（2015）芜经开民二初字第00599号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-06-08
案件名称
原告芜湖祥瑞物业有限公司与被告李公文、崔宝莲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖祥瑞物业有限公司,李公文,崔宝莲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）芜经开民二初字第00599号原告：芜湖祥瑞物业有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：梁金华，董事长。委托代理人：肖黎明，该单位员工。委托代理人：黄军，该单位员工。被告：李公文，男，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。被告：崔宝莲，女，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。原告芜湖祥瑞物业有限公司诉被告李公文、崔宝莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法使用小额诉讼程序，与2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告芜湖祥瑞物业有限公司委托代理人肖黎明到庭参加了诉讼，被告李公文、崔宝莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：原告系小区前期物业管理单位，为小区提供物业管理服务。被告系小区F43幢1单元502室业主，一直享受原告提供的物业服务。被告自2010年5月1日开始至2014年8月31日拖欠物业管理费，经原告多次催缴，仍拒不缴纳。为维护自身合法权益，原告遂诉至本院，请求判令被告李公文、崔宝莲缴纳所欠物业管理费1929元及违约金2558元（按3‰计至实际缴清为止。截止2014年8月31日已发生的违约金数额2558元），并承担本案的诉讼费用。被告李公文、崔宝莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交相关证据，视为放弃质证、答辩的权利。原告就其诉请，向本院提交以下证据予以证明：1、《营业执照》、《经营性服务许可证》、《资质证书》复印件各一份，证明原告诉讼主体适格；2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份及主体资格；3、《房屋买卖合同》复印件，证明原、被告权利义务关系；4、《前期物业管理服务协议》复印件，证明原、被告权利义务关系；5、《前期物业管理服务合同》复印件，证明开发商委托原告管理前期物业；6、《物业管理合同》复印件，证明小区业主委员会委托原告管理；7、催缴通知单复印件，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务；8、催缴通知单张贴照片复印件，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务。本院对原告提交的证据认证如下：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八的证据效力，予以认定。经庭审当事人举证并结合法庭调查，本院查明本案事实如下：2008年2月20日，芜湖祥瑞实业有限公司（2008年4月24日经工商行政管理部门核准变更为奇瑞地产有限公司）与被告李公文、崔宝莲签订商品房买卖合同，被告购买位于芜湖经济技术开发区，面积74.5㎡，按照74.19㎡计算物业收费。原告芜湖祥瑞物业有限公司于2009年10月30日与被告崔宝莲签订前期物业管理服务协议，约定了缴费时间为每六个月的第一个月的1-5号。对逾期交纳物业费，违约金从逾期之日起按每日3‰计收。2009年3月31日，原告与奇瑞地产有限公司签订物业委托管理合同，为F1-F4区提供物业服务。2011年3月31日，原告与业主委员会签订物业管理服务合同，约定物业管理服务费，多层住宅为每月0.5元／㎡。2014年9月1日，原告从小区撤出，不再继续提供物业服务。被告入住后一直享受原告提供的物业服务，但经原告多次催交，被告仍未能交纳2010年5月1日至2014年8月31日的物业管理费1929元。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案证据佐证。本院认为：原告作为小区的物业管理单位与奇瑞地产有限公司签订的《物业委托管理合同》、与被告签订的《前期物业管理服务协议》、与业主委员会签订的《物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，且协议内容并不违反我国法律及行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。被告作为业主，在原告提供相关物业管理服务后，应依双方的约定按时向原告交纳物业费，但被告在原告多次催交后仍未能交纳2010年5月1日至2014年8月31日的物业费用1929元，被告的行为已构成违约行为，故对原告要求被告给付物业费1929元的请求，本院予以支持。根据《物业委托管理合同》、《物业管理服务合同》约定，逾期交纳物业费，违约金从逾期之日起按每日3‰计收，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按每日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。同时，根据原、被告双方约定，被告应当在每六个月的第一个月的1-5日向原告交纳物业费（即2010年5月1日至5日），逾期原告可以向被告主张违约金，故违约金计算起点应该为2010年5月6日，计算基数为六个月物业费即222.57元，此后每隔六个月计算下一次逾期交纳物业费的违约金。综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李公文、崔宝莲于本判决生效后十日内一次性给付原告芜湖祥瑞物业有限公司物业费用1929元及违约金（于2010年5月6日、2010年11月6日、2011年5月6日、2011年11月6日、2012年5月6日、2012年11月6日、2013年5月6日、2013年11月6日起按222.57元，2014年5月6日起按148.38元，参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决生效确定给付之日止）；二、驳回原告芜湖祥瑞物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（已由原告芜湖祥瑞物业有限公司预交），由被告李公文、崔宝莲负担。本判决为终审判决。代理审判员 俞泽迪二〇一五年十月二十六日书 记 员 李舒鸿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”