（2015）息民初字第876号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2018-08-12

案件名称

息烽县建筑公司诉王玲房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

息烽县人民法院

所属地区

息烽县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省息烽县人民法院民事判决书（2015）息民初字第876号原告息烽县建筑公司委托代理人王成光，贵州涛闻律师事务所律师，特别授权代理。被告王玲。委托代理人祝会兰，贵州群众律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人涂世奇，特别授权代理。原告息烽县建筑公司诉被告王玲房屋买卖合同纠纷一案，原告息烽县建筑公司曾于2009年4月10日向本院提起诉讼，本院以该诉讼不属于人民法院受案范围为由，于2009年6月30日作出（2009）息民立字第1号民事裁定书，裁定对息烽县建筑公司的起诉不予受理。原告息烽县建筑公司不服该裁定，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2009年8月7日作出（2009）筑民立终字第75号民事裁定书，以息烽县建筑公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件为由，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告息烽县建筑公司不服该裁定，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2010年12月7日作出（2009）黔高民申字第803号民事裁定书，以息烽县建筑公司与王玲买卖房屋，虽系平等主体之间的财产关系，但息烽县建筑公司所提起的解除合同之诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的人民法院民事案件受理条件，原一、二审法院裁定不予受理适用法律正确；息烽县建筑公司认为原裁定认定事实的主要证据是伪造的，但没有具体指明��哪些证据为由，裁定驳回息烽县建筑公司的再审申请。后原告息烽县建筑公司以不服（2009）筑民立终字第75号民事裁定为由，向检察机关申诉，贵州省人民检察院于2010年11月15日作出黔检民抗（2010）52号民事抗诉书，向贵州省高级人民法院提出抗诉，贵州省高级人民法院于2010年12月15日作出（2010）黔高民抗字第58号民事裁定，指令贵阳市中级人民法院进行再审，贵阳市中级人民法院经再审，于2015年6月10日作出（2011）筑民再终字第95号民事裁定书，裁定：撤销（2009）筑民立终字第75号民事裁定和（2009）息民立字第1号民事裁定；指令息烽县人民法院对本案进行审理。本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告息烽县建筑公司的法定代表人荀正荣及委托代理人王成光，被告王玲及其委托代理人涂世奇、祝会兰均到庭参加了诉讼。本��现已审理终结。原告息烽县建筑公司诉称：原告系集体所有制企业，在公司多年来内部管理混乱，对外又无工程项目承建的情况下，经公司反映，政府相关部门于2002年冬季组成指导小组对公司财产进行清查，在清查过程中，发现公司位于息烽县东风路33号建筑面积为66.4平方米的门面一间于1998年2月18日低价出卖给了原告王玲，合同价款1万元，公司账目体现为1.6万元。2003年1月至8月，原告公司职工多次申请有关部门严查此事，并于2003年10月以息烽县建筑公司工会委员会作为原告，向息烽县人民法院起诉要求确认息烽县建筑公司与王玲签订的《房地产契约》无效，并判令息烽县建筑公司与王玲相互返还财物，息烽县人民法院于2003年12月作出（2003）息民初字第1324号民事判决书，以息烽县建筑公司工会委员会无诉讼主体资格为由，判决驳回了息烽县建筑公司工会委员会的起诉，息烽县建筑公司工会委员会向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院维持了原审判决。息烽县建筑公司工会委员会又向息烽县人民检察院、贵阳市人民检察院申诉均无果。为此，原告委托息烽县建筑公司工会委员会主席赵然书一直向有关部门上访，原告也一直就解除与被告王玲所签订的《房屋买卖契约》向有关部门进行反映。现原告认为，原、被告之间签订《房地产买卖契约》未经全体职工大会讨论通过，私自处分集体财产，严重损害集体利益，违反法律、法规的规定，为使集体财产不受侵害和流失，特提起诉讼，请求判决原、被告于1998年2月18日签订的《房地产买卖契约》因无效而解除，并由被告承担诉讼费。被告王玲辩称：原、被告之间签订的《房地产买卖契约》，原告加盖了公章，并经时任经理吴炳南、副经理徐学义、赖雪群等领导层签字认可。原告公司与被告签订合同，是否经过原告公司全体职工大会讨论通过，被告无权也无能力知道，该因素也不影响合同效力。原、被告之间签订的《房地产买卖契约》已经履行完毕，且已超过合同撤销权的诉讼时效。因此应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告息烽县建筑公司的前身为息烽县建筑社，成立于1954年，1960年改为集体所有制企业，在息烽县永靖镇解放北路46号拥有建筑面积为421.69平方米的房产，土地性质为国有划拨，用途为办公；在息烽县永靖镇东风路33号拥有建筑面积为67.21平方米的房产，土地性质为国有划拨，用途为住宅。其上级行业指导和管理部门为息烽县建设局。1995年2月10日，息烽县建筑公司向其上级行业指导和管理部门息烽县城乡建设环��保护局提出将息烽县建筑公司与永靖建筑公司合并成立息烽县建筑公司、以无记名投票形式选出新的息烽县建筑公司领导班子的报告，息烽县城乡建设环境保护局于同年3月27日在该报告上签章注明“同意公司意见”，同日息烽县城乡建设环境保护局作出息城通字（1995）1号文件决定：吴炳南同志为息烽县建筑公司经理；徐学义、鲁佰雄、郑忠华、赖雪群等同志为息烽县建筑公司副经理。新成立的息烽县建筑公司（即本案原告）1995年4月25日所领取的企业法人营业执照注明：法定代表人吴炳南，经济性质集体，经营方式建筑、加工，经营范围主营土木工程建筑（四级），兼营水泥预制构件加工、打砂，直到1999年3月16日息烽县工商行政管理局所颁发的企业法人营业执照中的法定代表人均为吴炳南。1998年2月18日，原告息烽县建筑公司作为卖方，��告王玲作为买方，就原告息烽县建筑公司将其所有的位于永靖镇东风路33号木结构的房地产（建筑面积67.21平方米，土地使用面积67.4平方米）出售给被告王玲的事项签订了《房地产买卖契约》1份，契约约定了购房定金、房屋基本情况、购房价款人民币1万元、价款给付时间、房屋交付时间及方式、违约责任、契税承担等事项进行了约定，附件一以表格形式注明了出售房屋的基本情况及土地性质，被告个人在契约上签名，原告加盖印章的同时，有其法定代表人吴炳南及副经理徐学义、赖雪群的签字。该契约上还有：息烽县地方税务局永靖税务所签章并有经手人毛勇签字的“营业税已缴纳”字样；息烽县永靖镇财政所于1999年5月4日的签章及“契税已交”字样；息烽县房地产管理站于5月18日的签章及经办人魏发洋签字的“交易手续清楚，同意办理过户”以及费用收取项目等字样。被告王玲在1999年5月4日向息烽县地方税务局永靖税务所缴纳了营业税、城建税等540元，同日向息烽县永靖镇财政所缴纳了购房税费10元，5月17日向息烽县国土局缴纳土地调查测绘费、工本费45.5元；5月18日，被告王玲办理了《房地产买卖契约》中所购买房屋的房屋产权证，证号为筑房权证息峰（烽）字第GX08**号，房屋所有权人为王玲、涂世奇；5月19日，原告收到被告给付的买房款人民币1.6万元。1999年4月28日，息烽县建设局作出息建字（1999）16号文件决定：赖雪群同志担任息烽县建筑公司经理，免去原副经理职务；免去吴炳南原建筑公司经理职务。2000年3月7日，被告王玲向息烽县国土局缴纳工本费、资料费、地籍调查测绘费合计47元，并于同日办理了国有土地使用证，证号为息国用（2000）字第01D115-1号。2003年9月9日息烽县工商行政管理局颁发的注册号为5201221200047（2-1）号企业法人营业执照显示，原告息烽县建筑公司的法定代表人为荀正荣，年检时间延续至2012年6月30日。同时查明，2003年11月17日，息烽县建筑公司工会委员会以息烽县建筑公司、吴炳南为被告，王玲为第三人，向本院提起诉讼请求确认被告与第三人签订的《房地产买卖契约》无效，并判令被告与第三人王玲相互返还财物，本院受理后依法追加涂世奇为第三人参与诉讼，并于2003年12月2日作出（2003）息民初字第1324号民事判决书，以原告属于社会团体组织，与本案没有直接的利害关系，不具有诉讼主体资格为由，判决驳回了息烽县建筑公司工会委员会的起诉。息烽县建筑公司工会委员会不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2004年2��13日作出（2004）筑民二终字第32号民事裁定，以息烽县建筑公司工会委员会未经民政部门核准登记领取社会团体登记证，不属于社团法人或《中华人民共和国民事诉讼法》规定的可以参加民事诉讼的“其他组织范围”，不具备民事诉讼主体资格，且本案争议的房屋买卖合同系王玲与息烽县建筑公司之间所订立，息烽县建筑公司工会委员会不是该合同的一方当事人，故息烽县建筑公司工会委员会的起诉不符合法律固定的起诉条件，原审驳回息烽县建筑公司工会委员会的起诉正确，但用“判决书”的形式驳回起诉不当为由，裁定：撤销（2003）息民初字第1324号民事判决，驳回息烽县建筑公司工会委员会的起诉。另查明，2008年8月27日，息烽县发展和改革局对息烽县建筑公司工会委员会主席��然书的书面来访材料进行书面答复称“对1998年2月18日《房地产买卖契约》认定无效的问题，已超出我局职责范围，建议你们通过司法部门判定。”，原告息烽县建筑公司遂于2009年4月10日向本院提起诉讼。2009年10月9日，息烽县建设局作出《关于荀正荣等三人反映息烽县建筑公司资产被低价出卖问题的答复》的书面材料，对原、被告之间于1998年2月18日签订的《房地产买卖契约》的问题作出了“县建设局与县建筑公司的关系是指导和行业管理的关系，对公司内部事务无决定权和处置权，荀正荣等反映的问题，县建设局无权进行查处，如所反映的事涉嫌侵占职工利益，请当事人向有权机关进行举报，由有权机关进行查处。”的回复。还查明，原、被告于1998年2月18日签订的《房地产买卖契��》中约定出售的房产，即被告王玲于1999年5月18日办理了证号为筑房权证息峰（烽）字第GX08**号房产证的房产，因旧城改造于2006年9月29日与重庆金穗房地产开发有限公司签订了房屋拆迁安置补偿协议，被告王玲与丈夫涂世奇作为被拆迁安置方，以还房补偿的形式，获得了位于息烽县永靖镇解放北路筑北商业大道A2幢-1层-1-1号建筑面积41.52平方米的商业用途房屋一间，产权证号为筑房权证息烽字第2011018**号，并办理了国有土地使用权证，证号为息国用（2013）第011295号。经本院依职权向息烽县价格认证中心（原息烽县物价局）咨询，在1998年至1999年期间，位于息烽县永靖镇东风路片区的木结构房屋市场交易价格住宅约为200元至300元每平方米，营业执照等手续齐全、地段较好的临街商用门面房市场交易价大概为300元至500元每平方米。上述事��，有原、被告的陈述，原告公司企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，息城通字（1995）1号文件，房地产买卖契约，息建字（1999）16号文件，（2003）息民初字第1324号民事判决书，（2004）筑民二终字第32号民事裁定书，息烽县城中街片区旧城改造拆迁安置补偿方案，息建拆字（2006）1号文件，息烽县地方税务局永靖税务所收款收据，息烽县永靖镇财政所收款收据，息烽县国土局收款收据，筑房权证息峰字第GX08**号房屋所有权证，原告息烽县建筑公司出具的收款收据，息国用（2000）字第01D115-1号土地使用权证，息烽县发展和改革局书面答复材料，息烽县建设局书面答复材料，本院依法对息烽县价格认证中心主任皮建国的调查笔录，筑房权证息烽字第2011018**号房产证，息国用（2013）第011295号土地使用权证，（2009）息民立字第1号民事裁定书，（2009）筑民立终字第75号民事裁定书，（2009）黔高民申字第803号民事裁定书，（2011）筑民再终字第95号民事裁定书、（2011）筑民终字第66号民事裁定书，（2014）息民立字第6号民事卷宗材料，（2015）筑民立终字第65号民事裁定书等证据在卷佐证，业经庭审质证，予以认定。本院认为：原告息烽县建筑公司与被告王玲签订《房地产买卖契约》时，根据原告公司上级行业指导和管理部门的文件，吴炳南作为原告公司的经理，徐学义、赖雪群作为副经理，且吴炳南作为原告公司的法定代表人登记在原告公司的企业法人营业执照上，在公司经理与两个副经理共同签字、公司加盖公司印章的情况下，作为合同相对方的被告，对该《房地产买卖契约》的签订对象及交易内容的真实性已经尽到了谨慎注意义务，在集体企业实行厂长（经理）负责制的情况下，原告公司经理��外签订合同，且在公司经理、副经理共计五人，三人在合同上签字的情况下，原告在庭审中也未举证证明合同签订时合同当事人双方存在恶意串通的事实，我国法律也并未规定集体企业的经营活动必须经全体职工大会或职工代表大会讨论通过后其厂长或经理对外签署的合同才能产生法律效力，故该合同的效力应予以确认。同时，该合同并未处置原告公司主要经营用财产，经公司全体职工大会或职工代表大会表决并非必须，庭审中，原告起诉时的法定代表人荀正荣也表示公司除选举其作为公司经理时并未召开过职工大会或职工代表大会，因此原告公司现以该合同未经职工大会或职工代表大会决议为由要求确认无效并予以解除的主张，因无法律依据加重了作为合同相对方的签约义务，故本院不予支持。被告根据房地产买卖契约在办理了房屋产权变更登记手续的同时，按约定履行了付款义务，至于实际付款金额高于合同金额，根据被告的陈述系为规避高额的房地产交易税费，该行为应为另外的法律关系所调整，不影响合同的效力。原告提出合同交易价款明显低于交易房产当时的市场价格以及吴炳南任命原告公司经理违法的主张，因未提交相应的证据予以证明，故本院不予采信。原、被告双方所交易的房产，现因拆迁已不复存在，且被告已因拆迁安置获得了另外的房产并办理了房产证，故客观上造成了合同因无效被解除而相互返还财物成为不可能。在市场经济较为发达、各类型交易主体之间的交易行为较为频繁的现实情况下，宜认定不违反法律、法规禁止性规定的合同行为即为合法，对各类型交易主体：国家、集体和个人的财产权利进行平等保护是市场经济内在要求在法律上的具体体现，是维护社会主义基本经济制度的现实需要��从维护市场交易安全出发，物权转让合同的效力在未违反法律、法规禁止性规定的情况下应予维护，切实保护守约一方的合法权益。该房地产买卖契约虽签订于1998年2月18日，但合同价款的给付、房屋产权证及土地使用权证变更手续的办理一直延续至2000年3月7日，而合同价款给付、出卖物的交付、不动产权属变更登记等行为均为合同签订的目的行为，因此原、被告签订合同的行为应受《中华人民共和国合同法》的调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条第一款“集体企业依照法律规定实行民主管理。职工（代表）大会是集体企业的权力机构，由其选举和罢免企业管理人员，决定��营管理的重大问题。”、第二款“集体企业实行厂长（经理）负责制。”、第三款“集体企业职工的民主管理权和厂长（经理）依法行使职权，均受法律保护。”、第三十一条“集体企业实行厂长（经理）负责制，厂长（经理）对企业职工（代表）大会负责，是集体企业的法定代表人。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：驳回原告息烽县建筑公司的诉讼请求。本案案件受理费60元，由原告息烽县建筑公司承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审　判　长　　魏厚江人民陪审员　　赖发俊人民陪审员　　张永贵二〇一五年十月二十六日书　记　员　　刘　忱搜索“”