（2015）晋民初字第2848号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-04
案件名称
福州天承物业管理有限公司与福州旺福房地产有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市晋安区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州天承物业管理有限公司,福州旺福房地产有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款
全文
福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第2848号原告（反诉被告）福州天承物业管理有限公司，住所福州市台江区。法定代表人郑明云，董事长。委托代理人卢伯尧，福建康立律师事务所律师。被告（反诉原告）福州旺福房地产有限公司，住所福州市晋安区。法定代表人林哲生，总经理。委托代理人黄晓锋，福建创元律师事务所律师。委托代理人陈颖，福建创元律师事务所实习律师。原告福州天承物业管理有限公司与被告福州旺福房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由审判员陈阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州康城物业有限公司的委托代理人卢伯尧、被告福州旺福房地产有限公司的委托代理人黄晓锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福州天承物业管理有限公司诉称：2013年12月28日，原告与福州市晋安区新店镇翠湖山庄业主委员会签订一份《翠湖山庄物业服务合同》，合同约定：由原告承担晋安区某公寓小区的物业服务工作；综合楼每月物业服务费为每平方米3元，物业服务费在每月10日前按月交纳；若未能按时交纳物业管理费的，应按每日百分之一标准计算违约金。被告系该小区综合楼业主，房屋面积5770平方米。原告依照合同的约定提供了物业服务。2014年9月29日，由于开发建设单位原因，原告经与翠湖山庄业主委员会协商一致解除物业服务合同，2014年9月30日原告按协议撤出翠湖山庄。被告自2014年1月1日起至2014年1月31日止未按约定向原告交纳物业服务费等费用，拖欠物业服务费17310元、违约金8672元（违约金从2014年2月1日起暂计至2015年6月16日止、按日千分之一计算）、水电公摊591.4元和自用电费6990.3元，合计33563.7元。原告多次催讨未果。诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2014年1月31日止物业服务费17310元、违约金8672元（违约金从2014年2月1日起暂计至2015年6月16日止、按日千分之一计算），水电公摊591.4元（水电公摊从2014年1月11日计至2014年9月10日止，扣除已付的7100元），自用电费6990.3元，合计33563.7元。2015年6月16日之后违约金按上述标准计至被告全部还清物业服务费之日止。2．由被告承担诉讼费用。被告福州旺福房地产有限公司辩称：一、答辩人已足额缴交相关物业服务费。答辩人作为翠湖山庄综合楼的业主均按期缴纳了物业服务费。原告在起诉状中认为答辩人在2014年1月至2月未向其交纳综合楼的物业费，事实情况是这样的：原告2013年年底与业委会签订物业服务合同，2014年1月份正式进驻小区，当月以及次月的水电公摊等费用应由其接管，但由于答辩人系该小区的开发商，就由答辩人为原告代垫了2014年1月至2月的翠湖山庄公共用电款项，当时双方达成口头协议2014年1月份的综合楼的部分物业费双方以答辩人为原告代垫的共计13950.85元相抵销，故答辩人已足额缴纳了相关物业服务费，不存在拖欠的情形。二、本小区已经进行一户一表改造，供水、供电、供气等单位均已向最终用户直接收取，答辩人已足额缴交自用电费。《福建省物业管理条例》第41条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”供电局已给翠湖山庄每家每户安装了一户一表，答辩人不存在拖欠情形。三、公摊的水电费答辩人已按规定缴交，无欠款，且答辩人于2014年9月17日为原告代垫的10万元翠湖山庄公共电费周转金已远远超过答辩人应付数额。答辩人均按期缴交了水电公摊费，有相关发票可以证明。且答辩人财务陈淑仁于2014年9月17日通过翠湖山庄业主委员会向原告财务陈国喜以转账方式预付了10万元用于支付翠湖山庄公共用电的周转金，现原告已撤出本小区，对预收的该笔金额，原告应予以返还。四、原告作为一家二级物业服务企业，每平方米3元的物业服务收费明显超过政府指导价，且未进行公示。根据《福建省物业管理条例》第40条：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。”原告的服务企业资质为二级，根据《2015年物业管理费收取标准》，二级收费标准为0.75元／月，原告收取每平方米3元的物业服务收费明显超过政府指导价，且未按规定进行公示。综上，答辩人并无拖欠原告物业费、水电公摊费和自用电费，且答辩人支付的数额已远远超过应付数额，请求法院驳回原告的诉讼请求，并反诉判令原告返还被告公共水电周转金10万元。反诉被告福州天承物业管理有限公司辩称：2014年9月12日，反诉原告、业委会开会决定由反诉原告和业委会支付10万元用于支付公共水电支出，再由答辩人代业委会和反诉原告向业主收取公共水电费，待答辩人全部收回后转给业委会。之前已收回部分公摊电费4万元，答辩人已于2014年11月16日转给业委会。余款尚未收回，不具备支付条件，故反诉原告的反诉请求，应予驳回。经审理查明：2013年12月28日，原告与福州市晋安区新店镇翠湖山庄业主委员会签订一份《翠湖山庄物业服务合同》，合同约定：由原告承担晋安区新店镇某公寓小区的物业服务工作；综合楼每月物业服务费为每平方米3元，物业服务费在每月10日前按月交纳；若未能按时交纳物业管理费的，应按每日百分之一标准计算违约金。被告系该小区综合楼业主，房屋面积5770平方米。原告依照合同的约定提供了物业服务。2014年9月29日，由于开发建设单位原因，原告经与翠湖山庄业主委员会协商一致解除物业服务合同，2014年9月30日，原告按协议撤出翠湖山庄。被告自2014年1月1日起至2014年1月31日止未按约定向原告交纳物业服务费等费用，拖欠物业服务费17310元、水电公摊591.4元和自用电费6990.3元。原告遂诉至本院。另查，2014年9月12日，反诉原告、翠湖山庄业委会开会决定由反诉原告支付10万元至翠湖山庄业委会转付原告用于公共水电周转金。2014年9月17日，反诉原告依约支付了翠湖山庄业委会10万元周转金，翠湖山庄业委会如数转付原告。现原告已收回部分公摊电费4万元，于2014年11月16日转给翠湖山庄业委会。以上事实，有原告提交的《物业服务协议》、关于终止《翠湖山庄物业服务合同》及移交事项的回复函、公共用电缴费汇总表、公共用电分摊公布表、福州供电公司通用机打发票、催款律师函、物业服务费标准公告、翠湖山庄调整物业服务费标准表决票统计表、公告、关于停止垫付翠湖山庄公共设施电费的函，翠湖山庄遗留问题限时整改的函、会议纪要，被告提供的福建省福州市地方税务局通用机打发票、转账交易凭证、收条、中国建设银行单位客户专用回单、对账单、福建省电力有限公司福州供电公司通用机打发票及原、被告的陈述等为证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告拖欠原告物业服务费17310元、水电公摊591.4元和自用电费6990.3元的事实清楚，该债务应当依法清偿。鉴于被告已为各业主代付公共水电周转金10万元，原告亦承诺依法收回有关费用后再予以返还，故被告应付的上述费用可与10万元充抵，无需另行支付上述费用及违约金。因双方未对反诉原告的10万元周转金返还条件及时间明确约定，反诉被告亦未全额收回有关款项，故反诉原告请求反诉被告返还10万元周转金的理由不足，其反诉请求，不予支持。为此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第九十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告福州旺福房地产有限公司欠原告福州天承物业管理有限公司物业服务费17310元、水电公摊591.4元及自用电费6990.3元与被告福州旺福房地产有限公司垫付的公共水电周转金10万元部分抵销；二、驳回原告福州天承物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告福州旺福房地产有限公司的反诉请求。本诉案件受理费699元，适用简易程序减半收取350元，由原告福州天承物业管理有限公司负担；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由反诉原告福州旺福房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 陈阳二〇一五年十月二十六日书记员 陈盛附本案适用的主要法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。 微信公众号“”