（2015）杭江民初字第1164号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-06-07
案件名称
徐海华与杭州美时年酒楼、唐惠新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐海华,杭州美时年酒楼,唐惠新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百五十五条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第1164号原告（反诉被告）徐海华。委托代理人徐祖荣，浙江杭天信律师事务所律师。被告（反诉原告）杭州美时年酒楼。负责人唐惠新，董事长。被告唐惠新。委托代理人陈志成，浙江天复律师事务所律师。原告徐海华为与被告杭州美时年酒楼、唐惠新房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月11日向本院起诉，反诉原告杭州美时年酒楼于2015年7月20日对反诉被告徐海华提出反诉。本院受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2015年8月20日、10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐海华的委托代理人徐祖荣、被告（反诉原告）杭州美时年酒楼、被告唐惠新的委托代理人陈志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海华诉称，2009年4月30日，原告徐海华与被告杭州美时年酒楼及唐惠新签订《合作合同》。合同主要约定，两被告将坐落于双菱路110号美时年酒楼一、二层，建筑面积约900平方（含临街通道门面约100平米）的营业用房交原告招商。在此《合作合同》基础上，双方于同年5月27日签订《租赁合同》。合同主要约定，两被告将坐落于双菱路110号第一层及第二层房屋按其现状出租给原告；租赁期为7年，自2009年6月30日起至2016年6月30日止；租赁期前三年年租金为124万元，自第四年起，年租金每年递增5%，第7年不递增。合同签订后，原告如约履行约定义务，于2009年5月27日支付合同保证金30万元，5月31日支付首付租金70万元。至今共支付租金7824500元。然两被告无视合同约定，拒不交付租赁房第一层约100平方米的临街通道门面，也不退还多收的租金，现原告诉至法院，请求：1、解除《租赁合同》；2、两被告退还869389元租金及30万元合同保证金；3、两被告支付违约金565972元；4、两被告承担本案受理费。被告杭州美时年酒楼、唐惠新辩称，一、《合作合同》已解除，现双方履行的是《租赁合同》。2009年4月30日徐海华和美时年酒楼确实签订了《合作合同》，约定了合作营业用房、合作期限、租金、装修、定金等条款。从内容上看，该份《合作合同》应属于合同法中的“租赁合同”。合同签订后，美时年酒楼完成了台阶的改造和电力蒸笼工作，但徐海华并未依据《合作合同》支付定金。2009年5月27日双方在口头解除《合作合同》后，又签订了《租赁合同》，约定了租赁房屋、期限、租金、保证金、房屋用途等内容。签约后至本案纠纷发生前，双方一直履行的是第二份合同即《租赁合同》。二、美时年酒楼严格履行了租赁合同义务，不存在违约行为。在收到唐海华交付的保证金及首次租金后，美时年酒楼即按约交付了出租房屋，不存在任何违约行为。三、临街通道门面不在租赁房屋范围内，美时年酒楼无须交付，所谓“退还多收的租金”的主张也不能成立。《租赁合同》第一条“承租标的”约定：出租人将坐落在杭州市双菱路110号第一层及第二层的房屋按其现状出租给承租人。《租赁合同》第三条“租金、保证金等费用及其支付方式”第1条约定，上述房屋2009年7月1日至2012年6月30日共三年每年年租金为124万。年租金从第四年每年递增5%，第7年不递增。2009年5月30日至6月30日即第一个月为免租期。而双方此前的《合作合同》第一条约定，甲方所在的营业用房坐落在双菱路110号美时年酒楼一层、二层计建筑面积约900平方米。其中包括临街通道门面，面积约为100平方米；第三条约定，合作期间，甲方要求年租金为130万元每年，即该租金为税后净收入，乙方招商后，租金收益高出甲方要求的租金部分归乙方所有，从这两个条款看出徐海华对标的房屋的状况非常清楚，不存在误解的可能性。两份合同对“标的房屋及租金”的约定，足以说明签订租赁合同时，双方对临街通道门面未达成合意，房屋面积下降，租金从130万元降到124万元。事实上，临街通道门面是临时建筑，招商时无人看中，徐海华为了少付租金不肯要，美时年酒楼当时也同意，有了第二份的租赁合同。由此可见，美时年酒楼无须交付临街通道门面，也没有多收租金。四、徐海华声称美时年酒楼违约停水停电与事实不符。徐海华不肯付租金和水电费，反而发短信恶语威胁，故美时年酒楼停电停水，然考虑到次承租人即租赁房屋实际经营者的利益，只停了1个小时就恢复水电，后来没有过类似行为。另外，我们认为徐海华未付租金和水电费在先，美时年酒楼为保护自身合法权益并督促徐海华履行付款义务，可以行使先履行抗辩权，以停水停电要求其先履行支付租金和水电费的义务，这种方式是合法的。五、徐海华违约，其无权解除合同，要求归还保证金。按照合同约定，徐海华应在2015年6月1日前支付第7年的半年租金，至今仍未支付，其行为显然违约。合同第八条约定了单方解除权，美时年酒楼没有从事约定的违约行为，故徐海华无权单方解除合同、要求退还保证金没有依据。六、唐惠新是美时年酒楼的负责人，其签订合同系职务行为，由此产生的权利义务是由美时年酒店享有、承担，和唐惠新无关，其个人无须承担责任。七、即便原告所说被告存在部分违约行为，原告所谓的违约金也是过高，应予以调整。反诉原告杭州美时年酒楼反诉称，2009年4月30日，徐海华和美时年酒楼签订《合作合同》，约定了合作营业用房、合作期限、租金、装修、定金等条款。合同签订后，美时年酒楼完成了台阶的改造和电力增容工作，但徐海华未支付定金。2009年5月27日双方在解除《合作合同》后，又签订《租赁合同》，重新约定了租赁房屋、期限、租金、保证金、房屋用途等内容。租赁合同主要约定，1、出租房屋座落于杭州市双菱路110号第一层及第二层；2、租赁期共7年，自2009年6月30日起至2016年6月30日止，5月30日至6月30日为免租期；3、租金按每半年支付一次，2009年6月1日前，承租人向出租人支付第一次租金，承租人应予每年的6月1日和12月1日前支付清半年租金。合同签订后，徐海华交付了保证金及首次租金，美时年酒楼即按约交付了出租房屋。在履约过程中，曾发生数次逾期支付租金的情形。其中，第6年度下半年租金（2015年1月1日-6月30日）逾期支付1天。2015年5月31日，徐海华未按约支付第7年度的上半年承包金。次日即15年6月1日，徐海华发短信明确表示不支付租金，并恶语威胁美时年酒楼。同年6月4日、16日，美时年酒楼发通知书催促徐海华支付房租。至今，租金仍未支付。故诉至法院，请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金287080元；2、反诉被告支付反诉原告租金717700元；逾期支付租金的滞纳金223922元（自2015年6月1日起至判决确定的支付之日止，暂计算至2015年7月20日，再加上2014年12月1日逾期1天）；3、反诉被告支付水电费8536元；（后撤回该项诉讼请求）4、反诉被告支付反诉原告实现债权的费用50000元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告徐海华辩称，1、杭州美时年酒楼的诉请1和2之间有冲突，从杭州美时年酒楼第二个反诉请求来说要求原告支付第七年度上半年租金，就是要继续履行合同的意思。依据合同第10条第三款，杭州美时年酒楼只有在解除合同的基础上，徐海华才需支付违约金。2、反诉请求1中违约金即使要承担也是过高的。要求徐海华支付第七年度上半年租金和反诉请求1有冲突，反诉被告已经要求解除合同，上半年租金不应该支付。3、杭州美时年酒楼主张逾期支付滞纳金计算标准过高，即使要支付的话也要调整。4、就2014年12月1日逾期滞纳金的支付问题，合同中并未约定不含这一天，不存在逾期支付的问题。5、就水电费问题。双方在履行租赁合同中，水电费是由实际承租人直接支付给杭州美时年酒楼，这几年一直是如此履行，所以欠水电费徐海华不清楚，但是徐海华承认要付水电费。6、律师费等虽然合同有约定，但并非杭州美时年酒楼必要支出费用且该费用过高。原告（反诉被告）徐海华为支持其诉称及辩称，提交了以下证据：1、《合作合同》1份，证明原被告间的法律关系及被告违约的合同依据。2、《租赁合同》1份，证明原被告间的法律关系及被告违约的合同依据。3、收条2份，证明原告如约履行合同，支付30万元保证金和首期租金。4、房屋租赁备案证1份，证明被告合法租赁面积740平方，而不是900平方米，即使不按照合作合同的通道以及租赁合同的现状陈述交付租赁物，原告也多支付了100多平方米的租金，相当于我方多支付了九分之一多，应当予以返还。5、房屋装修平面图1组，证明租赁物的1、2层以及附属通道的现状。上述证据经庭审质证，杭州美时年酒楼对证据1真实性无异议，证明对象不成立，尤其是被告违约的合同依据。从合同中看不出来有违约的地方。同时，该合作合同第六条明确约定协议签订后，乙方徐海华应支付甲方定金30万元，招商结束后退还给原告。原告徐海华并未向美时年酒楼支付该定金30万元。合同中其他条款诸如营业用房面积、合作起止日期、租金的数字，这些条款因双方于2009年5月口头解除协议并重新签订了租赁合同，所以上述相应内容以双方后签订的合同为准。对证据2真实性、关联性无异议，证明对象不成立，不能得出被告违约的事实。对证据3真实性、关联性无异议，违约履行合同仅只代表2009年第一个半年的租金情况。第一份收条出具时间2009年5月27日该款项的内容合同保证金30万元整，交的是保证金不是定金，意味着双方履行的都是第二份租赁合同中的义务。对证据4形式真实性无异议，内容真实性有异议，房屋备案证中建筑面积与实际租赁物双菱路110号双层建筑实际面积不符（大约是1200平米）。本案被告租给徐海华是在800平米左右，其他的没有异议。对证据5三性均有异议，该平面装修图系复印件，真实性无法核对，也不知道徐海华从何得来，美时年酒楼没有委托过装修公司进行过此方面的设计。图纸上没有美时年酒楼相关工作人员的签字确认。本院认为，杭州美时年酒楼对证据1-4真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。证据5真实性无法核实，故本院不予认定。被告杭州美时年酒楼、唐惠新为支持其辩称，提交了以下证据：1、《合作合同》1份，证明合作合同的具体约定，包括房屋、期限、租金等，其中年租金为130万元。2、《租赁合同》1份，证明在解除《合作合同》后，双方签订《租赁合同》以及合同具体约定，其中第一年租金为124万元；出租房屋仅限于双菱路110号一层、二层，并不包括临街的通道门面，被告已按约交付房屋，不存在违约情形，无需退还保证金，徐海华无权解除租赁合同。3、照片2份，证明原告至今未支付最后半年的租金，违约在先。上述证据经庭审质证，原告徐海华对证据1三性无异议，证明对象无异议。对证据2三性无异议，证明对象有异议，合作合同并没有解除。对证据3三性和证明目的均有异议，原告没有支付第七年上半年租金是因为被告没有按约交付合作合同以及租赁合同约定的全部租赁物。本院认为，徐海华对证据1、2真实性无异议，故本院予以认定，对证据3，仅凭该证据无法证明所欲证明的对象，故本院不予认定。反诉原告杭州美时年酒楼为支持其诉称，提交了以下证据：1、《合作合同》1份，证明合作合同的具体约定，包括房屋、期限、租金等，其中年租金为130万元。2、《租赁合同》1份，证明在解除《合作合同》后，双方签订《租赁合同》以及合同具体约定，其中第一年租金为124万元；出租房屋限于双菱路110号一层、二层，并不包括临街的通道门面，杭州美时年酒楼已按约交付房屋，不存在违约情形，无需退还保证金，徐海华无权解除租赁合同。3、银行卡交易明细1份，证明第六年度下半年租金（2015年1月1日-6月30日）逾期支付一天。4、短信1组，证明2015年6月，徐海华明确表示不支付租金，并恶语威胁。5、催款通知书2份、挂号信邮寄退件2份、照片2张，证明2015年6月4日、16日，美时年酒楼发通知书催促徐海华支付房租。6、水电费清单1份，证明徐海华未支付水电费8536元。7、委托代理合同、代理费发票1组，证明实现债权的费用。上述证据经庭审质证，反诉被告徐海华对证据1三性无异议，证明对象无异议。对证据2三性无异议，证明对象有异议，合作合同并没有解除。对证据3三性无异议，证明目的有异议，反诉被告按合同约定并没有逾期交付租金。对证据4、5、6、7三性以及证明目的均有异议。本院认为，徐海华对证据1、2真实性无异议，且上述证据能够证明本案相关事实，故本院予以认定。证据3系原件且徐海华对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定证据4真实性无法核实，故本院不予认定。证据5能够证明杭州美时年酒楼向徐海华催收房屋的事实；证据6系杭州美时年酒楼单方出具，故本院不予认定。证据7能够证明本案相关事实，故本院予以认定。综上，本案事实认定如下：2009年4月30日，徐海华作为乙方、杭州美时年酒楼作为甲方签订《合作合同》一份，约定甲方所在的营业用房坐落于双菱路110号美时年酒楼一、二层，建筑面积约900平方米，其中含临街通道门面约100平米；合作起止日自2009年5月30日起至2016年5月29日止；合作期间，甲方要求年租金为人民币130万元／年，即该租金为甲方税后净收入，乙方招商后，租金收益高出甲方要求的租金部分归乙方所有；合作期限内，乙方可以规划任何业态，经甲方同意后进行租赁；合作协议签订后，乙方支付甲方定金30万元，招商结束后退还乙方。2009年5月27日，徐海华作为乙方（承租方）、杭州美时年酒楼作为甲方（出租方）签订《租赁合同》一份，约定，出租人将坐落于双菱路110号第一层及第二层房屋按其现状出租给承租人；租赁期为七年，自2009年6月30日起至2016年6月30日止；双方约定自2009年5月30日前承租人支付首次租金人民币七十万元，出租人收到足额租金后7日内，将租赁物交付至承租人；上述房屋2009年7月1日至2012年6月30日共三年每年年租金为124万元，年租金从第四年起每年递增5%，第七年不递增。2009年5月30日至2009年6月30日为免租期；2012年7月1日至2013年6月30日年租金130.2万元，2013年7月1日至2014年6月30日年租金136.71万元，2014年7月1日至2015年6月30日年租金143.54万元，2015年7月1日至2016年6月30日年租金143.54万元；租金按每半年支付一次，2009年6月1日前，承租人向出租人支付第一次租金，承租人应于每年的6月1日和12月1日前支付清半年租金，直到合同项下的租约履行完毕；保证金在签订本合同三日内，承租人应另行向出租人支付三十万元整租赁履约保证金，用以相应的滞纳金、违约金、赔偿金等费用；在房屋承租期间，以下费用由承租人向出租人缴纳，并由承租人承担不付款或延期付款的法律责任：水费、电费、电话费；每月以超标日期为准结清各项费用，各楼层另行安装水表；本合同所涉租赁房屋的用途为餐饮；因出租人原因造成租赁房屋逾期交付承租人的，按已付租金的千分之三每天向承租人支付违约金；承租人逾期支付租金及其他各项费用的，承租人应按年租金的千分之三每天向出租人支付滞纳金；出租人依据本合同第八条之规定合法解除合同的，或者承租人单方面解除合同或单方面提前终止合同的，则出租人对承租人装修、搬迁等各项投入不予赔偿，承租人且须按当年年租金的20%向出租人支付违约金；合同及合同履行过程中产生的纠纷，守约方向违约方主张权利所支出的合理费用（包括但不限于聘请律师的合理费用、相关人员的差旅费），由违约方承担，等等。2009年5月27日，杭州美时年酒楼收到合同保证金30万元并出具收条；2009年5月31日，杭州美时年酒楼收到房租70万元并由法定代表人唐惠新出具收条。2015年6月24日，杭州美时年酒楼因本案纠纷与浙江天复律师事务所签订《浙江天复律师事务所委托代理合同》一份，约定律师费总额为50000元。后杭州美时年酒楼实际支付律师费50000元。另查明，徐海华于2014年12月1日支付自2015年12月1日至次年6月30日期间的房租人民币717700元，因徐海华未按约支付自2015年7月1日至2016年1月31日期间的房租，故杭州美时年酒楼诉至本院。本院认为，徐海华与杭州美时年酒楼之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于原告是否有权解除合同，而是否解除合同关键问题在于位于双菱路110号美时年酒楼一层约100平米的临街通道门面是否属于原告交付房屋的范围。本院认为，首先，从合同签订时间来看，《租赁合同》的签订时间系在《合作合同》之后；其次，从合同的内容来看，无论是承租标的的名称、租赁期限、租金数额及支付方式方式均予以变更；最后，根据杭州美时年酒楼出具的收条及双方租金的支付方式及数额，双方明显系按照《租赁合同》的约定履行了合同义务，综上，在无证据证明《租赁合同》中载明的“双菱路110号第一层及第二层房屋按其现状”就是指《合作合同》中“美时年酒楼一、二层，建筑面积约900平方，其中含临街通道门面约100平米”的情况下，徐海华在如约履行《租赁合同》六年后以杭州美时年酒楼未依照《合作合同》约定向其交付部分租赁物为由而解除双方于2009年5月27日签订的《租赁合同》并要求美时年酒楼退还租金、保证金、并支付违约金，缺乏事实与法律依据且有悖于常理，故本院不予支持。就反诉部分。根据合同约定的付款方式及期限，徐海华应于2015年6月1日前支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的房屋租金人民币717700元，徐海华未依约履行其付款义务，已构成违约，现杭州美时年酒楼诉请要求徐海华继续履行案涉租赁合同即支付上述房租，理由正当，本院予以支持。对于杭州美时年酒楼主张徐海华支付逾期付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原告主张的逾期付款违约金问题。本案中，双方在《租赁合同》约定，“承租人逾期支付租金及其他各项费用的，承租人应按年租金的千分之三每天向出租人支付滞纳金”，杭州美时年酒楼以此标准主张逾期付款滞纳金过分高于其实际损失且徐海华亦要求予以调低，本院酌情予以调整，综合考虑双方的合同约定，本院酌情以应付但未付租金为基数，按照日万分之六计算，经计算，暂计至2015年7月20日为21531元。另，《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条规定：“民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数”，徐海华于2014年12月1日支付自2015年12月1日至次年6月30日期间的房租并未延期支付，故对于原告主张，本院不予支持。对于杭州美时年酒楼主张徐海华支付违约金问题。双方在《租赁合同》约定，“出租人依据本合同第八条之规定合法解除合同的，或者承租人单方面解除合同或单方面提前终止合同的，则出租人对承租人装修、搬迁等各项投入不予赔偿，承租人且须按当年年租金的20%向出租人支付违约金”，因案涉租赁合同并未解除且徐海华应承担的逾期付款违约责任已在上节滞纳金诉请中予以考虑，故对于杭州美时年酒楼该项诉请，本院不予支持。另，双方明确约定如发生纠纷所产生的律师费用应由违约方承担，因徐海华未按约支付房租引起讼争，而且杭州美时年酒楼诉请数额属法律允许范围之内，故对杭州美时年酒楼要求徐海华承担因其未按约履行付款义务而支出律师费50000元的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告徐海华全部的诉讼请求。二、反诉被告徐海华于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杭州美时年酒楼房屋租金人民币717700元；三、反诉被告徐海华于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杭州美时年酒楼逾期付款滞纳金人民币21961.6元（暂计算至2015年7月20日，此后以人民币717700元为基数按每日万分之六计算至本判决确定的支付之日）；四、反诉被告徐海华于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杭州美时年酒楼实现债权费用人民币50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回反诉原告杭州美时年酒楼的其他诉讼请求。本诉案件按规定减半收取受理费人民币10209元，由徐海华负担（已交纳）；反诉案件按规定减半收取受理费人民币8154元，由杭州美时年酒楼负担人民币3119元（已交纳），由徐海华负担人民币5035元，徐海华负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币20418元；对反诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币16308元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员 韩涛二〇一五年十月二十六日代书记员 韩婷 来源：百度搜索“”