（2015）红民商初字第745号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-27
案件名称
张洁与遵义侨丰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张洁,遵义侨丰房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民商初字第745号原告张洁，女，汉族，贵州省遵义市人。委托代理人廖鑫，贵州正气律师事务所律师。被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰村委会***层。组织机构代码：不详。法定代表人孙伟伟，总经理。委托代理人肖荣昌，贵州上善律师事务所律师。原告张洁与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖鑫和被告委托代理人肖荣昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洁诉称，我于2010年初向被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司购买位于贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品综合批发市场一期X栋X层XX号和XX至XX号共六间商业用房，并于2010年5月13日在遵义市房屋产权监理处办理了预告登记。此期间，我向被告支付前述商业用房的所有购房款1200000元，但被告却没有按照合同约定向我交付房屋，也没有办理所有权转移登记有关手续。综上所述，被告的行为已构成违约，严重损害了我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决被告向我交付位于贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品综合批发市场一期X栋XX号和XX至XX号共六间商业用房，并办理前述商业用房的产权登记手续。被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司辩称，本案所涉房屋已经取得预售许可，也进行了综合验收，该栋楼其他房屋都已经交付使用，但是未能办理初始登记，所以不能办理所有权转移登记。另外，双方签订《商品房买卖合同》是事实，但是却是基于原告与我公司原法定代表人叶全富之前的债权债务所产生，故原告应按照借贷关系主张权利。经审理查明，原告张洁与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司之间具有经济往来，产生债权债务。因被告无力偿还债务，双方议定被告向原告出售相关房屋，用应交购房款折抵履行债务。2009年5月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品综合批发市场X栋X层XX号和XX至XX号共六间商业用房，购房总价款为1032000元，被告应于2009年7月31日前交付房屋，且在交付后90日内将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，合同中还约定了双方其他权利义务。同日，被告向原告出具收据，以证实收到原告购房款。2010年4月8日，双方到产权登记机关办理了预售合同登记备案手续，后又于2010年5月13日办理了所有权预告登记。其后，被告未能按照约定向原告交付所购商业用房，双方经协商未果，原告遂诉来本院，酿成本案讼争。本案审理过程中，被告当庭陈述所售房屋因涉及土地等问题的有关手续未能完善，故未能办理房屋初始登记，原告对此不持异议，并表明在本案中放弃要求被告办理所有权转移登记有关手续的诉讼请求，待符合条件时另行主张权利。上述事实，有原告举证的身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、预售备案登记表、预告登记证书等书证和双方当事人当庭陈述在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原告张洁和被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司双方对签订《商品房买卖合同》的事实不持异议，争议在于原告系与被告还是与被告公司原法定代表人叶全富个人产生法律关系。对此争议，被告主张系原告与公司原法定代表人叶全富形成借贷关系，但却没有举证予以证明，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由被告承担举证不能的不利后果，本院对被告该项主张不予采信。反之，根据公司的法人特性，如系原告与被告公司原法定代表人个人之间所形成的债权债务，显然不能折抵公司应收取的购房款，故本院认定原告系与被告产生的债权债务关系。同时，因被告无力偿还债务，双方议定以该债权债务折抵购房款，该法律关系转换并不违反相关法律禁止性规定，系合法有效的民事法律行为。如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》系双方在公平、自愿的基础上所订立，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定享有权利并履行义务。根据查明的事实，原告已用对被告所享有的债权折抵支付了购房款，被告也向原告出具收据予以证实，则被告也应当按照合同约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，本院对原告要求被告交付六间营业房的诉讼请求予以支持。对于原告要求办理所购商业用房产权转移登记的请求，已经在本案诉讼过程中明确表示放弃，系当事人对民事权利的自愿行使，且不违反法律有关规定，故本院予以准许。对于被告关于原告所购商业用房系其他被拆迁户约定安置还房的辩解意见，未在本院限定期限内向本院提交证据予以证实，应由被告承担不利后果。另外，根据查明的事实，原告所购商业用房已经办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记具有排除预告期内其他物权变动效力的法律特征，也即是即使约定为拆迁安置还房，但却不能产生物权效力，被告仍应当向原告交付所约定的商业用房。因此，本院对被告的前述辩解意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：由被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起二十日内向原告张洁交付位于贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品综合批发市场一期X栋X层XX号和XX至XX号的六间商业用房。案件受理费7800元，由被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员 陈利二〇一五年十月二十六日书记员 李敏 微信公众号“”