（2015）浦民一（民）初字第22843号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-29
案件名称
王力与吴益安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王力,吴益安,上海云房数据服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第22843号原告王力（反诉被告），男，1983年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李海波，远闻（上海）律师事务所律师。委托代理人章叶思，远闻（上海）律师事务所律师。被告吴益安（反诉原告），男，1968年6月18日生，汉族，住陕西省西安市。委托代理人杨晓英（系被告吴益安之妻），住同被告吴益安。委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。第三人上海云房数据服务有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人朱瑛，总经理。委托代理人薛懿郎，男。原告王力诉被告吴益安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，被告提起反诉，本院依法予以受理。经被告申请，依法追加上海云房数据服务有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告王力及其委托代理人章叶思、被告吴益安的委托代理人杨晓英、陆军、第三人上海云房数据服务有限公司的委托代理人薛懿郎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王力诉称，2015年5月3日，原、被告签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋转让价为人民币（以下币种相同）6，300，000元，如守约方解除协议，违约方应按总房价款20%向守约方支付违约金。签约当日，原告支付给被告定金200，000元。双方约定于2015年5月18日签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），被告借故未到。之后，原告及第三人多次催促被告签订买卖合同，被告均无故拖延。现向法院起诉要求：一、解除原、被告以及第三人于2015年5月3日签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》；二、判令被告返还定金200，000元；三、判令被告支付违约金1，260，000元；四、诉讼费由被告负担。被告吴益安辩称，同意解除原、被告以及第三人于2015年5月3日签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，不同意返还定金并支付违约金，原告要求做低房价致使双方签约未成，且原告未将首期房款支付给被告。《房地产买卖协议》的性质是居间协议，故不应据此计算违约金，原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。第三人上海云房数据服务有限公司述称，同意解除原、被告以及第三人于2015年5月3日签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》。反诉原告吴益安反诉称，2015年5月3日，反诉原、被告签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，约定反诉被告向反诉原告购买位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让价为6，300，000元，如守约方解除协议，违约方应按总房价款20%向守约方支付违约金。反诉被告支付定金200，000元。双方约定首付款为2，090，000元，反诉被告应于2015年5月18日支付第一笔房款1，200，000元，10日后补足2，090，000元。反诉被告提出要求将房价做低到4，480，000元，反诉原告不同意，要求按6，300，000元签约。经反诉原告多次催促签约，反诉被告均无故拖延。现向法院起诉要求反诉被告支付违约金1，260，000元并负担反诉诉讼费。反诉被告王力辩称，反诉被告不存在违约行为，反诉被告同意按照6，300，000元签约，反诉原告仍拒绝签约。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人述称，做低房价仅是第三人提出的方案，反诉被告同意按照6，300，000元签约，并不是做低房价导致合同无法签约。经审理查明，2015年5月3日，王力、吴益安和第三人签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，约定王力向吴益安购买位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让价为6，300，000元。《房地产买卖协议》中第1.2条约定双方在协议签订后30日内签订《上海市房地产买卖合同》。第三条约定，本协议生效后，双方应全面履行。如任何一方未按本协议约定履行，每逾期一日，应按总房价款的万分之五支付违约金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本协议或单方解除本协议，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照总房价款的万分之五标准支付违约金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本协议的，违约方应按总房价款的20%支付违约金。其他约定中明确，双方在2015年5月18日前支付首期房款1，200，000元。当日，王力支付给吴益安定金200，000元。2015年5月18日，吴益安称其出差，将签约时间变更为2015年5月24日。2015年5月24日，双方至第三人处，王力主张吴益安说他刚下飞机，王力要求再次看房是不体谅其，故拒绝签约。吴益安主张第三人提供的网签合同约定的房价款为4，480，000元，其不同意做低房价故签约未成。第三人主张其为促成交易提供的仅是合同样张，如双方协商不成，仍按6，300，000元签约。2015年6月7日，双方到第三人处，王力主张吴益安以要再次研究合同条款为由拒绝签约。吴益安主张其对做低房价不认可，故未签约。第三人主张其明确告知吴益安如不同意做低房价，就按照6，300，000元签约，但吴益安仍拒绝签约。2015年6月14日，双方到第三人处，王力主张其明确表示按照6，300，000元签约，而吴益安以种种理由拒绝签约，并借故离开。吴益安主张其不同意做低房价故拒绝签约。当日，吴益安致电王力要求解除《居间协议》，王力明确表示不同意。2015年6月16日，吴益安向王力发送《告知函》称要求解除《居间协议》，王力收到此函。2015年6月18日，王力向吴益安发送《催告函》，要求于2015年6月22日下午6：00再次签约。本案在审理过程中，吴益安明确表示不愿意将系争房屋转让给王力。本案在审理过程中，经王力申请，在上海云房数据服务有限公司工作、涉案《居间协议》的经办人刘祖平出庭作证证明称，2015年5月3日，双方当事人签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，约定于2015年5月18日签约并支付首付款1，200，000元。吴益安称5月18日时间不便，将签约时间变更为2015年5月24日。2015年5月24日，王力要求再看一下系争房屋，因租户迟延开门看房，双方于16：45到第三人处，第三人拿了合同样张给双方看，吴益安称时间紧，有事离开了，第三人给的合同样张是普通版本，不是涉案合同样本。2015年6月7日，王力明确表示可以按照6，300，000元签约，吴益安以要研究合同条款为由拒绝签约。2015年6月14日，王力明确表示可以按照6，300，000元签约，吴益安拒绝签约。吴益安拒绝签约均以研究合同条款为由，但没有提出合同哪条条款有异议。双方当事人约定2015年5月18日签约当日支付首付款1，200，000元，因未签约，故王力未支付首付款。以上事实由经庭审质证的《居间协议》、《房地产买卖协议》、收款收据、情况说明、催告函、告知函等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，王力、吴益安与第三人签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》是三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，理应按照合同的约定全面履行各自的义务。现王力、吴益安与第三人一致同意解除于2015年5月3日签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》，本院依法予以准许。合同解除后，吴益安理应将收取的200，000元定金返还给王力。根据合同约定，守约方选择解除本协议的，违约方应按总房价款的20%支付违约金。针对涉案买卖合同未签约成功，该违约责任由谁负担该争议焦点，本院分析如下：首先，王力在2015年6月7日、6月14日两次表示同意按照6，300，000元签约，吴益安仍拒绝签约，故对吴益安主张不同意做低房价致签约未成的抗辩，本院难以采信。其次，吴益安多次以研究合同条款为由拒绝签约，但吴益安未具体指出对合同哪条具体条款有异议，故吴益安拒绝签约的理由无法成立。再次，王力向本院提供了户口历史交易明细表，证明在2015年5月18日前，王力及其配偶戚艳名下已备好首付款1，200，000元（含定金200，000元），王力为签约做好准备。因签约未成，故未支付给吴益安。综上，因吴益安违约行为导致双方签约未成，吴益安理应按约承担相应法律责任。吴益安提出王力主张的违约金过高，要求法院予以调整，本院结合王力支付定金的数额、违约情况、实际损失等综合因素，酌定判决吴益安支付给王力违约金600，000元。对吴益安要求王力支付违约金1，260，000元的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王力、被告吴益安与第三人上海云房数据服务有限公司于2015年5月3日签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》解除；二、被告吴益安在本判决生效之日起十日内返还给原告王力定金人民币200，000元；三、被告吴益安在本判决生效之日起十日内支付给原告王力违约金人民币600，000元；四、驳回反诉原告吴益安的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17，940元，减半收取计人民币8，970元，财产保全费人民币5，000元，上述共计人民币13，970元，由被告吴益安负担。反诉案件受理费人民币7，170元，由反诉原告吴益安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨怡霖二〇一五年十月二十六日书记员 胡贤君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”