（2015）穗中法民五终字第4769号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-29
案件名称
范凯与吕启明房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范凯,吕启明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4769号上诉人（原审原告）：范凯，住湖南省南县。委托代理人：江启荣，广东人民时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕启明，住广州市海珠区。上诉人范凯因与被上诉人吕启明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月，范凯（承租人，乙方）与吕启明（出租人，甲方）通过广州胜逸房地产代理有限公司居间签订《租赁契约》，约定：甲方同意将座落在广州市白云区金沙洲白玉街10号118房（下称“涉案房屋”）出租给乙方作办公使用，建筑面积为57.91平方米，月租金为3500元，租赁期自2012年6月23日起至2017年6月23日止，共计60个月；租赁期内，甲方负责承担下列责任：……2、负责房屋的定期安全检查，承担房屋的一般性修缮费用，出租人以房屋现状，毛坯交楼。备注：……承租人除交租金外，其余的有关部门收取的费用由承租人交等。签订契约后，吕启明向某凯交付了涉案房屋。范凯接收涉案房屋后，对房屋进行了装修，并作为办公场所使用。使用涉案房屋期间，房屋出现漏水情况，范凯多次与吕启明联系要求解决漏水问题。期间，涉案房屋所在的物业管理处曾对房屋漏水问题进行了局部防水处理。范凯于2015年5月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.吕启明向某凯支付房屋维修费用80904.5元；2.确认吕启明承担广州市白云区金沙洲白玉街10号118房的租赁税；3.案件诉讼费由吕启明承担。吕启明在原审答辩称：不同意范凯的诉讼请求。理由如下：（一）租赁房屋尚在保修期内，房屋出现漏水问题，范凯不应该要求吕启明承担维修费用。范凯向吕启明提出漏水问题后，吕启明立即向物业管理处反映，并同物业管理处人员到租赁房屋察看，确认房屋确实存在漏水情况。该楼房出现漏水情况的房屋还有其他10几个铺面，开发商中海地产公司已明确属开发商责任，并已经下拨款项派人维修，现在已经维修完毕。今天范凯表示房屋还有漏水的情况，吕启明也已经向物业管理处反映；（二）关于税费问题，签订合同时，吕启明与范凯已达成吕启明降低租金由范凯交房产税的一致意见，且范凯在租赁期间已支付10个月的房产税，故房屋房产税应该由范凯承担。原审庭审中，范凯为证明在涉案房屋漏水期间多次对漏水导致的装修受损部位进行了维修并支付了相应的维修费，提交了落款时间分别为2012年11月21日、2013年5月18日、2013年12月26日、2014年6月1日的防水维修费用表、维修预算表共5份，上述费用表显示落款处施工报价人均为个人签名，范凯表示维修工程找个人维修，表格为维修人制作，通过现金支付了维修费，但没有开具收据。吕启明对范凯自行找人维修并支付维修款的事实不予确认。原审法院认为：范凯与吕启明签订的《租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间，涉案房屋存在非因范凯所致的漏水问题，吕启明作为出租人，理应履行对涉案房屋的维修义务。现范凯以吕启明未履行维修义务，自行对涉案房屋漏水所致的装修受损部位进行了维修并发生了维修的费用，应当举证证实。根据范凯提供的证据，若其自2012年11月已开始自行对涉案房屋受损部位进行维修并支出了相应的维修费用，但每次维修并支出相应费用后均未告知吕启明，不符合常理；另吕启明向维修人支出相应的维修费用后未开具收据等凭证亦与常理不符，故范凯要求吕启明支付已支出的房屋维修费用80904.5元依据不足，不予支持。关于范凯要求吕启明承担涉案房屋租赁税的诉讼请求。房产税的义务承担主体相关法律有明确的规定，至于实际由谁支付的问题，在租赁合同中可按合同双方约定。从本案的租赁契约看，合同并未约定由吕启明支付房产税，故范凯的上述诉讼请求没有依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月10日作出如下判决：驳回范凯的全部诉讼请求。一审案件受理费1823元，由范凯负担。判后，上诉人范凯不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）范凯发现涉案房屋内装修出现发霉损坏后，要求吕启明维修，但吕启明迟迟没有行动，范凯自行聘请人员维修后也通过电话要求吕启明支付相关维修费用，原审法院只需凭生活经验便可得知，据此，范凯已完成了举证义务，若要求范凯提供书面催告材料等证据，等于加重了范凯的举证责任，有失公平，原审法院认定范凯每次维修并支出相应费用后均没有告知吕启明是罔顾租赁交易事实，违反生活常理。（二）涉案房屋使用面积近120平方米，范凯主张的5次维修中费用最多的仅为25036元，平均每平方米仅用200元，数额合理，且每份费用表上都有施工工人签字及画押，每次维修费用金额不大，选择口头委托个人进行维修施工，维修完毕后以现金结算也是合理的，这是典型的民间房屋小型翻修维修交易情况，不存在造假欺骗情形，原审法院认定范凯支出费用后未开具收据等凭证与常理不符是罔顾交易实际，加重举证责任，损害范凯合法权益。（三）涉案房屋一直存在结构性的漏水渗水情况，吕启明也自认该事实，其称直到2014年年初物业单位对漏水进行维修，而范凯自2012年6月使用涉案房屋至2014年近2年时间，尽管进行了维修，仍存在漏水现象，依生活常理，房屋存在漏水渗水情形，必然会引起房屋内装修的霉烂损坏，范凯是涉案房屋实际使用人，漏水及霉变对范凯的影响是最直接的，且涉案房屋是作为办公场地，从事建筑装饰业务，屋内的装修状况对公司形象有重大影响，故范凯针对涉案房屋进行翻修是合理的自救举动，也属于众所周知的事实，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，范凯无需就此举证证明。并且，范凯在每次维修后都有联络吕启明，要求承担费用，原审判决认为房屋维修费用依据不足与客观事实及生活常理不符，属于枉法裁判。（四）原审认定吕启明不承担租赁税费没有事实依据，且违反法律规定。首先，双方合同不存在应由范凯承担纳税义务的约定，依法应确定吕启明承担纳税义务；其次，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，出租房屋应确定房屋的产权人和土地使用权人分别为房产税和土地使用税的纳税义务人，也就是说吕启明是法律规定的纳税义务人，应履行纳税义务；再次，《税收征收管理法实施细则》第3条规定纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相互抵触的，一律无效。吕启明作为业主、出租人，即使存在转嫁税负的约定，也是无效的，应依法纳税。为此上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判吕启明向某凯支付房屋维修费用80904.5元；2.确认吕启明承担涉案房屋的租赁税；3.一、二审诉讼费由吕启明承担。被上诉人吕启明答辩称：同意原审判决，不同意范凯的上诉请求。经查，二审双方当事人均确认《租赁契约》第五条第2点中有关“承担房屋一般性修缮的费用。”的内容已经划掉，即《租赁契约》不应包括上述划掉的内容，原审判决对此查明有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，范凯申请证人覃某和文某出庭作证。其中覃某陈述称：三水一建公司的朱某经理叫他去涉案房屋做防水堵漏工程，由公司协商好价格，其以公司名义对涉案房屋进行维修，其个人并无出具维修费用表，维修后费用支付给装修公司，维修时间分别在2012年11月、2012年12月与2013年5月。文某陈述称：经朋友介绍，其分别在2014年6月份、2014年11月份两次对涉案房屋的漏水进行维修，双方没有任何预算和结算，维修费用由神雕公司通过转账形式支付。诉讼中，范凯认为涉案房屋一直持续渗水漏水，不断发泡霉烂，申请对涉案房屋进行现场勘验。本院认为：双方争议的焦点是：1.范凯主张吕启明支付房屋维修费的诉请能否成立；2.范凯主张确认涉案合同租赁税应由吕启明承担的诉请能否成立。关于范凯主张吕启明支付房屋维修费的诉请能否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，承租人自行维修涉案房屋的前提是出租人不履行维修义务。本案中，作为承租人的范凯并无举证证明其自行维修的行为是在通知出租人吕启明履行维修义务后，吕启明拒绝维修的情况下发生，且范凯不能提供相关维修人出具的收款凭据，因此，原审法院认定范凯要求吕启明支付维修费依据不足并无不当，本院予以维持。范凯在二审申请出庭的证人均称未向某凯出具维修预算表、维修费用表等书面材料，其中证人覃某陈述维修费是支付给装修公司，其是以公司名义承接维修工程，证人文某称维修费是神雕公司通过转账形式支付，这与范凯所称维修工程找个人维修，表格是维修人制作，通过现金支付维修费不符，故本院对上述两证人的证言均不予采信。关于范凯主张确认涉案合同租赁税应由吕启明承担的诉请能否成立的问题。首先，纳税人是负有交纳税款义务的人，而支付税款人是实际负担税款的人。纳税义务人与支付人是两个不同的概念，法律、法规规定的纳税义务人是法律承担的主体，但具体的支付人可以通过约定来确定，相关法律法规并无规定租赁合同的双方约定由承租人代为支付租赁税的行为无效。其次，本案中，双方当事人签订的《租赁契约》备注内容中约定有关“承租人除交租金外，其余的有关部门收取的费用由承租人交”，虽该约定未明确有关部门收取的何种费用，但租赁税确属于租赁关系中相关部门收取的一种费用，且在合同履行过程中，范凯也曾支付了2012年6月至2013年4月的租赁税，故结合上述情况，应认定本案租赁税为上述契约中承租人即范凯应支付的其余有关部门收取的费用，因此，范凯上诉主张确认租赁税应由吕启明承担缺乏充分依据，本院不予支持。涉案房屋是否存在渗漏与对渗漏是否进行了维修，并不存在必然的因果关系，范凯有否对涉案房屋的渗漏进行维修并为此支付了维修费用，应由其自行举证证明，通过现场勘验无法判断维修形成的时间，也难以认定维修的次数及金额，故范凯申请对涉案房屋进行现场勘验，本院不予采纳。综上所述，上诉人范凯的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1823元，由上诉人范凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年十月二十六日书 记 员 黄庆杰邓燕葵 来源：百度“”