（2015）甬鄞民初字第1351号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-02-04
案件名称
张小健与潘宏博、严丽芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张小健,潘宏博,严丽芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第1351号原告：张小健，无固定职业。委托代理人：刘彬，浙江欧硕律师事务所律师。被告：潘宏博，无固定职业。被告：严丽芳，无固定职业。委托代理人：杨宇艇，浙江宇邦律师事务所律师。原告张小健为与被告潘宏博、严丽芳房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。本案于2015年9月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘彬、被告严丽芳及其委托代理人杨宇艇到庭参加诉讼，被告潘宏博经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，原、被告双方自行庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。原告张小健起诉称：两被告系夫妻关系，租赁位于宁波市鄞州区钟公庙菜场路326号的店面用于销售婴幼儿用品。2014年8月，被告潘宏博与原告签订店面转让协议一份，约定将该店面转让给原告，且在2015年4月25日原租期届满时共同出面与房东续签，转让款为95000元。协议签订后，原告陆续以现金和转账的形式支付给两被告95000元，并花费47000元对店面进行装修，经营火锅生意。2015年4月，房东以到期后拒绝继续出租为由，强制原告搬出，经多次与被告潘宏博联系，其均未能履行协议约定义务，由此给原告造成实际经济损失142000元。经协商无果，被告仍未返还款项。故请求判令两被告共同向原告返还转让费95000元，并赔偿原告损失47000元，合计142000元。被告潘宏博未作答辩亦未在举证期限内向本院提交证据。被告严丽芳答辩称：两被告系夫妻，2014年8月原告确与被告潘宏博签订了转让协议，收到原告支付的95000元亦属实。但双方转让的是货物，两被告将价值12万元的婴幼儿用品折价95000元转让给原告，房屋只是给原告使用，未向其收取房屋转让费，在双方签订协议时就向其转交了被告潘宏博与房东签订的租赁合同。转让协议在被告交付货物及原告支付货款后就已履行完毕，转让协议中载明的2015年4月25日由被告潘宏博共同续签合同，只是协助义务，而非一定签成，对于未能继续签订租赁合同的责任不应由被告承担。对于原告主张的装修损失，原告在签订转让协议时即明知该店面在2015年4月25日租期届满，对投资风险应有所预见，且原告提供的证据缺乏证明力，不能证明其损失。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、转让协议1份，用以证明原告与被告潘宏博签订店面转让协议并约定将转让款汇至被告严丽芳帐户的事实；2、银行卡客户交易查询表1份，用以证明原告按转让协议约定支付了转让款95000元的事实；3、收条5份，用以证明原告花费47000元装修款的事实；4、《房屋租赁合同》1份，用以证明被告潘宏博与房东赵云国之间存在租赁关系并约定相应权利义务的事实；5、账户明细1组，用以证明转让协议签订后原告向房东赵云国支付了租金29000元的事实；6、通话录音1组、录音光盘1份，用以证明被告潘宏博未履行协议约定的义务，未与原告共同出面续签合同造成原告损失的事实。对原告提交的证据，被告潘宏博未到庭质证，视为放弃质证的权利。被告严丽芳的质证意见及本院的认证意见如下：证据1、2、4、5，被告严丽芳对真实性无异议，本院对该四份证据的真实性予以确认。证据3，被告严丽芳对真实性和关联性有异议，认为系原告与案外人间的经济往来凭证。本院认为，该份证据并非正规的收付款凭证，且无相应的装修合同加以印证，与本案缺乏关联性，本院不予采信。对证据6，被告严丽芳对真实性、关联性及合法性均有异议，认为录音资料容易改动，是否为当事人陈述难以核实。本院认为，该录音资料难以确认通话人的真实身份，录音内容的真实性亦难以核实，故本院对该组证据不予采信。根据原告及被告严丽芳的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定本案的事实如下：两被告系夫妻，2012年4月21日，被告潘宏博与案外人赵云国签订《房屋租赁合同》一份，约定被告潘宏博向赵云国租赁位于宁波市鄞州区钟公庙菜场路326号的店面一间，租赁期限为3年，自2012年4月26日至2015年4月25日；租金为每月4833.3元，每三个月付一次，签订合同时支付租金14500元，以后每期支付时间为上一租期届满提前一个月内；被告潘宏博不得在租赁期内转让，如需转让需经房东同意。合同还对其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，被告潘宏博依约承租了涉案房屋用于销售奶粉、纸尿布等婴幼儿用品。2014年8月，原告与被告潘宏博签订《转让协议》一份，协议载明：“潘宏博有钟公庙菜场路326号店面转让给张小健，共计95000元货款，2015年4.25房子续签合同由潘宏博与张小健共同出面签约。”协议签订后，原告以现金和转账方式向两被告支付价款95000元，被告将店铺内的奶粉、纸尿布等婴幼儿用品及其他物品一并转让给原告，原告作价处理后，开始经营火锅生意，并向案外人赵云国支付了六个月的房屋租金29000元。2015年4月25日，因无法与案外人赵云国签订新的租赁合同，原告搬离涉案房屋。本院认为：虽然被告潘宏博与案外人赵云国签订的《房屋租赁合同》中约定未经房东同意不得转让，但原告与被告潘宏博签订《转让协议》后，案外人赵云国至今未提出异议，该份《转让协议》亦无法律规定的其他无效情形，故本院认定原告与被告潘宏博签订的《转让协议》合法、有效，双方均应依约履行。该份转让协议既包括房屋转租，又包含货物的转让。对于原告主张两被告退还转让费95000元的主张，因双方在转让协议中并未约定转让费的具体金额，且95000元载明系货款，而两被告亦确实向原告转让了一批婴幼儿用品，原告主张该笔款项为房屋转让费未提供相应的证据。故本院对原告要求两被告返还转让费95000元的主张不予支持。对于原告要求两被告赔偿原告损失47000元的主张，本院认为，转让协议中并未约定转租的期限，且原告对于被告潘宏博与案外人赵云国约定的租期将于2015年4月25日届满亦为明知，协议中虽然载明2015年4月25日由被告潘宏博与原告共同出面与房东续签，但是并未约定一定要续签成功及无法续签的违约责任。另外，原告亦未提供充分证据证明其有47000元的经济损失，故对于原告要求两被告赔偿原告经济损失47000元的主张本院不予支持。被告潘宏博经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张小健的诉讼请求。案件受理费3140元，减半收取1570元，由原告张小健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。代理审判员 邝荣二〇一五年十月二十六日书 记 员 向婧 来源：百度“”