（2014）江法民初字第05453号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-05
案件名称
原告印国书与被告重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
印国书,重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会,金科物业服务有限公司
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第05453号原告：印国书，男，1950年7月29日出生，汉族，住重庆市大足县。委托代理人：于丽娜，重庆天之合律师事务所律师。委托代理人：周萍，重庆天之合律师事务所律师。被告：重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会，住所地重庆市江北区金科廊桥水岸。负责人：徐志泽，主任。委托代理人：李林峰，重庆峡阳律师事务所律师。第三人：金科物业服务有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，组织机构代码45041179-8。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托代理人：杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。委托代理人：陈才，重庆红岩律师事务所律师。原告印国书与被告重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会、第三人金科物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡潇予担任审判长、审判员顾鲁晓、人民陪审员郭敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告印国书及其委托代理人于丽娜、周萍，被告重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会的委托代理人李林峰，第三人金科物业管理有限公司的委托代理人杨志勋、陈才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印国书诉称，原告系重庆市江北区金科廊桥水岸小区业主，被告系该小区业主委员会。被告违反物业管理条例、小区业主公约和小区业主大会议事规则，擅自作出决定与第三人续签物业管理合同，并提高金科物业的物业服务费，严重侵害了业主的权利。被告有义务按照法律法规的规定作出决定，并且作出的决定不得侵害业主合法权益。现在被告并未按照相关规定擅自作出决定，签定了《重庆江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》并提高物业服务费，严重侵害了原告的合法权益。原告特诉讼至法院，请求判决：一、依法撤销被告作出的与金科物业服务有限公司续签物业服务合同以及提高物业服务费的决定；二、本案的诉讼费由被告承担。被告重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会辩称，被告与第三人签订物业服务合同时程序合法，合同有效成立。第三人金科物业管理有限公司陈述，根据物管条例规定，被告作为业主委员会有权签订合同，这次签订合同程序合法，全程由政府部门参与监督，第三人同意被告的意见。经审理查明，原告系重庆市江北区金科·廊桥水岸某号某号房屋的产权人。第三人是重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸小区的物业服务企业。2013年6月20日，被告、第三人的相关工作人员、社区居委会和街道办事处召开会议，会议主要讨论了本案涉诉小区2013年上调物管费启动和专项维修资金使用的工作情况，其形成的《会议纪要》载明：上调物业服务费意见征求，因业委会人员有限，出具委托书委托物业公司人员实施并由街道下辖的社区居委会监督实施。2013年7月5日，被告和第三人的相关人员召开会议，会议形成的《会议纪要》表明会议主要讨论了收支财务报告、物管亏损原因分析、其他小区物业服务费的调查情况以及上调物业服务费需要完善的相关事项。2013年7月25日，被告出具《委托书》，委托第三人组织相关人员从2013年7月25日起对业主是否同意上调物业服务费进行意见征求。2013年9月16日，被告、第三人、重庆市江北区房管局物业科、寸滩街道、溉塘新村社区等在金科廊桥水岸物业会议室开会。第三人就物业服务费用上调及合同拟定与公示、相关工作等情况进行汇报。会议内容表明当日被告与第三人顺利续签物业服务合同。被告与第三人签订的《重庆江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》载明，本合同双方当事人，委托方（以下简称甲方）：重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会，受委托方（以下简称乙方）：重庆市金科物业服务有限公司，合同约定了具体的委托管理服务事项，约定委托管理服务期限为叁年，即自2013年10月1日起至2016年9月30日24时止。合同第二十九条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）的方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：非电梯（含电梯1-2楼）：1.60元／月·平方米，电梯（三楼以上，含三楼）：1.90元／月·平方米，商铺：4.00元／月·平方米，商铺电费：1.00元／月·平方米，（3）车位管理费：60元／月·个。重庆市江北区物价检查所出具的《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北（2013）048607）载明，金科廊桥水岸小区的物业服务企业为第三人，收费依据、计费标准与本案涉讼物业服务合同一致。2013年9月24日，本案涉讼物业服务合同在重庆市江北区房管局登记备案。第三人的工作人员具体实施了征求业主意见的工作。其工作的主要方式是发放《关于续签物业服务合同和上调物业服务费意见征求表》和《关于重庆金科廊桥水岸续签物业服务合同和上调物业服务费电话征求表》。庭审中，被告共计提供了1306份征求意见表，对此，原告提出异议，第一，所有征求意见表上的姓名均无证据证明系该小区房屋的业主；第二，两种意见表均出现的，分别为：本案涉讼小区5-1904号、13-1201、13-1603、13-1802、14-202、14-3003；第三、业主表示“满足条件后同意续签合同”的有3份，分别为：本案涉讼小区4-27-4、18-18-2、17-9-3；第四，不同意涨价的8份，分别为：本案涉讼小区3-18-3、3-22-4、3-13-4、4-1201、9-22-2、10-702、10-501、23-3-802；第五，表示“满足条件后同意涨价”的有9份，分别为：本案涉讼小区3-29-3、4-304、4-502、5-401、14-1501、17-9-3、18-17-3、21-2-301、25-503；第六、委托前即2013年7月25日前即签署意见表的有48户；第七、完成汇总统计后即2013年8月15日后出现的征求意见表6份；第八、没有签署时间的意见表306份；第九、没有送达人签名的意见表有6份；第十、本案涉讼小区4-29-1的意见表上的签名与户名不符；本案涉讼小区6-32-4有代签行为；本案涉讼小区2-14-3没有征求方式；本案涉讼小区2-21-4没有业主签名；本案涉讼小区11-904的征求意见方式为电话，但书面征求意见表签名了；本案涉讼小区23-1-1101的意见表上两次签名，且日期分别为8月11日和8月23日、第十一、电话征求意见表389份，没有电信部门的通话记录及与之对应的对话录音，没有发话人、见证人及其签名，没有业主联系方式，无法查实。经本院仔细审查相关证据材料，采信情况如下：本案涉讼小区18-18-2、3-18-3、3-22-4、3-13-4、4-1201、9-22-2、10-702、10-501、23-3-802、18-17-3、25-503、4-29-1、6-32-4、11-904的业主征求意见表本院不予采信，其他证据予以采信，理由如下：1、所有征求意见表上的姓名是否是该小区房屋的业主，可由其他证据予以佐证，如房管局的登记信息；2、两种意见表均出现的意见表，不能否认其书面意见表的真实性；3、业主表示“满足条件后同意续签合同”的、不同意涨价的、表示“满足条件后同意涨价”的这三种情况中，不同意涨价的，本院不予采信，其他两种情况的意见表，需以具体表达内容为准；4、意见表签署时间、送达人没有签名、征求方式未勾选的问题，并不影响意见表的真实性，本案涉讼小区2-21-4有业主签名，故对这些证据，本院予以采信；5、电话征求意见表有录音材料予以佐证，原告虽对这些证据提出质疑，但并未提出充分、有效的证据证明其异议，结合目前我国小区管理服务的实际情况、本案案情及录音内容，对这些证据，本院予以采信。本院从重庆市江北区房屋管理局提取了本案涉讼小区所有房屋建筑面积、业主的资料，原告对此资料无异议，被告认为其中118户与原初签署意见表时房屋的所有人不同，原因在于随着时间的推移，业主发生变化。本院又要求调取该118户业主的产权变更信息，重庆市江北区房屋管理局提供了116户业主的相关信息，另2户的详细信息无法查询得到，分别为本案涉讼小区7号负101、6号604。经过核实统计，重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸小区在重庆市江北区房屋管理局登记的信息共计3429条，其中车位号、设备号、公厕号共计1155条，架空层5条，重复号3条。据此，本案涉讼小区总业主数为2266人，专有建筑面积336854.75平方米。其中，书面签字同意续签物业服务合同并同意上调物业服务费的业主数为782人，占专有建筑面积117082.39平方米；通过电话通讯方式同意续签物业服务合同且同意上调物业服务费的业主数为373人，占专有建筑面积为55408.89平方米。庭审中，原告举示了《小区业主公约》和《小区业主大会议事规则》，拟证明被告的决议违反本案涉讼小区之前的《小区业主公约》和《小区业主大会议事规则》。《小区业主公约》第十五条载明，1、选聘、解聘物业管理企业须经本物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过；2、由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；3、物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。第二十一条公约生效载明，本公约经2012年4月15日在小区区域内向本小区全体业主进行公示，超过15日后对本公约的内容有超过1／2的业主无异议本公约自动生效。落款为：重庆市金科廊桥水岸小区业主委员会筹备小组。《小区业主大会议事规则》制定了物业管理区域内的业主大会议事规则。第二条，本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是业主大会运作的基本准则和依据。第六条，本业主大会会议采用集体讨论的形式，由业主代表大会行使业主大会全部职责。第七条，本业主大会由业主按单元推选业主代表参加会议，业主代表产生方式如下……第八条，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。凡需投票表决定，业主的赞同、反对及弃权的意见，经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。第九条，本业主大会采用专人送达、回收意见方式表决……统计汇总计票时，要有不少于2／3的业主代表参加，及1／2以上筹备组或业主会员会委员参加，并邀请街道办事处领导在场监督，并对计票有关情况予以书面签字认可。已送达的征求表决意见单，业主应当及时提出同意、反对、弃权意见并签名。对于无法送达的业主，采用公告方式送达，在公告规定的时间内仍然不反馈意见的，视为同意业主大会的决议。第三十八条规定，本规则已在物业管理区域内公示，经2012年4月28日金科廊桥水岸首届业主大会会议全体业主所持投票权1／2以上通过，自通过之日起生效。庭审中，被告举示了照片若干张，拟证明其将《关于重庆金科廊桥水岸2013年上调物业服务费的情况说明》、《关于续签物业服务合同及上调物业服务费的通知》、《重庆金科廊桥水岸续签物业服务合同和上调物业服务费征求意见表汇总表》、物业服务合同及备案登记证明等已经在小区公示。上述事实，有征求意见表、相关会议纪要、《小区业主大会议事规则》、《小区业主公约》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》、《委托书》、《重庆江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》、物业服务合同备案证明和当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，关于《小区业主大会议事规则》、《小区业主公约》的法律效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，前述两事项由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，没有充分、有效的证据证明《小区业主大会议事规则》、《小区业主公约》经过了业主大会会议讨论决定并符合法定过半数条件，《小区业主大会议事规则》、《小区业主公约》并不具有合法效力，因此，《小区业主大会议事规则》、《小区业主公约》不能作为本案的合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。在本案中，被告与第三人的物业服务合同于2013年9月16日签订，原告于2014年6月向本院提起诉讼，因此，原告的起诉符合法律规定。本案的焦点问题为：被告与第三人在签订物业服务合同前的征求意见程序是否符合法律、法规的强制性规定。关于召开业主的大会的程序问题，根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会的职责在于执行业主大会的决定事项，并负责召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。本案中，被告作为业主委员会就是否签订物业服务合同及提高物业服务费的事项，以书面委托的形式召开了业主大会。故对原告主张召开业主大会的程序不合法的意见，本院不予采信。关于决定程序，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案涉讼小区业主数为2266人，同意续签物业服务合同并同意上调物业服务费的户业主数为1155人；本案涉讼小区总专有建筑面积336854.75平方米，同意续签物业服务合同且同意上调物业服务费的专有建筑面积为172491.28平方米。本案涉诉的意见征询经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告并未提出充分、有效的反驳证据否定前述事实，故本院认为被告作出的同意续签物业服务合同且同意上调物业服务费决定，程序合法有效。另外，从实质角度而言，上调后的物业服务费标准符合一般物业服务市场的价格，并未实质性损害业主的利益；物业服务合同续签后，大多数业主也按约交纳了物业服务费，被告亦提供了相应的物业服务。据此，本院认定，被告作出与第三人签订物业服务合同及提高物业服务费的决定符合法律、行政法规的相关规定，且并未对原告的权益构成侵害，故对于原告要求撤销被告作出的与第三人续签物业服务合同以及提高物业服务费的决定的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第十二条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告印国书的全部诉讼请求。本案案件受理费80元由印国书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 胡潇予审 判 员 顾鲁晓人民陪审员 郭 敏二〇一五年十月二十六日书 记 员 杨凌燕 更多数据：