（2015）浙温民终字第2315号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-07
案件名称
石强、陈月娥等与柳市镇垟心村村民委员会、乐清市国大置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石强,陈月娥,石磊,柳市镇垟心村村民委员会,乐清市国大置业有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第2315号上诉人（原审原告）：石强。上诉人（原审原告）：陈月娥。上诉人（原审原告）：石磊。以上三位上诉人的共同委托代理人：郑旭阳。被上诉人（原审被告）：柳市镇垟心村村民委员会。负责人：陈庆乾。委托代理人：王翰丹。被上诉人（原审被告）：乐清市国大置业有限公司。法定代表人：王小楼。委托代理人：金克云。上诉人石强、陈月娥、石磊因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温平民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，石强、陈月娥、石磊系柳市镇垟心村村民。2007年9月15日，柳市镇垟新村村民委员会（以下简称垟新村委会）、乐清市国大置业有限公司（以下简称国大公司）作为甲方，与作为乙方的石强等三人签订《垟心村旧村改造房屋拆迁安置合同》，约定：甲方同意对乙方被拆除的房屋以货币作价和产权置换相结合的方式进行补偿；安置房指标为334.2m2，安置房位置在垟心村旧村改造范围内的1#地块1号楼，套型面积180m2一套，套型面积为155m2一套，乙方保留指标面积0.8m2；甲方安置房竣工验收通过后交付乙方时间为2010年10月30日，如甲方逾期交房，甲方按日向乙方支付每平米安置房五元的违约金，如遇不可抗力和拆迁户搬迁迟延造成安置房的建设延期，甲方交房时间顺延，但出现上述情况，甲方应在情况发生的30日内，以书面形式向乙方公示延期交付的原因，并需经乙方签字认可，否则，甲方应按以上标准向乙方支付违约金；乙方自行安排过渡安置用房，甲方先支付乙方从房屋腾空日至安置房交付时的三年过渡安置费（超过三年，另行结算），过渡安置费为每月每平方米5元（按旧房建筑面积175.54m2计算）；乙方保证在2007年10月30日前将旧房腾空。现石强等三人安置房所在的1#地块至今未能施工。原判认为，虽然《垟心村旧村改造房屋拆迁安置合同》中非国大公司法定代表人本人签字，也没有公司印章，但垟新村委会、国大公司之间对旧村改造确实存在合作关系，且垟新村委会、国大公司与其他拆迁户签有相同的《垟心村旧村改造房屋拆迁安置合同》，故可以认定双方签订《垟心村旧村改造房屋拆迁安置合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同履行自己的义务。按照合同约定，垟新村委会、国大公司须向石强等三人交付1#地块1号楼的安置房，但该地块至今未拆迁完毕，故石强等三人要求垟新村委会、国大公司交付安置房屋的诉请，不予支持。按照合同约定，垟新村委会、国大公司交房的时间为2010年10月30日，逾期交房的，按日向石强等三人支付违约金，而石强等三人直至2015年1月26日才起诉，垟新村委会、国大公司提出诉讼时效进行抗辩，但该违约金属于继续性债权，违约金保护期间为石强等三人起诉之日前两年，即违约金应从2013年1月26日开始计算。虽然双方约定了违约金按日支付每平方米五元的标准，该约定的违约金明显过高（每日需向石强等三人支付1671元），垟心村村委会要求调整的抗辩，予以采纳。违约金的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，具体到本案，石强等三人的实际损失应认定为租金损失为宜，且考虑到虽然石强等三人未对逾期交付的原因进行确认，但确实存在其他拆迁户抗拒拆迁的事实，故租金的具体计算方式可以参考过渡安置费的标准，即每月5元／m2，垟新村委会、国大公司应支付的违约金从2013年1月26日计算至2015年6月26日止为48459元（334.20m2×5元／m2×29个月）。按照合同约定，延期交付的，垟新村委会、国大公司应向石强等三人公示原因，并经石强等三人签字认可，但垟心村村委会未能提供证据证明石强等三人已签字认可延期交房，故垟心村村委会关于因其他拆迁户的原因导致无法完成拆迁，无法动工，不需支付违约金的抗辩，不予采纳。国大公司以其与垟心村村委会的内部分工为由不需支付违约金的抗辩，不予采纳。过渡安置费是在房屋交付前垟新村委会、国大公司支付给石强等三人的安置费用，该费用的性质不同于违约金，能够与违约金兼得，故垟新村委会、国大公司仍需向石强等三人支付过渡安置费，2010年11月1日至2015年7月1日具体为49151.2元（175.54元／m2×5元／m2×56个月），垟心村村委会关于石强等三人也存在违约，在收取了三年的安置费后，又另外搭建了住宅的抗辩，因垟新村委会、国大公司未能提供确切的证据，石强等三人方又不予认可，且即便石强等三人重新搭建，亦属于其自行安排安置用房，没有影响到垟新村委会、国大公司的拆迁工作，故该抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、柳市镇垟心村村民委员会、乐清市国大置业有限公司赔偿石强、陈月娥、石磊违约金合计48459元，款于本判决生效之日起十日内交乐清市人民法院民一庭转付。二、柳市镇垟心村村民委员会、乐清市国大置业有限公司支付石强、陈月娥、石磊过渡安置费49151.2元，款于本判决生效之日起十日内交乐清市人民法院民一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回石强、陈月娥、石磊其他诉讼请求。本案受理费26756元，减半收取13378元，由石强、陈月娥、石磊负担12158元，柳市镇垟心村村民委员会、乐清市国大置业有限公司负担1120元。宣判后，石强、陈月娥、石磊不服，提起上诉称：1.原判以涉案拆迁地块至今未拆迁完毕为由，驳回石强等三人要求垟新村委会、国大公司交付安置房屋的诉请，与事实不符，于法无据，判决显属不当。石强等三人已依约腾空房屋，履行了自己的合同义务。合同约定交付安置房屋期限为2010年11月1日，但垟新村委会、国大公司只完成了2号地块的拆迁和房屋建造，1号地块至今未动工，石强等三人有权要求垟新村委会、国大公司继续履行合同。2号地块的房屋已经基本建造完成，且该地块属于商业开发地块，房屋具有流动性，垟新村委会、国大公司完全有能力履行合同。原判应当从解决诉争的角度出发对此作出公正的判决。但原判即没有从法律的角度也没有从客观事实的角度对此进行详细的说理，显属不当。2.石强等三人要求违约金从2010年11月1日期计算并未超过诉讼时效。本案中，垟新村委会、国大公司从未向石强等三人明确表示拒绝交房，也从未向石强等三人表示拒绝支付违约金。因此，石强等三人没有理由应当知道双方对是否支付违约金的问题需要通过诉讼来解决，故应当从石强等三人要求垟新村委会、国大公司支付违约金的时间开始起算诉讼时效。3.原判调整违约金不符合法律规定，显失公平，确定违约金金额畸低。原审认为应当以实际损失为基础，但未对石强等三人因垟新村委会、国大公司的违约造成的实际损失进行查明。石强等三人在合同履行过程中，没有过错。原判以其他拆迁户的过错来给垟新村委会、国大公司开脱，严重违反合同相对性原则。4.原判以租金损失作为违约金依据，参照过度安置费的标准作为违约金的参考标准错误。从事实上看，石强等三人价值上百万的房屋被拆迁，一家四口长期居无定所长达8年之久，经济和精神损失巨大，原判认定的违约金不符合客观事实和生活成本，不符合公平原则。从法律上看，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以租金作为逾期交房违约金的前提是双方未约定逾期交房违约金，现双方已经就违约金进行了约定，故本案不应当以租金损失作为判决违约金依据。且石强等人因拆迁造成的经济损失远远不只是租赁一处房屋就能解决的。原判对违约金进行调整，该调整的前提是要查明本案因违约而造成的实际损失。垟新村委会、国大公司提出违约金过高，就应当提供相应的证据证明实际损失低于约定的违约金。5.石强等三人要求垟新村委会、国大公司在逾期交房之后承担二倍过渡安置费责任符合法律规定。根据《垟新村旧村改造房屋拆迁实施细则》第六条的规定，村民房屋拆赔政策参照《乐清市城市房屋拆迁管理实施细则》执行，该细则第四十二条明确规定，拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之日起按照原标准的二倍支付临时安置补助费。原判未支持二倍过渡安置费错误。请求撤销原判，发回重审。被上诉人垟新村委会答辩称：原审判决正确。涉案地块尚未拆迁完毕，安置房尚不存在，故无法交付。垟新村委会在无法完成拆迁之后已就该情况进行了公告，双方合同明确约定逾期交房的违约金计算时间从2010年11月1日起算，故石强等三人是明知违约情况的。原判酌情认定违约金是根据实际损失的基础上兼顾双方履行合同及存在的过错等情况作出的，符合实际情况。被上诉人国大公司答辩称：同意垟新村委会的答辩意见。因该安置房屋不存在，故原判驳回石强等三人请求交付安置房屋的主张并无不当。石强等三人未在法律规定的时间内主张权利，故超过诉讼时效部分无权主张违约金。石强等三人领取了三年拆迁安置补偿费，该费用系国大公司作为弥补合同签三年石强等三人的实际损失的。原判调整违约金参照过渡安置费标准符合拆迁安置协议和实际情况。二审期间，石强等三人提交了《垟新村旧村改造实施办法及旧村改造房屋拆迁实施细则》，拟证明临时安置过渡费适用两倍的依据。垟新村委会、国大公司对该份证据的真实性有异议，并认为即使该份证据是真实的，也应当按照双方合同及实际损失来计算违约金及过渡安置费。本院认为该份证据在原审中已经提交且经过质证，不属于二审新的证据，故本院不予认证。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于违约金问题。过渡安置费系弥补被拆迁人在安置过渡期产生的损失。双方签订的《垟新村旧房改造房屋拆迁安置合同》约定过渡安置费为每月5元／m2，石强等三人亦领取了该笔费用，应视为石强等三人认可过渡期间产生的损失为每月5元／m2。垟新村村委会、国大公司认为合同中约定每日支付违约金1671元标准过高而要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。原判按照过渡安置费的标准计算石强等三人因房屋拆迁安置过渡时期的损失并无不当。石强等三人认为该计算标准不足以弥补其损失，但未提供证据予以证明，应承担不利后果。垟新村委会、国大公司未在约定的交房期限内交房，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。石强等三人在合同约定的交房日期到期时已经知道涉案安置房无法交付，但怠于行使其权利，直到2015年1月26日才向乐清市人民法院起诉要求垟新村委会、国大公司承担责任，故部分权利丧失。原审法院从2013年1月26日起计算违约金符合法律规定。关于过渡安置费问题。石强等三人主张应根据《垟新村旧村改造实施细则》第六条规定的“参照《乐清市城市房屋拆迁管理实施细则》执行”，要求垟新村委会、国大公司支付双倍安置过渡费。本院认为该规定在第五条已经明确搬迁期限、过渡方式、搬家补助和临时安置均按《垟新村房屋拆迁补偿安置协议书》规定执行。双方在合同中已经明确约定了过渡安置费，故不宜另行参考《乐清市城市房屋拆迁管理实施细则》。石强等三人的该主张没有合同依据，不予采信。关于石强等三人要求交付房屋的问题。双方在合同中明确约定了垟新村委会、国大公司交付的安置房在1号地块，现涉案安置房尚未建成，客观上尚无法交付。石强等三人认为2号地块的房屋已经建成而要求垟新村委会、国大公司交付该地块的房屋，不符合合同的约定。故原判驳回石强等三人的该项诉讼请求得当。待涉案安置房建成后，垟新村委会、国大公司不履行交付义务的，石强等三人可再行主张。综上，石强等三人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26756元，由上诉人石强、陈月娥、石磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 余 萌审 判 员 刘宏杰代理审判员 陈黛锦二〇一五年十月二十六日代书 记员 李博武 更多数据：