（2015）佛南法民三初字第1192号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-10-26
案件名称
谭宇杰与张来星、佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭宇杰,张来星,佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1192号原告：谭宇杰，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××363X。委托代理人：梁浩华，系广东天爵律师事务所律师。被告：张来星，男，汉族，住重庆市渝北区。被告：佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区，注册号：44068200040XXXX。法定代表人：张来星。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员周晖于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁浩华到庭参加诉讼，被告张来星及佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司（以下简称奥雷特公司）没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告张来星为设立公司，于2012年9月17日与原告签订《租赁合同》，约定：原告将其位于佛山市南海区里水镇里官公路赤山村福西工业开发区的厂房及附着的土地使用权出租给被告使用；租赁期间为自2012年9月1日起至2021年8月31日止；2012年9月1日至2015年8月31日每月租金为154900元；被告逾期2个月支付租金的或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的，原告有权立即解除合同，收回租赁物。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，后张来星使用租赁物及场地，成立了佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司。但被告因经营不善，于2015年6月份开始停业，被告的员工收齐工资即离开公司，张来星至今也无法正常联系，被告已无法继续生产经营。被告至今还拖欠原告七个月的租金1084300元。综上，被告已严重违反合同约定，双方签订的《租赁合同书》已无法继续履行，被告的行为已构成根本违约。故起诉，请求判令：1.解除原被告于2012年9月17日签署的《租赁合同》，被告立即搬出原告厂房；2.两被告向原告支付租金1084300元（自2015年1月至2015年7月）；3.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告称因其已于2015年8月收回涉讼厂房及空地，故其第一项诉讼请求变更为请求解除原被告于2012年9月17日签订的《租赁合同》。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告张来星身份复印件、被告奥雷特公司企业机读档案登记资料原件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.《土地使用权承包合同》原件1份、《补充协议》原件2份，用以证明原告承租涉讼厂房和土地。3.《租赁合同》原件1份，证明原被告签订厂房租赁合同，原告将涉讼厂房及土地出租赁给被告使用。被告没有举证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、质证、辩论的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院确认其具有证据效力。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年9月17日，原告（甲方，出租人）与被告张来星（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区里水镇里官公路赤山村福西工业开发区的厂房及附着土地使用权出租给乙方；厂房面积9229平方米，空地面积6243.70平方米；租赁期限为2012年9月1日至2021年8月1日；租金每三年递增10%，2012年9月1日至2015年8月31日租金为厂房13元／平方米，空地6元／平方米，共计154900元；乙方应于合同签订之日起七日内支付保证金30万元；乙方应在每月8日前支付当月全部租金，如乙方逾期支付租金，应按每天月租金的1%计付滞纳金；如乙方逾期支付租金达两个月，甲方有权立即解除合同，保证金不退回等内容。2013年9月11日，奥雷特公司成立，法定代表人为被告张来星。诉讼中，原告确认涉讼厂房没有办理报建、验收手续；原告无法提供涉讼空地的建设用地使用权证。合同签订后，涉讼租金部分由张来星支付部分通过奥雷特公司支付，被告没有支付2015年1月至7月的租金。原告于2015年8月收回涉讼厂房及空地。本院认为，关于涉讼《租赁合同》的效力。该租赁合同约定原告将9229平方米厂房及6243.70平方米空地出租给被告张来星。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告未能提供空地6243.70平方米的建设用地使用权证，而有偿出租给被告作非农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定。原告将未经报建及合法竣工验收的9229平方米厂房出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原告与被告张来星于2012年9月17日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除双方签订的《租赁合同》没有法律依据，本院不予支持。关于原告请求两被告支付2015年1月至7月的租金。涉讼租赁合同虽然无效，但被告张来星已实际占有使用租赁物，应参照合同约定标准支付厂房、空地的使用费予原告。原告主张其未支付2015年1月1日至同年7月31日的使用费1084300元（154900元×7月），被告张来星未提出异议，本院予以采信，被告张来星应支付上述使用费予原告。奥雷特公司实际使用涉讼厂房，并向原告交付部分租金，且未对原告的上述请求提出异议，故原告请求被告奥雷特公司对上述债务承担连带清偿责任本院予以支持。被告张来星、奥雷特公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案判决如下：一、被告张来星、佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月1日至同年7月31日的使用费1084300元予原告谭宇杰；二、驳回原告谭宇杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7279.35元（原告已预交），由被告张来星、佛山市南海区奥雷特铝制品有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 晖二〇一五年十月二十六日书记员 陈志锋 微信公众号“”