（2015）红民初字第3467号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-20
案件名称
原告赤峰市新尊房地产经纪有限责任公司（以下简称新尊房地产经纪公司）诉被告刘玉华、周宇峰居间合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赤峰市新尊房地产经纪有限责任公司,刘玉华,周宇峰
案由
居间合同纠纷
法律依据
全文
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第3467号原告赤峰市新尊房地产经纪有限责任公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人张利新，经理。委托代理人张丽君，内蒙古原法律师事务所律师。被告刘玉华，女，1967年5月5日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。被告周宇峰，男，1967年12月19日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。二被告委托代理人牛春媛，内蒙古彩桥律师事务律师。原告赤峰市新尊房地产经纪有限责任公司（以下简称新尊房地产经纪公司）诉被告刘玉华、周宇峰居间合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员杨锐琪适用简易程序，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告新尊房地产经纪公司的法定代表人张利新及其委托代理人张丽君，被告刘玉华、周宇峰的委托代理人牛春媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新尊房地产经纪公司诉称，被告刘玉华与被告周宇峰系夫妻关系。2015年6月18日，二被告到原告处要求原告为其居间介绍可购买的房屋，并由被告刘玉华与原告签订了房屋购买居间协议及看房确认书。当日，原告按约定为被告提供几套可供购买的房屋，被告对位于赤峰市红山区桥北某小区A区15号楼1-01071号房屋认可。原告公司员工曾带领被告两次看房。看完该房后，被告周宇峰与原房主正式达成房屋买卖事宜，双方于2015年7月2日到赤峰德宝房地产开发有限公司正式办理了网签合同，房屋交易完毕。原告员工曾多次向被告索要居间报酬未果。被告的行为已违反了诚信原则，应按协议的第四条约定向原告支付违约金。为此，原告诉至法院，请求判令：被告给付居间服务报酬3956.98元，支付违约金9892.45元，合计13849.43元；由被告承担本案诉讼费用。被告刘玉华、周宇峰庭审答辩称，原告新尊房地产经纪公司的诉讼请求没有事实和法律依据，理由是：其一，被告购买楼房与原告无关，是被告同卖方自行协商购买的。居间合同的一项重要内容是向委托人报告订立合同的机会或为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方的意思，起牵线搭桥的作用。本案中，涉案房屋的原所有权人系在自家楼房的玻璃上及报纸上发布了售房广告，并留存了电话。被告依此广告与原房屋所有权人取得了联系，后经协商达成了买卖协议。整个过程中，并未有原告的参与。其二，原、被告之间签订的房屋购买居间协议及看房确认书的形成，是在原告员工领被告看过一次位于某小区C区的房屋后，原告的工作人员让给签个名字用以确认他曾领被告看过房子的情形下，被告签字形成的。后期，原告的员工曾又给被告打电话，被告称已买上楼房，并在原告员工的询问下将所买楼房的具体位置告诉了原告方。据此，在被告购买涉案房屋的过程中，原告未起到任何作用。其三，原房屋所有权人出庭能够证实，其从未口头或书面委托过原告出售涉案房屋。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告新尊房地产经纪公司为支持其诉讼请求向本院提供的证据及被告刘玉华、周宇峰对原告所举证据的质证意见：1、房屋购买居间协议及看房确认书一份，证明原、被告双方于2015年6月18日签订了房屋购买居间协议及看房确认书，协议书中对被告支付居间报酬的情形、标准及被告违反协议约定应承担的违约责任等内容进行了约定，同时证明被告对原告领其看房的具体位置及看房的时间已进行了确认。被告刘玉华、周宇峰对证据1有异议，因当时被告签确认书时上面是空白的，原告只领着被告到某小区C区看了一次房，当时被告对所看的房屋不中意。在看完房后，原告的员工让其在确认书中签字，用以证明他曾领被告出来看房，在此情形下被告签的字，其他书写的字迹均非由被告形成。故该确认书并不是真正的居间协议书，确认书中约定的事项亦未生效。另，看房日期与被告购买第三人房屋的日期并不相符，进一步证明该确认书未生效。2、房屋买卖合同及被告刘玉华、周宇峰的身份证、结婚证复印件各一份，证明周宇峰于2015年7月2日签订的商品房买卖合同是使用了原告提供的房屋信息，原告已履行了居间服务协议。被告刘玉华、周宇峰对证据2的真实性无异议，但对证据的来源有异议，对此，被告将保留追查相关人员责任的权利。且该份买卖合同并不能证明是原告居间促成了被告与第三人的房屋买卖交易，合同上并没有居间人的签字，该房屋买卖交易是被告与第三人私下达成的。3、证人卞玉龙的手机通话详单及卞玉龙使用公司电话与原房主的通话详单各一份，证明卞玉龙与原房主是通过电话联系达成的口头合同，原房主委托原告方为其居间出卖其所有的位于赤峰市红山区桥北某小区A区15号楼15-1-01071号楼房。被告刘玉华、周宇峰对证据3有异议，该证据证明不了原房主与原告达成了口头委托售房协议，原告没有相关的录音证据及其他证据进行佐证，亦未提供售房人委托其售房的其他证据，原告呼叫售房人的电话只是其单方的意思表示。4、证人卞玉龙出庭作证称，证人系原告雇佣的员工。证人通过报纸、网站取得了原房主欲出售涉案房屋的信息，并与其取得联系，原房主的名字是刘素芹。2015年6月18日，证人领着刘玉华和其丈夫到涉案房屋去看房，当时是原房主的兄弟媳妇给开的门，她叫什么名字证人不清楚。看完房，刘玉华和其丈夫比较满意。当时公司报价好像是620000元。大约是20几号的时候，证人与原房主通过电话商谈房屋价格，最后谈定价格为606000元，其中房主拿600000元，另6000元是居间服务费。此后，便等着原房主回来签订合同。但后来刘玉华和她丈夫说不买了，原房主亦说不卖了。有一次，证人去售楼处，看到原房主与刘玉华在做交易，才发现跳单了。这之后，证人的另一个同事孙志杰曾向被告索要居间服务费，被告未给。2015年6月末，证人亦曾给刘玉华的丈夫打电话索要过居间服务费。5、证人孙志杰出庭作证称，证人与原告是雇佣关系。2015年6月的10几到20几号，具体时间证人记不清了，证人带着刘玉华和其丈夫到某小区A区15号楼1单元7楼东户去看过两次房子，具体房号记不清楚了，房主叫什么名字亦不清楚，当时是证人的同事找原房主的亲戚给开的房门。被告刘玉华、周宇峰对两位出庭证人的证言均有异议，其一，按照房地产经纪人的相关规定，两位证人均没有房地产经纪人的相关证件，故他们均无权进行房屋中介居间服务；其二，两位证人均不知道原房主的真实姓名，可见原房主根本未委托过原告出售涉案房屋；其三，证人所称的售房价款为60多万元与房屋买卖协议中的房屋价款不符；其四，证人证实不了卖房者委托过原告，更不能证实卖房者让原、被告进屋实地看过房，证人孙志杰亦不清楚房号是多少，他们只是在报纸和网络上知道卖房人卖房的信息。被告刘玉华、周宇峰为支持其抗辩主张向本院提供的证据及原告新尊房地产经纪公司对被告所举证据的质证意见：1、商品房买卖合同一份，证明原告和购房人达成了购房协议，和原告无关。买卖合同的签订日期与原告的看房日期不符。原告新尊房地产经纪公司对商品房买卖合同的真实性无异议，对房屋的价款及被告的证明问题均有异议。该房屋价款是双方为了避税而写的价款，虽网签合同日期是2015年7月2日，但实际交易日期应是在2015年的6月20几号。看房在先，签订合同在后是符合常理的，能够证明被告使用了原告为其提供的房源信息。进一步证明了原告完成了居间项下的义务，被告违反约定，拒不支付居间报酬。2、证人刘学芹出庭作证称，具体时间证人记不清了，证人将自己所有的位于赤峰市红山区桥北某小区A区15号楼15-1-01071楼房以610000元的价格卖给了被告，在售房过程中，证人未委托过中介卖房，亦未将钥匙给过他人。当时就所卖房屋，证人对外张贴了广告，后来有很多人给证人打电话，证人不知道原告是谁。原告新尊房地产经纪公司认为证人证言所述基本属实，但证人隐瞒了双方达成口头委托合同的事项，事实上本案的证人已经同意公司为其卖房，并且也领二被告看过房。该房的钥匙是证人交给了她的弟妹，由她弟妹带领原、被告到现场去看的房，双方成交的房屋价款亦与原告方的证人陈述的价款基本一致。本院对原、被告所举证据综合认证如下：对原告新尊房地产经纪公司向本院提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，仅对部分证据的来源及证明问题持有异议，因上述证据能够反映出原、被告之间的法律关系及就涉案房屋的买卖情况等事实，与本案具有关联性，予以确认，对上述证据所能证明的事实将结合其他证据予以甄别确认；对原告提供的上述证据外的其他证据，原告欲用该些证据证明其与原房屋所有权人存在委托售房的居间合同关系，因该些证据结合在一起亦不能证实上述事实，证明力较弱，故不予确认。对被告刘玉华、周宇峰提供的证据1、2，原告新尊房地产经纪公司对其真实性无异议，仅认为证人出庭证言中隐瞒了委托出售房屋的事实，因上述证据能够反映出本案所涉房屋买卖交易的形成过程，原告虽对该证人证言提出异议，但其提供的证据并不能证实其与原房屋所有权人之间存在居间合同关系，故对上述证据予以确认。依据以上认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：2015年6月18日，被告刘玉华作为甲方，原告新尊房地产经纪公司作为乙方，双方签订了一份房屋购买居间协议及看房确认书，合同中约定：刘玉华委托新尊房地产经纪公司为其购买房屋提供居间服务。居间服务范围为：新尊房地产经纪公司为刘玉华寻找可供购买的房屋；协助刘玉华与出售人签署买卖合同，使买卖合同依法成立。新尊房地产经纪公司的义务包括利用自身的信息库、媒体广告等为刘玉华寻找潜在的可供购买的房屋；与潜在出售人洽商交易、引领刘玉华看房并协助双方促成交易。在出现下述情况之一时，刘玉华按买卖合同约定的房屋出售价格的1%的标准，向新尊房地产经纪公司支付居间报酬：1）签署买卖合同；2）刘玉华实际使用由新尊房地产经纪公司提供居间信息的房屋。刘玉华违反本协议的约定，应另行向新尊房地产经纪公司支付买卖合同约定的房屋出售价格的2.5%的违约金。在该合同签署日期的下面有一制式表格，表格中记载内容为：物业地址：赤峰市红山区桥北镇某小区A区15-1-01071；看房日期：2015年6月18日；购买人确认：刘玉华。现原告以二被告未给付居间报酬为由诉至本院，请求判令：被告给付居间服务报酬3956.98元，支付违约金9892.45元，合计13849.43元；由被告承担本案诉讼费用。另查明，2015年7月2日，被告周宇峰就涉案房屋与赤峰德宝房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。又查明，涉案房屋的原房屋所有权人为刘学芹，刘学芹出庭作证称，在出售涉案房屋时，其未委托原告提供居间服务亦未将房屋钥匙交与他人。庭审中，原告新尊房地产经纪公司提供的证人称其系原告雇佣的工作人员，其通过报纸及网络获取了涉案房屋出售的信息，其在获取售房信息后，主动与房屋出售人进行联系。原告并提供了该员工与原房屋所有权人的通话记录详单，用以证明涉案房屋的原所有权人已口头委托原告为其居间出售房屋。涉案房屋的原所有权人刘学芹认可原告所举的通话记录详单上记载的尾号为8855的号码系由其使用，但其否认就涉案房屋曾委托过原告居间出售。本院认为，原、被告对双方签订了房屋购买居间协议均无异议，现原告新尊房地产经纪公司依据上述协议要求被告履行给付协议约定的居间报酬并按约定支付相应的违约金，则原告需对上述协议已实际履行承担举证责任。综合分析原告向本院提供的证据的证明力：其一，该些证据不能证实原房屋所有权人曾委托原告代为居间出售涉案房屋及原告能够带领购房人实地看房；其二，该些证据不能证实是原告提供的居间服务促成了被告与第三人之间的房屋买卖交易。原告称被告使用了其提供的房屋信息，但在信息公开的时代，原告获取信息的途径，被告亦可通过该途径获取。故在现有证据情形下，不能确认原、被告双方签订的房屋购买居间协议已实际履行，故原告的主张证据不足。对此，应由原告承担举证不能的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赤峰市新尊房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。案件受理费73元，邮寄送达费60元，计133元（原告已预交），由原告赤峰市新尊房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 杨锐琪二〇一五年十月二十六日书记员 刘新蒙 微信公众号“”