（2015）甬镇民初字第521号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-02
案件名称
宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司与宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司,宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第521号原告：宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司。法定代表人：方斌。。委托代理人：师立俊。北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司。法定代表人：盛勤俭。。原告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司（以下简称镇海城投公司）与被告宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司（以下简称大唐餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由代理审判员孙君良适用简易程序独任审判，于2015年5月4日对本案公开开庭进行了审理。原告镇海城投公司的委托代理人师立俊到庭参加诉讼，被告大唐餐饮公司的法定代表人盛勤俭到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，本院于2015年9月24日对本案公开开庭进行了审理，原告镇海城投公司的委托代理人师立俊到庭参加诉讼，被告大唐餐饮公司的法定代表人盛勤俭到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告镇海城投公司起诉称：2012年1月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将由其管理和修缮的位于宁波市镇海区招宝山街道鼓楼东路55号唐宅出租给被告用于商业经营，租赁期限为72个月，自2012年1月1日起至2017年12月31日止，租金每年280000元，租金半年支付一次（支付140000元），按先付后用原则支付租金及使用租赁房屋。双方在合同中还特别约定，如果出现被告拖欠租金超过一个月等违约情形的，原告可以提前终止合同，并不予返还押金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告从2013年7月1日起开始拖欠租金。对于拖欠租金，原告已多次催讨，被告至今未付。鉴于被告严重违约，原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁合同》的约定行使了单方解除《房屋租赁合同》的权利，于2015年3月10日委托律师向被告发出《关于提前解除〈房屋租赁合同〉及催收欠付租金事宜的律师函》，该函件已于2015年3月11日送达被告。原告认为，被告未按约支付租金的行为已严重违约，原告有权依法解除合同，且被告目前仍未腾退房屋，原告有权要求被告返还租赁物并支付拖欠的租金和房屋占用费。为维护自身合法权益，现原告依法向法院起诉，诉讼请求：1.依法确认原、被告2012年1月6日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月11日解除；2.判令被告立即将租赁物返还给原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金474444.60元［从2013年7月1日计至2015年3月11日，其中2013年7月1日至2014年12月31日租金为420000元，2015年1月1日至2015年3月11日的租金为54444.60元（日租金为777.78元）］；4.判令被告向原告支付2015年3月12日起至被告将租赁物实际返还给原告之日止按租金双倍标准计算的占有使用费。被告大唐餐饮公司答辩称：被告承租涉诉房屋用于经营餐饮。被告于2015年3月11日收到《关于提前解除〈房屋租赁合同〉及催收欠付租金事宜的律师函》，因目前被告还在实际经营，被告多次与原告方进行沟通要求继续承租，原告单方面解除合同是不妥的，故被告不同意解除合同，也不同意将租赁物返还给原告。关于拖欠的租金，拖欠的具体数额被告未核实，自2013年7月1日开始因经济困难被告未支付租金。关于占有使用费，原告主张的按租金2倍的标准计算，该约定不合理，被告不认可，现被告仍在使用房屋，但被告没有占有房屋，被告认为无需支付占有使用费。此外，对于涉诉房屋，原告应该有合法使用的权利，但原告未提供有效的产权证件，且涉诉房屋如果是文物的话，不能用于出租。原告在举证期限内向本院提供的证据有：1.房屋租赁合同一份，欲证明原、被告于2012年1月6日签订书面租赁合同，原告将租赁物出租给被告，双方就租赁期限、租金支付及违约责任等进行了明确约定。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。2.租金催讨函复印件一份，欲证明原告向被告书面催讨拖欠租金的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，函上的名字是被告的法定代表人签的，该函显示的拖欠租金，被告还未支付。本院对该证据的真实性予以认定。3.律师函复印件一份、EMS邮递面单及签收记录打印件各一份，欲证明原告依法行使单方解除权，委托律师向被告发出解除租赁合同通知，被告已经签收了该通知的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。4.批复一份、批复复印件一份、规划许可证一份，欲证明原告对涉诉房屋享有所有权。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为没有有效的产权证件。本院对该组证据的真实性予以认定。被告在举证期限内未向本院提供证据。根据已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年1月6日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其权属位于招宝山街道鼓楼东路55号唐宅出租给被告用于商业经营。租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日止，租赁期共72个月。租赁期满或合同解除，被告应及时将本房屋归还原告，且必须在十日内搬出全部物件。搬迁后十日内房屋如有余物，视为被告放弃所有权，由原告处理。处理发生费用的，由被告承担。逾期不还的原告有权强行收回房屋，由此造成的一切损失、费用由被告承担。被告在租赁期满后逾期腾房的，每日租金按照原租金的双倍计算违约金，如有押金的，优先从押金中扣除。租金及其他费用（采取先付后用的原则），租金半年支付一次。年租金为人民币280000元，总计租金为人民币1680000元。合同签订之日一次性付给原告第一次应付租金，应付金额为壹拾肆万元整，以后租金需提前一个星期支付。租赁押金30000元，与签订租赁合同同时付给原告。押金在被告无违约或未给原告造成损失的情况下，在租赁到期并搬迁完成后二十日内予以返还。如果被告存在违约或有损害原告的行为的，应首先用于冲抵违约金和损害赔偿，如有余额方予以返还。唐宅系木结构建筑，从文物保护及消防安全考虑，被告承担本标的建筑物的保险事项及相关费用，且被告应在经营过程中要落实好消防责任制和保护措施，如因被告使用不当或人为破坏造成的损失，由被告承担修缮及相关责任。租赁期间，被告需要对唐宅进行装修，须征得原告同意，装修过程中不得破坏房屋原有结构，并将装修设计方案报原告备案，所需费用由被告自理，并不得违反装修管理规定。租赁期满后，如被告不再承租，则被告的装修费用原告不予补偿，被告对唐宅的装修原则上不予拆除，如确需拆除，应恢复原状，并不破坏原有结构。被告在租赁期间使用房屋时发生的水电物业管理费及其他相关费用，由被告自负。未经原告同意，被告不得将房屋转租、转让、转借给第三方，确需转租的需征得原告书面同意，并将转租合同复印件送原告备案。被告有下列情形之一的，原告可以提前终止合同，并不予以返还押金。如果被告的行为所造成的损害超过押金的，原告仍可要求赔偿：…被告拖欠租金超过一个月的…，被告存在违约行为或损害原告利益的行为，经原告书面通知10日内不予改正的。合同签订生效后，被告应按约定条款承担相关保险事项及相关费用，并承担日常维护及管理责任，被告如违反上述约定或私自转租，原告有权终止合同，并收回房屋，由违约方承担违约责任。任何一方不得无故终止合同，如发生违约情况，违约方就支付对方二个月房屋租赁费的违约金。本合同经双方签字或盖章后，并由被告缴付应付租金后生效。2013年9月27日，原告向被告出具租金催讨函，告知被告应于2013年6月24日前支付2013年下半年租金，但迟迟未支付，虽经原告多次电话催讨均无果，被告已经违反了《中华人民共和国合同法》及双方合同的约定，构成根本违约。被告应在接本函十五日内立即补交租金；考虑到双方利益和避免双方损失的扩大，望被告积极配合，同时原告保留采取下一步措施的权利。同日，被告的法定代表人签收该函。2015年3月10日，原告以被告拖欠租金为由向被告出具律师函，告知被告提前终止在2012年1月6日签订的房屋租赁合同。被告在收到本函10日内完成搬迁，归还租赁房屋并支付所有欠付租金（具体金额以财务结算为准）及费用。如被告拒绝履行或拖延履行的，原告将通过司法途径追究被告的法律责任。2015年3月11日，被告签收该律师函。同时，被告认可2013年下半年以来的租金尚未支付。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方租赁合同的约定，被告拖欠租金超过一个月的，原告可以提前终止合同，并不予以返还押金。被告认可其未支付自2013年7月以来的租金，经原告催讨，被告至今仍未支付，故原告有权解除租赁合同并不退还押金。被告于2015年3月11日收到原告要求解除租赁合同的通知，故原、被告的租赁合同于2015年3月11日解除。合同解除后，被告应返还租赁房屋及支付未付的租金473698.63元（280000÷365×70＋420000元），原告计算的数额有误，本院予以调整。原告要求被告按原租金双倍的标准支付自2015年3月12日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，被告不认可并认为占有使用费的标准不合理，对此，本院认为，根据双方合同约定，被告在租赁期满后逾期腾房的，每日租金按照原租金的双倍计算违约金，原告认为该约定系违约责任的约定，被告认为该违约金约定过高，考虑到原告的实际损失且押金不退还的实际情况，该违约金的约定显属过高，本院酌定将占有使用费的标准调整为原租金的标准，被告应支付原告自2015年3月12日起至实际返还租赁物之日止以日租金767.12元（280000÷365）为标准的占有使用费。被告辩称原告未提供涉诉房屋有效的产权证件且涉诉房屋系文物，不能用于出租。对此，本院认为，根据2004年宁波市规划局镇海分局出具的建设用地规划许可证、宁波市镇海区发展计划与经济局的批复及宁波市镇海区文物管理委员会的批复，原告对涉诉房屋具有合法使用的权利，有权出租给被告，被告的抗辩没有依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司、被告宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司于2012年1月6日签订的房屋租赁合同于2015年3月11日解除；二、被告宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司将位于宁波市镇海区招宝山街道鼓楼东路55号唐宅的房屋返还给原告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司，于本判决生效之日起六十日内履行完毕；三、被告宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司支付原告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司自2013年7月1日起至2015年3月11日止的租金473698.63元，并支付自2015年3月12日起至实际返还租赁物之日止按日租金767.12元的标准计算的占有使用费，于本判决生效之日起六十日内履行完毕；四、驳回原告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费8417元，由原告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司负担14元（已预交），由被告宁波市镇海盛业大唐餐饮管理有限公司负担8403元，于本判决书生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长 谢国斌代理审判员 孙君良人民陪审员 洪志远二〇一五年十月二十六日代书 记员 孙玉蓉