（2015）郴民一终字第719号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-11
案件名称
马清华与湖南荣裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马清华,湖南荣裕房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第719号上诉人（原审原告）马清华。委托代理人彭小舟，湖南安必信律师事务所律师。委托代理人张志方，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南荣裕房地产开发有限公司。法定代表人马艳玉，该公司董事长。委托代理人郭超，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托代理人崔翰杰，北京市君致（济南）律师事务所律师。上诉人马清华因与被上诉人湖南荣裕房地产开发有限公司（以下简称荣裕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第118-2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人马清华的委托代理人张志方，被上诉人荣裕公司的委托代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年9月4日，马清华与荣裕公司签订《商品房买卖合同》，约定：马清华以银行按揭付款的方式购买荣裕公司开发的位于永兴县永兴大道旁荣裕综合楼2单元807号商品房一套，房屋建筑面积151.99平方米，总价款336，097元；荣裕公司应于2012年9月4日前将验收合格的房屋交付给马清华，如逾期超过60日交房，荣裕公司按马清华累计已付款的1%向马清华支付违约金；荣裕公司应当在商品房交付使用后360工作日内将办理权属登记需由荣裕公司提供的资料报产权登记机关备案，如因荣裕公司的责任，马清华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，马清华不退房，荣裕公司按已付房价款的0.5%向马清华支付违约金。合同签订后，马清华将购房款支付给荣裕公司，荣裕公司于2013年5月4日将房屋交付给马清华。另查明，荣裕综合楼于2010年6月8日开工，2012年5月竣工，2012年10月向永兴县质监站申请工程竣工验收，永兴县质监站于2013年5月22日签署备案意见。2013年11月20日，永兴荣裕国际酒店有限公司向永兴县委、县政府提出荣裕国际酒店项目调整建设容积率的申请。2013年12月20日，经2013年城乡规划委员会第4次全体会议讨论，同意荣裕大酒店项目在总容积率不变的前提下，规划布局做适当调整，不补交土地出让金。2014年4月17日，永兴县人民政府作出永政函（2014）22号批复，同意调整荣裕国际酒店项目规划，调整后C区即荣裕综合楼用地面积6030平方米，建筑面积26991.36平方米，容积率4.48，建筑密度56.21%，绿地率21%。马清华入住后，因车位的停车问题与荣裕公司多次发生纠纷，经多次协商未果，马清华遂诉至法院，请求判令荣裕公司支付逾期交房违约金3360.97元、逾期办理房屋权属证书违约金1680.49元、房屋楼层差价15，199元，并由荣裕公司负担全部诉讼费用。原审法院认为，本案争议焦点为：一、荣裕公司是否有逾期交房和逾期提交办理权属登记所需资料并由马清华取得房地产权属证书的违约行为；二、马清华与荣裕公司在商品房买卖合同中约定的楼层房号是否符合规划设计要求及合同约定。三、马清华的诉讼请求是否超过诉讼时效。一、关于焦点一。马清华与荣裕公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。马清华已按照合同约定履行了支付购房款的义务，荣裕公司亦应按合同约定履行按期交付房屋和在交房后360个工作日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并由马清华取得房地产权属证书。马清华与荣裕公司签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2012年9月4日，荣裕公司于2013年5月4日向马清华交付房屋，已构成逾期交房，马清华不退房的，荣裕公司按已付房价款的1%即3360.97元支付违约金；依双方合同约定，荣裕公司应在交房后360个工作日内即2014年10月14日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，由马清华取得房地产权属证书，但荣裕公司未在合同约定的期限内办理产权登记备案手续，致使马清华未能按期取得房地产权属证书，属违约行为，应承担相应的违约责任。按照合同约定，荣裕公司逾期办理产权登记备案手续，马清华不退房的，荣裕公司按已付房价款的0.5%即1680.49元支付违约金。荣裕公司提出办证迟延的直接原因在于政府行为，荣裕公司未提供证据证明。从荣裕公司提供的证据来看，马清华与荣裕公司签订的《商品房买卖合同》约定为即时交房，而荣裕公司未提交永兴县政务中心自2012年停止办理产权登记等行政审批事项到2014年才恢复的证据，且永兴荣裕国际酒店项目容积率的调整不影响荣裕公司办理产权登记备案手续的时间，故对荣裕公司提出的因政府行为导致办证迟延的抗辩意见不予采纳。荣裕公司未在约定期限内为马清华办理产权登记备案手续，属违约行为，应当承担违约责任。二、关于焦点二。马清华与荣裕公司在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上14层……。永兴县规划局批准的荣裕综合楼的建筑层楼亦为地上14层。故马清华所购商品房的楼层符合双方的合同约定及规划设计要求。荣裕公司在安装、设置电梯时，因该综合楼一、二层规划设计为商场，而电梯仅为方便综合楼商品房业主上下楼，且根据规划设计一、二层商场与商品房的进出并不是同一通道，故荣裕公司电梯的设置不影响马清华所购商品房的实际楼层。对马清华提出的要求荣裕公司赔偿楼层差价的诉讼请求不予支持。三、关于焦点三。按荣裕公司与马清华的合同约定，荣裕公司应于2012年9月4日前向马清华交付经验收合格的商品房，逾期交房超过60日，荣裕公司按马清华累计已付款的1%向马清华支付违约金，自双方约定交房后的60日即2012年11月4日起算，马清华要求荣裕公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求已超过两年诉讼时效。对荣裕公司提出的不承担逾期交房违约金的抗辩意见，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、限被告湖南荣裕房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告马清华逾期办理产权登记备案手续和取得房地产权属证书违约金1680.49元；二、驳回原告马清华要求被告湖南荣裕房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；三、驳回原告马清华要求被告湖南荣裕房地产开发有限公司赔偿楼层差价的诉讼请求；四、驳回原告马清华的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由原告马清华负担280.6元，由被告湖南荣裕房地产开发有限公司负担25.4元。”上诉人马清华不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项、第四项，改判荣裕公司支付马清华房屋楼层差价款15，199元，并负担本案全部诉讼费用。理由有：一、荣裕公司在销售房屋时，按照每高一层房价升高50元／平方米进行销售。荣裕公司为了获取非法利益，故意混淆实际楼层与房号的对应关系，马清华购买的房屋本应从地上第三层的架空停车场起算楼层及价款，但实际是从地上第一层的商场起算，使得马清华购买房屋比实际楼层房屋多支付楼层差价款15，199元（100元／平方米×151.99平方米）。二、从双方签订的《商品房买卖合同》及提供的相关证据来看，荣裕公司擅自变更房屋设计，根本没有按照实际规划进行设计施工。电梯未达到合同约定的每个楼层，严重违反合同约定，造成业主生活的不便。被上诉人荣裕公司辩称：一、荣裕公司严格按照永兴县规划局批准的规划设计方案对荣裕综合楼进行建设施工，且工程通过竣工验收，荣裕公司没有改变综合楼各楼层用途、单元数、楼层数、户数及电梯层数、起始层数。二、荣裕公司严格按照双方的《商品房买卖合同》约定的楼层数、房屋编号向永兴县房产局代为申请办理房屋所有权证，永兴县房产局发放给马清华的房屋所有权证记载的楼层、房屋编号与商品房买卖合同约定出售给马清华的房屋楼层、房屋编号完全一致，荣裕公司没有改变马清华所在的楼层、房屋编号。三、马清华诉请所谓的楼层改变原因是物业公司为便于分段分区所编制的内部房屋编号，此编号没有改变马清华的房屋楼层数，对其房屋的商品价值不构成任何影响。四、马清华主张的荣裕公司按每升高一层升价50元／平方米的销售方式，没有任何证据予以支持，且与荣裕公司销售房屋的实际价格事实不符。综上所述，荣裕公司既没有改变荣裕综合楼规划批准的楼层数，也没有改变合同约定出售给马清华房屋所处的楼层数，马清华要求赔偿楼层差价的上诉理由不能成立，请求依法驳回。二审期间，被上诉人荣裕公司提交了以下四份证据：1、马清华的房屋所有权证，拟证明产权证记载的房号与合同约定一致。2、部分业主已领取房产证花名册，拟证明荣裕公司按合同约定代为办理产权证，产权证记载房号与合同约定一致。3、永兴县房屋面积测量报告，拟证明综合楼地上共有14层，层数、房屋编号符合规划要求及合同约定。4、荣裕综合楼楼层及单价统计表，拟证明荣裕公司没有按每升高一层单价增加50元／平方米销售房屋。上诉人马清华质证认为：对证据1有异议，该证据没有原件核实，且房屋所有权证记载的房号只能证明和合同约定的房号是一致的，但不能证明和实际的楼层一致，也不能作为荣裕公司不支付房屋楼层差价的理由；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该两份证据均不能证明房号与实际楼层一致，不能作为荣裕公司不支付房屋楼层差价的理由；对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，根据马清华一审提交的证据，综合整个楼盘价格统计，房屋销售价格上基本上是采取每升高一层每平方米加价50元左右的方式。本院认证认为：马清华对证据2、3、4的真实性、合法性均没有异议，该三份证据也与《商品房买卖合同》中载明的房号、面积、单价相符，本院予以采信；证据1虽未提供原件核对，但其内容与证据3相符，马清华也未举出证据予以反驳，本院亦予采信。本院二审查明：（一）马清华与荣裕公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定马清华购买的商品房为综合楼2单元807号房，建筑层数为地上14层，地下1层。2015年8月28日，永兴县房产管理局为马清华办理了房产证（房权证永兴县字第201512**号），该房产证载明房屋总层数为15层（含地下1层），房号为807室。《商品房买卖合同》约定的建筑层数、房号与房产证记载的相同。（二）马清华与荣裕公司签订的《商品房买卖合同》附件三“装饰、装修标准”中，对电梯的要求是：“品牌上下电梯，配有无障碍设施，可到达每个楼层”，除此之外，与电梯相关事项合同中再无其他约定。（三）荣裕公司二审中提交的《荣裕综合楼楼层及单价统计表》体现，荣裕公司销售房屋的单价并不是按每升高一层加价50元／平方米的方式确定。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是马清华要求荣裕公司支付楼层差价的诉讼请求能否得到支持。首先，签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，荣裕公司并不存在故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况诱使马清华作出错误意思表示的欺诈行为，故《商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应依约履行，马清华上诉称荣裕公司故意混淆楼层的理由不能成立。其次，《商品房买卖合同》约定的建筑层数、房号等内容与房屋的设计、规划及产权登记内容相同，并不存在变更的情形，马清华上诉称荣裕公司变更规划设计的理由不能成立。再次，马清华上诉主张从地上第三层的架空停车场起算楼层及按50元／平方米／层的递增方式计算价款，但该主张需以双方对此计价方式进行了约定为前提。事实上，依据《商品房买卖合同》的内容，马清华购买的807号房屋是按建筑面积乘以单价的方式计价，该单价是双方自行协商的结果，并没有约定是从起算层起按50元／平方米／层的方式递增，荣裕公司二审提交的楼层及单价统计表也予以证实。因此，在双方没有约定的情形下，哪一层为起算层与价款并无关联，马清华上诉主张从地上第三层的架空停车场起算楼层及价款的理由不能成立。而马清华上诉主张的电梯设置问题，从合同约定来看与购房价款的确定并不具有关联性，因此，马清华据此要求荣裕公司支付楼层差价本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。马清华要求荣裕公司支付楼层差价款15，199元的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人马清华负担。本判决为终审判决。审判长 黄ＸＸ审判员 谷 敏审判员 雷金梅二〇一五年十月二十六日书记员 资 威附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”