（2015）沙民初字第1811号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-31
案件名称
大连友好物业服务有限公司与王久河物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市沙河口区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连友好物业服务有限公司,王久河
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民初字第1811号原告大连友好物业服务有限公司，住所地大连市。法定代表人孙滨，总经理。委托代理人刘青，住大连市。被告王久河，户籍所在地大连市。原告大连友好物业服务有限公司与被告王久河物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告大连友好物业服务有限公司的委托代理人刘青到庭参加了诉讼，被告王久河经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告大连友好物业服务有限公司诉称，被告为大连市沙河口区XX巷X号X号楼X室的物业产权人。2010年11月9日原、被告签订《富丽庭前期物业管理服务协议书》。同日，原告开始对本案被告提供物业管理服务。按照物业管理协议规定，富丽庭的物业管理费按照人民币2.4元／平方米／月收取。自2014年1月1日起至今，被告以各种理由拒绝缴纳物业管理费，经原告多次催缴无果，故诉至法院，请求判令：1.被告支付原告自2014年1月1日至2015年3月31日的物业管理费3888元（2.4元／平方米／月×108.05平方米×15个月）；2.被告按欠缴金额的千分之三／日标准支付原告违约金3069.96元。被告王久河未提交书面答辩意见。经审理查明，2009年12月6日，被告王久河与大连建隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市沙河口区XX巷X号X号楼X单元X跃X层X号房屋，建筑面积108.08平方米。同日，被告与大连建隆置业有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“在业主委员会与新物业管理公司签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人委托的物业管理公司实施统一的物业管理，并遵守物业管理有关规定”。2010年6月30日，被告与原告大连友好物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所有的案涉房屋所在的“富丽庭”小区提供物业管理服务，住宅物业管理费按建筑面积2.4元／平方米／月，在办理入住手续时预交一年的物业服务费，其后的物业服务费每季度交纳一次，付费时间为每季度的第一个月的10号前为缴费日，如被告未在限期内缴付物业费，原告有权从逾期之日起每天按欠费额的千分之三向被告收取滞纳金。上述协议签订后，原告为包括被告在内的“富丽庭”小区业主提供物业服务。被告曾于2014年7月6日向原告交纳了2011年7月1日至2013年12月31日的物业费。自2014年1月1日至2015年3月31日被告未交纳物业费3888元（2.4元／平方米／月×108.05平方米×15个月）。2014年10月22日，大连市国土资源和房屋局向原告颁发《物业服务企业资质证书》，载明：资质等级为三级，准予从事物业管理活动时间为2003年9月23日，有效期至2016年4月20日。庭审中，原告提供的催款通知函显示：原告于2015年1月18日向被告下发催交物业费通知，要求被告于2015年1月27日前交纳2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业费，逾期将从2014年1月11日起计收所欠物业管理费总额0.3%／日作为违约金。上述事实，有原告提供的起诉状、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、前期物业服务协议、资质证书、专用收款收据、催款通知函及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方建立了物业服务合同关系。原告具有物业管理三级资质，在上述协议签订后，原告为被告所在小区提供了日常的物业管理服务，其有权按照合同的约定向被告收取物业费。因此，按照《前期物业服务协议》中双方约定的物业费收费标准2.4元／平方米／月，被告自2014年1月1日至2015年3月31日应交纳物业费3888元（2.4元／平方米／月×108.05平方米×15个月）。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，虽然双方合同约定为滞纳金，但原告当庭明确其主张的滞纳金实际系违约金性质，原告在向被告下发的催款通知函中亦载明被告若逾期交纳物业费需支付违约金的主张，且在被告未缴纳物业费长达15个月的情况下，其应向原告支付违约金，原告的该项诉讼请求应属合理。但双方物业服务协议约定的日0.3%的违约金支付标准显系过高，且原告未举证证明因被告的违约行为，除银行利息损失外，尚存在其它实际损失，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，结合物业服务协议当中物业费每季度交纳一次，付费时间为每季度的第一个月的10号前为缴费日的约定，基于公平原则，本院认为被告应自每次缴费日的次日起，以每季度应付物业费777.96元（2.4元／平方米／月×108.05平方米×3个月）为基数，以中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为标准，向原告支付违约金。被告经本院合法传唤未到庭，放弃抗辩权，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王久河于本判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司2014年1月1日至2015年3月31日物业费3888元；二、被告王久河自本判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司违约金（自2014年1月11日起至全部款项清偿日止，以777.96元为基数，以中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为计算标准支付违约金；自2014年4月11日起至全部款项清偿日止，以777.96元为基数，以中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为计算标准支付违约金；自2014年7月11日起至全部款项清偿日止，以777.96元为基数，以中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为计算标准支付违约金；自2014年10月11日起至全部款项清偿日止，以777.96元为基数，以中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为计算标准支付违约金；自2015年1月11日起至全部款项清偿日止，以777.96元为基数，以中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为计算标准支付违约金）；三、驳回原告大连友好物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 杨诚诚代理审判员 郭 伟人民陪审员 王敬君二〇一五年十月二十六日书 记 员 于 萍附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”