（2015）鄂丹江口民初字第01310号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-31
案件名称
刘文卓与曾繁娟、沈道斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丹江口市人民法院
所属地区
丹江口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘文卓,曾繁娟,沈道斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂丹江口民初字第01310号原告：刘文卓，女，生于1986年8月8日，汉族，辽宁省沈阳市人，个体工商户。被告：曾繁娟，女，生于1982年4月17日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。委托代理人：沈道斌（系被告曾繁娟夫兄）。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代领法律文书。被告：沈道斌，男，生于1966年12月7日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。原告刘文卓诉被告曾繁娟、沈道斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，因双方当事人争议较大，本院于2015年9月18日将本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员薛明担任审判长，代理审判员刘文静主审、人民陪审员蒲永强参加的合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告刘文卓，被告曾繁娟的委托代理人即被告沈道斌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告刘文卓诉称：原告与被告曾繁娟于2014年12月4日签订房屋租赁合同，约定被告曾繁娟将自己位于十堰市武当山旅游经济特区玉虚宫旁的第七层房屋租赁给原告，租期为2014年12月4日至2015年5月31日，租金为每半年5400元，押金2000元。租赁合同签订后原告缴纳了房租开始居住，并由被告曾繁娟的亲戚被告沈道斌收取原告的房屋押金2000元。2015年5月31日房屋租期到期后，被告曾繁娟又收取了原告半年的房租。但到2015年6月22日被告曾繁娟提出提前解除双方的房屋租赁合同，后经双方协商于2015年6月30日双方解除了房屋租赁合同，截止2015年6月30日被告曾繁娟和被告沈道斌应当退还原告押金及房租6330元（扣除水电费后的数额），但被告曾繁娟和沈道斌只退还原告4000元，剩余2330元二被告拒不退还。为此特提起诉讼，要求二被告共同返还房屋房屋押金2000元及多收取的房租330元，本案诉讼费用由二被告承担。原告刘文卓就起诉的事实和理由，向本院提交以下证据：证据一、房屋租赁合同复印件一份，拟证明原告与被告签订了半年的合同，并且根据合同内容约定，被告应该退还原告押金。经质证，被告沈道斌对该证据的真实性无异议，但认为其扣原告的押金是因为原告改变了房屋用途，养了两只狗，生活习惯影响到邻居正常生活，屋内财产有损失，解除合同是原告先提出的。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他证据予以综合分析认定。证据二、押金收据及银行转账凭证复印件各一份，拟证明原告在2014年12月3号向被告交付的押金2000元，2015年6月1号向被告支付租金5400元。经质证，被告对该证据无异议，本院予以确认。证据三、照片12张，拟证明被告所说的厨房、衣柜、沙发损坏问题不存在，小狗是养在狗笼子里的，并且原告购买了沙发垫铺在沙发上，入住时厨房已经使用过，以及水电费情况。经质证，被告沈道斌认为沙发有损坏。本院对该组证据的证明目的将结合本案其他证据予以综合分析认定。证据四、接处警工作登记表原件一份，拟证明2015年6月22日，原、被告发生纠纷后原告报警，经过公安机关的协调解除合同。经质证，被告对此无异议，本院予以确认。证据五、视频光盘一张，拟证明2014年12月6日原告入住时被告房屋的情况。经质证，被告对该证据无异议，本院予以确认。被告曾繁娟、沈道斌共同辩称：解除房屋租赁合同不是我们提出的，是因为原告违约，改变房屋用途，同时原告对承租房屋的墙面等造成了毁坏，应赔偿5000元。被告曾繁娟、沈道斌就其辩解的事实和理由，向本院提交以下证据：收据一份，拟证明原告刘文卓于2015年6月30日收到退还的房租4000元。经质证，原告对此无异议，本院予以确认。经审理查明：原告刘文卓（乙方）与被告曾繁娟（甲方）于2014年12月4日签订房屋租赁合同，该合同中约定被告曾繁娟将位于武当山旅游经济特区玉虚宫旁的房屋出租给原告刘文卓，房屋用途为居住，乙方不得改变房屋用途，租赁期限为2014月12月4日至2015年5月31日止，租金为每半年人民币5400元，押金2000元；乙方故意毁坏承租房屋、因生活习惯影响到四周邻里间正常生活的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若乙方提前终止合同或搬走，剩余租金不再退还，甲方有权即时出租；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。2014年12月3日，被告沈道斌向原告刘文卓出具收据，内容为收到押金2000元。2015年5月31日合同到期后，原告与被告曾繁娟协商决定继续租赁该房屋，2015年6月1日原告刘文卓通过银行转账向被告曾繁娟支付租金5400元。2015年6月22日，原告刘文卓因租房养狗问题与被告曾繁娟的丈夫沈道勇发生争执，民警出警后对双方进行劝说，原告刘文卓表示会尽快找房子搬走，被告曾繁娟表示同意。2015年6月30日，被告退还原告租金4000元，后经双方核算水电费后，尚余330元租金未退。另查明：原告刘文卓在租住被告曾繁娟的房屋期间，未经出租人许可，在墙壁上楔入铁钉，对墙面造成一定损坏。庭审中，原告刘文卓自愿赔偿被告曾繁娟的房屋损失540元。本院认为：原告刘文卓与被告曾繁娟因房屋租赁发生争执后通过公安机关的协调决定提前解除合同，被告曾繁娟退还4000元租金的行为亦属对双方提前解除合同的认可。原告刘文卓要求被告曾繁娟退还押金及多收的租金有相应的事实和法律依据，本院对此予以支持；但其要求被告沈道斌退还以上款项，因被告沈道斌不是原告刘文卓房屋租赁合同的对应主体，原告该主张无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。另原告刘文卓在租住房屋期间对房屋墙壁造成部分损坏的事实原、被告双方均予以认可，原告刘文卓庭审中亦表示愿意支付损失540元，为有利于缓解原、被告之间的纠纷，本院予以确认。被告曾繁娟、沈道斌提出“扣押金不予返还是因为原告违反合同约定，改变房屋用途”的意见，未提供相应的证据予以证实，本院对此不予采纳；其提出“同时原告对承租房屋的墙面等造成了毁坏，应赔偿5000元”的意见，未提供相应的证据证明其损失价值为5000元，亦未提起反诉，对该损失本院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曾繁娟在本判决生效后10日内退还原告刘文卓1790元；二、驳回原告刘文卓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告曾繁娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 薛 明代理审判员 刘文静人民陪审员 蒲永强二〇一五年十月二十六日书 记 员 饶真珍附：本案所适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”