（2015）庆西民初字第2197号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-08
案件名称
燕红芳与甘肃昊鑫市场开发股份有限公司定金合同纠纷一案一审民事判决书
法院
庆阳市西峰区人民法院
所属地区
庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
燕红芳,甘肃昊鑫市场开发股份有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第十四条，第八条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国反不正当竞争法》：第二条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条，第九十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条，第一百一十七条
全文
甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆西民初字第2197号原告燕红芳，庆阳市西峰区。被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司，庆阳市西峰区。法定代表人任廷发，该公司董事长。委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。原告燕红芳与被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司（以下简称昊鑫公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告燕红芳、被告昊鑫公司的委托代理人王振华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告燕红芳诉称：2013年3月15日，原告预定被告开发建设的位于庆阳市西峰区广场路7号昊鑫嘉苑楼盘6号楼2004号房屋时，被告以车位预定金为由，额外收取原告31000元，原告认为，被告额外收取所谓车位预定金没有任何法律依据，已构成不当得利，依法应予返还，但被告拒不返还。为维护原告的合法权益，诉至法院，要求判决被告向原告返还车位费预定金31000元及利息（利息从2013年3月15日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计算至本金还清之日至，暂计至2015年7月10日，利息为7756元）。被告昊鑫公司辩称：原告与被告签订的商品房认购协议第一条约定总车位款为23.1万元，第二条一项约定交付定金10万元，但在签订商品房买卖合同时明确表示放弃车位订购的权利，并采用信访手段给被告施加压力，被告实际收取3.1万定金，同意其将车位转让他人。根据《担保法》的规定，被告收取的定金，合法有效。因此，被原告放弃车位买卖的行为构成毁约，其违约在先，无权要求被告返还已交付的定金。被告销售的昊鑫嘉苑紧临庆阳一中、团结小学等名校，周边属于商业繁华区，地理位置独特，开盘之处购房者络绎不绝，针对该楼房的营销售方案---即为楼层位置较好的均附带车位一处，作为购房者的原告在西峰区诸多项目中进行比较、鉴别和挑选做出购买的意思表示，均为“自主选择，自主决定”的法律形式表现的。试想作为购房者在家庭添置重大资产时，不可能不经过深思熟虑。而其在签订正式商品房买卖合同及至入住后，首先以行为表示解除车位转让协议，其毁约在先而后转让车位于他人。原告放弃购买车位后，签订转让协议将车位转让给了“不存在的第三人”，以此认为被告的行为构成不当得利，但系列案件的庭审调查表明车位转让协议中转让人的签名属实，这表明其有明确意思表示，其将车库的收款收据交付后财产权利被处分，属于《合同法》第79条规定的合法权利处分行为。并且原告的签字行为具有意思表示，不构成《民法通则》第92条规定的没有约定、法定依据的不当得利构成要件。因此，原告车位转让协议中签名属实，构成真实的权利处分和意定之债，其以不当得利返还利益的行为不能的得到支持。原告认为被告附带车位的销售行为违反了《消费者权益保护法》及《反不正当竞争法》的规定，而不动产的销售在法律上并不属于消费行为，而属于置业或者投资行为，当然不受消法调整，且被告没有违反该法律规定。被告在房地产开发行业中不具有独占地位，没有排挤、损害竞争对手，当然不适用该规定。据上，原告放弃车位订购的行为构成违约，其无权要求被告返还定金；且其所订购的车库合同权利已被其合法处分，不属于不当得利，不存在返还的问题。经审理查明：2013年3月16日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订了《商品房认购协议书》一份（编号0010），协议主要内容为：“一、乙方预定甲方开发建设的位于庆阳市西峰区广场路7号昊鑫嘉园楼盘6号楼2004号房屋，建筑面积96.14平方米，其中套内建筑面积平方米，公用建筑分摊面积18平方米。最终以房产测绘部门实际测量面积为准，多退少补。房屋单价5280元（人民币）／平方米，总房款为伍拾万柒仟陆佰壹拾玖元（小写￥507619元）。该房屋带负二层178号车位，车位总价为贰拾叁万壹仟零佰零拾零元（小写￥231000元）。住宅和连带的车位一并购买不可分割，但车位在全款交清时乙方可以自由转让，甲方无偿为乙方提供办理车位转让所需的相关手。二、1、乙方必须在本协议签订之时向甲方交纳房屋定金（人民币）壹拾万元（小写￥100000元）。车位定金（人民币）壹拾万元（小写￥100000元）。房屋定金在签订《商品房买卖合同》时抵作首期房款，车位定金在签定《地下车位买卖合同》时抵作车位款。2、乙方必须在本协议签订之日起15日内交清首期房款及车位款并签定《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》。逾期不办理者视为违约，甲方不再为其保留本协议预定房屋和车位，定金不予退还，本协议自行终止。……”2013年3月16日，协议签订当天，原告向被告以现金形式交纳了房屋定金及车位定金100000元，原告当天同意放弃车位购买，让被告转让该车位，并与案外人签订了车位转让协议，被告收取原告实际车位定金31000元（关于当天交纳现金100000元，被告收取31000元，退还原告现金69000元，这个事实只有原告陈述，原告未提供其银行转账记录或被告的收款收据）。2013年4月10日，原、被告正式签订了《商品房买卖合同》。2013年4月9日，原告给被告交款207619元，2013年9月9日，原告给被告交款300000元（按揭贷款），原告分两次向被告交清了买卖合同中所约定的房屋价款507619元。2014年11月，被告向原告交付了合同约定的房屋，在交付房屋时，该房屋面积确定为95.15平方米（合同约定为96.14平方米），被告给原告退房款差价5227元。上述事实，有原、被告的陈述，收款收据两张、《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、《车位转让协议书》等证据在卷证实，予以认定。本院认为：本案争议的焦点是：一、本案案由如何确定？二，被告预售商品房搭售车位的行为是否有效？三、本案是否适用定金罚则？关于焦点一，所谓民事案件案由，是指民事诉讼案件的名称，是人民法院以民法理论为基础对民事法律关系进行的分类。民事案件案由一般是根据当事人主张的民事法律关系的原始性质来确定。本案原告诉讼请求及事实是要求被告退还收取的车位定金及利息，对于双方之间的房屋买卖民事法律行为则不产生争议，故本案案由确定为定金合同纠纷，最能准确体现双方当事人争议的民事法律关系。关于焦点二，被告预售商品房搭售车位的行为是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第二条款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序行为”，被告不是公用事业单位，在西峰区的房地产开发企业中不具有垄断地位，不存在排挤、损害竞争对手的情形，故原、被告的纠纷不受该法调整。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定商品房买卖中的惩罚性赔偿责任在适用条件上与《中华人民共和国消费者权益保护法》规定不同，商品房是特殊的商品，商品房买卖不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，原、被告所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》无合同法第五十二条规定的情形，故《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告昊鑫公司附带销售车位作为要约发布后，一经原告承诺（签字）即告合同成立并生效，且原告已经实际交付定金。故被告预售商品房搭售车位的行为是一种营销行为，该行为有效。原、被告双方均应当遵守履行双方所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》。事实上，原告所购买的楼盘在西峰区具有优越的地理位置，原告为了得到楼房，在2013年3月16日签订《商品房认购协议书》时，就认同了被告收取车位定金的行为，在随后签订《商品房买卖合同》时，原告对被告扣收车位定金亦未提出异议，被告给原告交付楼房后，原告才提起诉讼，其行为违背诚实信用原则。三、本案是否适用定金罚则？定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。本案中，原被告所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的车位总价为231000元，定金虽约定为100000元，但实际交付为31000元，符合法律规定，故原、被告约定的定金条款合法有效。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”第一百一十七条规定“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”原告交付车位定金后，随后放弃了车位买卖合同的签订，故其要求被告返还定金的请求不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条的规定，判决如下：驳回原告燕红芳的诉讼请求。案件受理费769元，由原告燕红芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 张 璟人民陪审员 张凤琴人民陪审员 杨明芳二〇一五年十月二十六日书 记 员 陈维波本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。 关注微信公众号“”