算，基本租金与提成租金两者取其高。租金按先付后用原则支付，于合同签订之日起7个工作日内一次性缴付3个月的基本租金，作为预付租金，原告在收到上述租金后履行场地的交付，之后每1个月为一个租金交付周期，并于每一个月20日前支付下一期的租金。同时约定，被告在签订合同之日起7个工作日内一次性向原告交付履约保证金，按首年基本租金3个月计算。如乙方未能按本合同约定足额支付履约保证金的，原告有权提前解除合同。原告解除本合同的，被告应按相当于履约保证金应付金额向原告支付违约金。被告未按本合同约定交纳本合同项下的任何应付费用的，应向原告支付所欠款项及延迟履行违约金（即：按所欠款项金额每天千分之一标准计算，包括到期日）。原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用、开支，均由被告承担。若因被告违约行为导致原告行使合同解除权的，在原告送达解除通知后7日内未收到被告的书面异议的，视为被告无异议认可该解除通知，合同于原告解除通知确定日期解除。同时，被告应向原告支付违约金，违约金为合同终止前被告应缴纳的月均租金及物业服务费总和的三倍。同日，被告与上海永升物业管理有限公司（以下简称：永升物业）嘉兴分公司签订《物业服务协议》，协议约定物业服务费每月每平方米38元，按先付后用原则支付，于合同签订之日起7个工作日内一次性支付一个月的物业服务费，之后每一个月为一个支付周期，并于每一个月20日前支付下一期的物业服务费。同时约定，被告在签订合同之日起7个工作日内一次性向原告交付履约保证金，按首年基本租金1个月计算。永升物业为被告提供电话直线一门、宽带一条，被告需在签订合同时或按永升物业指定期限内支付电话直线占道费500元/门、宽带占道费1000元/门，以后需于每个租赁年度前按永升物业指定期限内预付。合同签订后，原告于2013年6月17日向被告交付了租赁场地，被告装修后于同年7月17日正式开业。2014年6月30日，原告与被告签订《补充协议四》约定，自2014年7月1日起，被告承租的场地变更为旭辉广场购物中心三层M3F-23号场地，面积309平方米，基本租金变更为16918元/月。现原告陈述被告已经支付租金至2015年12月底，对于其后的租金一直未能支付。在原告多次催讨未果后，原告于2015年9月26日向被告桑桂民寄送了解约通知函，告知被告由于被告一方的严重违约，原告按照合同约定行使合同解除权，并在合同中书面通知双方的合同于2015年9月30日解除，要求被告按照合同约定履行合同终止相关事宜。被告当庭表示收到了上述函件。另查明，原告因处理涉案事宜，委托律师处理法院诉讼事宜，支出律师代理费共计13300元。本院认为，原、被告之间签订场地租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现被告欠付原告租金，经原告多次催讨被告仍未能支付，故原告有权行使合同解除权，被告亦确认收到原告发出的解约通知函，本院确定合同解除时间为解约通知函上确定的2016年9月30日。被告抗辩称双方9月24日即协商解除合同，原告不予认可，被告亦未提供证据予以证明，本院不予采信。租赁合同解除后，对于被告尚欠付的合同存续期间的租金，被告理应支付。原告及被告桑桂民均确认支付租金至2015年12月底，故被告还需支付原告2016年1月1日至2016年9月30日的租金，结合双方合同约定，该段租金数额确定为152262元。被告未按照合同约定及时支付物业服务费用，原告主张的逾期付款利息损失确系原告方的合理损失，但合同约定的利率过高，本院调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于违约金，被告逾期未付租金导致合同解除，确实会导致原告方的商铺空置产生租金损失，故原告方主张相当于三个月租金总额的违约金50754元系合理要求，本院予以支持。关于原告主张的律师费虽有合同约定为基础但金额过高，本院参照浙江省律师收费标准酌情调整为9000元。关于双方确认的已由被告缴纳的履约保证金，可用于抵扣被告所应支付给原告的上述款项。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告浙江旭辉置业有限公司与被告桑桂民之间的《场地出租合同》及补充协议于2016年9月30日解除；二、被告桑桂民支付原告浙江旭辉置业有限公司租金152262元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止，其中以16918元，分别从2015年12月21日、2016年1月21日、2016年2月21日、2016年3月21日、2016年4月21日、2016年5月21日、2016年6月21日、2016年7月21日、2016年8月21日起计算）；三、被告桑桂民支付原告浙江旭辉置业有限公司违约金50754元；四、被告桑桂民支付原告浙江旭辉置业有限公司实现债权的律师费9000元；上述二至四项均于本判决生效后七日内履行完毕。五、驳回原告浙江旭辉置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1625元，由原告浙江旭辉置业有限公司负担125元，被告桑桂民负担1500元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员　蒋　莉二〇一五年十月二十六日书　记　员　邹邦羽附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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