（2015）东中法民一终字第1495号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-25

案件名称

02东莞市富盈房地产开发有限公司与贾敏商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东莞市富盈房地产开发有限公司,贾敏,中国银行股份有限公司东莞分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2015）东中法民一终字第1495号上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人：刘学斌，该公司董事长。委托代理人：梁森，该公司员工。委托代理人：张敏敏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：贾敏。委托代理人：周乃文，广东南天星律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司东莞分行。住所地：东莞市南城区莞太路**号。注册号：（分）441900000619682。负责人：张正强，行长。上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人贾敏及原审第三人中国银行股份有限公司东莞分行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月27日，贾敏向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除贾敏、富盈公司双方签订的《商品房买卖合同》，解除贾敏、富盈公司与中国银行股份有限公司东莞分行签订的《个人一手房贷款合同》。2、富盈公司向贾敏返还购房款897484元。3、富盈公司向贾敏赔偿住宅维修资金3611元、契税26925元、房屋户型改造费2000元、律师费1850元、贾敏已支付给中国银行股份有限公司东莞分行的贷款利息62514.58元（计至2015年2月28日止）、首期房款的利息（以277484元为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计算）。4、本案诉讼费由富盈公司负担。诉讼中，贾敏变更第三项诉请中贷款利息损失金额为“要求富盈公司赔偿截至2015年3月1日止的贷款利息损失65413.06元”。原审法院审理查明：贾敏、富盈公司双方在2013年2月21日签订一份商品房买卖合同，约定贾敏向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座3单元1701号房，房屋总价款为897484元。合同第六条约定，贾敏应在2013年2月21日合同签订时向富盈公司支付首期房款277484元，余款620000元由贾敏以银行按揭贷款的方式向富盈公司付清。合同第八条约定，富盈公司应在2013年12月31日前将合同约定的商品房经验收合格后交付给贾敏。合同第九条约定，富盈公司逾期交房超过180日的，贾敏有权解除合同，富盈公司应自贾敏解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按贾敏已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，贾敏向富盈公司付清了首期房款277484元、维修基金3611元、契税26925元、房屋户型改造费2000元、律师费1850元。2013年3月1日，贾敏、富盈公司及中国银行股份有限公司东莞分行签订一份个人一手住房贷款合同，约定由中国银行股份有限公司东莞分行向贾敏提供案涉房屋的贷款620000元，富盈公司为该笔贷款提供担保。2013年5月2日，中国银行股份有限公司东莞分行向贾敏发放了贷款620000元。贾敏自2013年6月1日起按月分期向中国银行股份有限公司东莞分行归还案涉贷款的本金及利息。本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，贾敏、富盈公司双方存有争议。贾敏认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应在2013年12月31日前向贾敏交付经验收合格的房屋，但富盈公司至今没有向贾敏交付房屋，现已逾期交房超过180天，故贾敏根据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求富盈公司返还贾敏已付的购房款897484元。贾敏对此提供一份商品房买卖合同予以证明。富盈公司对贾敏提供的该份商品房买卖合同没有异议，并确认其至今未向贾敏交付案涉房屋。富盈公司认为，案涉房屋的水电工程至今尚未完工，导致富盈公司至今无法向贾敏交付房屋；富盈公司不同意解除案涉商品房买卖合同，也不同意向贾敏返还购房款897484元。诉讼中，贾敏认为，案涉商品房买卖合同是主合同，案涉贷款合同是从合同；中国银行股份有限公司东莞分行是基于贾敏购买案涉房屋而发放的贷款，现富盈公司无法向贾敏交付房屋，案涉商品房买卖合同无法继续履行，贾敏已要求解除案涉商品房买卖合同，故案涉贷款合同应当一并解除。富盈公司则认为，案涉商品房买卖合同及案涉贷款合同是不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，故不同意解除案涉贷款合同。中国银行股份有限公司东莞分行认为，本案是商品房预售合同纠纷，案涉贷款合同属于金融借款合同，该两份合同是相互独立的合同；且贾敏、富盈公司暂无出现解除案涉贷款合同的情形等违约情况，因此，即使法院判令解除案涉的商品房买卖合同，中国银行股份有限公司东莞分行也不同意解除案涉贷款合同。庭审中，贾敏主张其在购房时向富盈公司支付了律师费1850元、维修资金3611元、契税26925元、房屋户型改造费2000元，故要求富盈公司返还上述费用。贾敏对此提供了收款收据、代收收据、住宅专项维修资金专用收据、完税证明、银联刷卡单予以证明。其中，律师费的收款收据中有富盈公司的盖章确认。住宅专项维修资金专用收据盖有东莞银行印章。完税证明盖有税务部门的印章。户型改造费收款收据落款处盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的财务专用章，且经手人一栏有“李慧娴”的签名确认。富盈公司则认为，维修资金及契税是富盈公司代收的，且该部分费用已经上交给相关部门，故不同意返还给贾敏；富盈公司没有收取房屋户型改造费，该费用与富盈公司无关，富盈公司不同意返还。富盈公司确认李慧娴是富盈公司的员工。另，贾敏认为，截至2015年3月1日止，贾敏因案涉贷款合同已向中国银行股份有限公司东莞分行归还贷款利息合计65413.06元，故要求富盈公司向贾敏返还该笔贷款利息65413.06元。中国银行股份有限公司东莞分行确认截至2015年3月1日止，贾敏已向中国银行股份有限公司东莞分行归还贷款利息合计65413.06元。贾敏还认为，贾敏在2013年2月20日向富盈公司支付了案涉房屋的首期房款277484元，现富盈公司逾期交房的违约行为给贾敏造成损失，故要求富盈公司支付首期房款的利息，并要求利息计算以277484元为本金，按照中国人民银行同期两年期存款利率的标准，自2013年2月21日付款次日起计至2015年3月20日止。富盈公司认为，富盈公司向贾敏支付的利息应当自2013年12月31日起计算。以上事实，有贾敏提供的商品房买卖合同及其补充协议、个人一手住房贷款合同、收款收据、借款借据、还款计划、银行流水账明细、商品房按揭登记证明书、代收收据、维修资金专用收据、完税证、银联刷卡单，以及原审法院的庭审笔录等书证附卷为据。原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。鉴于中国银行股份有限公司东莞分行向原审法院明确其是以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，且中国银行股份有限公司东莞分行表示即使案涉商品房买卖合同被解除的，中国银行股份有限公司东莞分行仍不同意解除案涉贷款合同。原审法院认为，案涉商品房买卖合同与案涉贷款合同属于不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，中国银行股份有限公司东莞分行是案涉贷款合同的债权人，鉴于中国银行股份有限公司东莞分行在本案中明确表示不同意解除案涉贷款合同，故原审法院在本案中仅处理案涉的商品房买卖合同纠纷。贾敏在本案中要求解除案涉贷款合同的诉请已涉及本案第三人的利益，属于案涉贷款合同纠纷处理范围，故原审法院在本案中不予处理。本案中，贾敏、富盈公司双方就购买东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座3单元1701号房屋签订了商品房买卖合同，该合同是贾敏、富盈公司双方的真实意思表示，贾敏、富盈公司双方应当切实履行。关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应当在2013年12月31日前向贾敏交付经验收合格的商品房。庭审中，富盈公司确认案涉商品房的水电工程至今未完工，并确认富盈公司至今未向贾敏交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于富盈公司，贾敏对此不存在过错。至2015年1月27日贾敏起诉时止，富盈公司已逾期交房超过180天，根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，贾敏有权要求解除案涉商品房买卖合同。因此，贾敏现以富盈公司逾期交房为由提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，符合上述合同的约定，原审法院予以支持。贾敏要求富盈公司返还已付的购房款897484元（含银行按揭贷款部分），于法有据，原审法院予以支持。关于首期房款的利息问题。由于原审法院已认定解除案涉商品房买卖合同，并认定富盈公司应当向贾敏退还全部购房款，而贾敏已向富盈公司支付的房款在被富盈公司占用期间必然会产生利息，该利息属于法定孳息。故对于贾敏要求富盈公司返还已付首期房款利息的请求，原审法院予以支持。根据贾敏的实际付款时间，结合贾敏的主张，原审法院认定，富盈公司向贾敏支付的首期房款利息计算应当以277484元（含定金）为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计至2015年3月20日止。关于律师费的问题。贾敏提供的收据显示富盈公司向贾敏收取律师费1850元，有双方确认的收据为证，该律师费是基于案涉商品房买卖合同而产生的，故对于贾敏要求富盈公司返还律师费1850元的请求，原审法院予以支持。关于维修资金及契税的问题。贾敏提供的证据显示，案涉房屋的维修资金及契税已上交给相关行政部门，贾敏要求富盈公司返还维修资金及契税，缺乏合理依据，原审法院不予支持。贾敏可待本判决生效后自行向收款单位申请处理。关于房屋户型改造费的问题。虽然贾敏提供的收款收据中没有富盈公司的盖章，但有“李慧娴”的签名，富盈公司在庭审中确认李慧娴是富盈公司的员工，故原审法院认为，该费用实际由富盈公司收取。现富盈公司未实际向贾敏交付房屋，且原审法院已认定解除案涉商品房买卖合同，故富盈公司应向贾敏返还该房屋户型改造费2000元。关于贾敏已向中国银行股份有限公司东莞分行归还的贷款利息部分。贾敏与中国银行股份有限公司东莞分行均确认截至2015年3月1日止，贾敏已向中国银行股份有限公司东莞分行支付贷款利息65413.06元，原审法院对此予以认定。由于贾敏是为向富盈公司支付案涉房屋的购房款而向中国银行股份有限公司东莞分行申请贷款，导致贾敏需按期向中国银行股份有限公司东莞分行归还贷款本金并支付贷款利息，现因富盈公司违约导致案涉商品房买卖合同被解除，贾敏已向中国银行股份有限公司东莞分行支付的贷款利息属于贾敏的实际损失，富盈公司应当予以赔偿。因此，贾敏要求富盈公司赔偿贾敏已向中国银行股份有限公司东莞分行支付的贷款利息65413.06元（截至2015年3月1日止），于法有据，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年4月14日作出判决：一、解除贾敏与东莞市富盈房地产开发有限公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》（201302216097A7917191）及其补充协议。二、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向贾敏返还购房款897484元。三、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向贾敏支付首期房款部分的利息（以277484元为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计至2015年3月20日止）。四、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向贾敏返还律师费1850元。五、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向贾敏返还户型改造费2000元。六、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向贾敏支付截至2015年3月1日止的贷款利息65413.06元。七、驳回贾敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费13936.76元，由贾敏负担261.18元、东莞市富盈房地产开发有限公司负担13675.58元。上诉人富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审法院认定利息问题错误。1、富盈公司与贾敏就案涉房屋达成商品房买卖合同，合同已经成立并生效，贾敏履行了付款义务，贾敏交付的资金在履行合同的一刻已经全部变为房款，其资金形态已经改变，不再存在法定孳息，原审对利息性质认定错误。2、根据案涉合同约定若富盈公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，贾敏可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。因此应从合同约定交付商品房2014年6月29日后180日计算，以2014年10月28日开始计算利息，并非从付款之日计算。原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。（二）原审适用法律错误。案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，贾敏应根据合同约定违约责任要求解除合同，有违约责任的不应支持利息。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但已经约定违约责任条款的情况下应按约定。据此，富盈公司请求本院：1、撤销原审判决第三项关于利息部分计得15045.8元，改判富盈公司应返还购房款利息8139.53元（以购房款277484元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年6月29日起算，按中国人民银行同期贷款利率4%，暂计至2015年3月20日止）。2、撤销原审判决第六项关于利息部分计得44963.78元，改判富盈公司应返还购房款利息24324.67元（以购房款620000元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年6月29日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年3月20日止）。3、本案一、二审诉讼费用由贾敏承担。后，富盈公司在二审法庭调查过程中，就其上诉请求提出补充及变更：1、上诉状中的第一、二项中达到解除合同条件之日起计算变更为由收到贾敏要求解除合同的书面通知之日起60日后之日计算。2、户型改造费不应由富盈公司承担。3、解除贾敏、富盈公司及中国银行股份有限公司东莞分行之间签订的《个人一手房贷款合同》。被上诉人贾敏答辩称：1、关于购房款首期款利息计算问题，起始日期应以贾敏支付首期贷款之日计算。2、购房利息应以贾敏实际支付银行利息之日起计算。3、户型改造费是由富盈公司引起，故应由富盈公司一方承担。4、贾敏与中国银行股份有限公司东莞分行之间的贷款合同，与本案无关。原审认定事实清楚，应当维持原判。原审第三人中国银行股份有限公司东莞分行没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。经二审查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富盈公司、贾敏对原审判决解除双方于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》无异议，本院予以维持。根据富盈公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点为：1、合同解除后，富盈公司返还贾敏的购房款利息如何认定。2、贾敏诉求富盈公司返还户型改造费能否支持。3、贾敏、富盈公司及中国银行股份有限公司东莞分行签订的《个人一手房贷款合同》能否解除。对此，本院分析如下：对焦点一。贾敏与富盈公司签订《商品房买卖合同》后，贾敏依合同约定分批向富盈公司支付购房款共计897484元事实清楚，当事人对此亦无异议，本院予以确认。由于富盈公司未依合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方在合同中的约定，贾敏除可要求解除合同外，还可要求富盈公司承担违约责任。虽然双方约定的违约责任是按贾敏累计已付款的0.5%向贾敏支付违约金，但贾敏认为该违约金实际不能弥补其已付房款的实际损失。事实上，贾敏向第三人借款购买富盈公司的案涉房屋，贾敏从借款之日起需要向第三人支付贷款利息，双方在合同中约定的违约金确实不能补足贾敏已支付的购房款利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民币法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，贾敏主张购房款的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算合法有理，本院予以支持。富盈公司要求其返还贾敏购房款的利息应按中国人民银行同期存款利率从收到贾敏要求解除合同的书面通知之日起60日后之日起计算，缺乏依据，本院予以驳回。对焦点二。首先，贾敏诉求的户型改造费是基于案涉商品房买卖合同而产生的。其次，户型改造费的收据上有经手人“李慧娴”的签名，而“李慧娴”是属于富盈公司的工作人员，即使收据上加盖的财务专用章不是富盈公司的名称，但贾敏称该款项是在富盈公司售楼处交付的，富盈公司对贾敏主张该款项在富盈公司售楼处交付亦无异议，故“李慧娴”经手收取贾敏的户型改造费应视为履行职务行为，其法律后果应由富盈公司承担，即本院认定富盈公司收取了贾敏户型改造费。现双方的买卖合同已解除，富盈公司收取贾敏户型改造费没有依据，故富盈公司在合同解除后应将该费用返还给贾敏。退一步说，即使富盈公司无收取该户型改造费，但贾敏亦是与富盈公司因房屋买卖而产生的，富盈公司应向贾敏赔偿。对焦点三。富盈公司在二审中认为其与贾敏之间的《商品房买卖合同》已解除，那么贾敏、富盈公司及中国银行股份有限公司东莞分行签订的《个人一手房贷款合同》亦应要解除。对此，本院认为，富盈公司在一审诉讼过程中对贾敏要求解除其与中国银行股份有限公司东莞分行及富盈公司三方之间签订的《个人一手房贷款合同》不予同意，且中国银行股份有限公司东莞分行在一审中亦明确不同意解除该合同，亦没有提出诉讼请求。在二审诉讼过程中，亦未取得中国银行股份有限公司东莞分行的同意，富盈公司要求解除《个人一手房贷款合同》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”规定的要件，富盈公司要求解除《个人一手房贷款合同》缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488.63元，由东莞市富盈房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　黎淑娴代理审判员　　冯婉娥代理审判员　　杨　浩二〇一五年十月二十六日书　记　员　　罗锦婵附相关的法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。第15页共16页来源：百度“”