（2015）西民二初字第170号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-15
案件名称
郭丙文与青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭丙文,青海汇通物业管理有限责任公司,北京华联综合超市股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第三十九条，第一百三十四条，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第170号原告郭丙文，男，汉族委托代理人韩利军，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。被告青海汇通物业管理有限责任公司委托代理人田君、马会军，青海乾润律师事务所律师。第三人北京华联综合超市股份有限公司委托代理人习卫红，系北京市中瑞律师事务所律师。委托代理人王明华，男，汉族原告郭丙文与被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法适用简易程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩利军、被告青海汇通物业管理有限责任公司委托代理人田君、马会军、第三人北京华联综合超市股份有限公司委托代理人习卫红、王明华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丙文诉称，2004年2月28日原告与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》，原告将所购买的五四大街汇通商业广场60号1号楼B-1027、1029商铺租赁给汇通物业统一管理、招租，整体经营，汇通物业享有转租权。期限为2005年5月1日至2015年4月30日。协议签订后，原告依约将商铺交由汇通物业公司经营使用，现协议约定期限已届满，原告欲收回商铺自己经营，但汇通物业迟迟不予交还商铺，而且将原告商铺转租于第三人北京华联，租赁期限为20年。现要求被告及第三人交还原告位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场（60）号1号楼B-1027、1029商铺；被告和第三人给付房屋补偿款53680.18元；案件受理费由被告负担。被告青海汇通物业管理有限责任公司辩称，原告方购买的该商铺是整体商铺分割形成，无法进行独立经营；双方形成合同关系后，涉案房屋的租金已全部由原告收取；现整体商铺转租第三人后已形成了良好的商业氛围，原告要求返还商铺侵犯其他商户的权益；另合同履行期限虽已届满，但我们愿按照原合同的租金标准以原告主张的期限支付租金；第三人北京华联综合超市股份有限公司辩称，1、本案存在程序性问题，第三人与原告之间无直接的合同关系，原告按照与汇通物业之间的合同关系要求第三人承担返还房屋并支付房屋补偿款的诉求没有法律依据，我方参加诉讼仅是为了便于查明案件事实；第三人与青海汇通房地产开发有限责任公司所签订的《租赁合同》期限尚未届满，原告无权要求第三人提前返还房屋；2、涉诉商铺为产权式商铺，产权式商铺所有权不同于普通房屋所有权，该类所有权的行使方式应当受到限制；综上所述要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2004年2月28日原告与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》，原告将所购买的五四大街汇通商业广场60号1号楼B-1027、1029商铺租赁给汇通物业统一管理、招租，整体经营，汇通物业享有转租权；期限为2005年5月1日至2015年4月30日；租金按月支付，每月租金3497.2元于当月月底前一次性转至原告指定账户；如汇通物业将房屋整体转租给第三方经营，原告应积极配合，不与第三方发生任何直接关系，不向第三方提出任何请求；汇通物业逾期支付租金，每逾期一日应按照应付未付租金的万分之三承担违约金。协议签订后，原告依约将涉案商铺交付汇通物业经营使用，但租赁经营合同期限届满后，被告未及时返还商铺，致使纠纷产生。另查，2004年4月，青海汇通房地产开发有限责任公司与第三人北京华联签订《租赁合同》，合同约定：汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的全部商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给第三人经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租回的123户（总建筑面积4025平方米），该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），各业主同意汇通房地产公司将该返租房屋整体转租给承租人；汇通房地产公司所出租的房屋现房屋产权人为汇通房地产公司和123户业主，全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联，并和汇通房地产公司分别签订书面《商铺销售返租合同》；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的履约保证协议中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联的商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。再查，本案原告与汇通房地产公司于2004年2月28日签订了《商品房买卖合同》。汇通物业公司支付租金至2015年4月30日。再查，汇通房地产公司与北京华联签订《租赁合同》后委托汇通物业公司代为管理该合同项下其所出租的房屋，并由汇通物业公司与各业主分别签订《租赁经营协议》。再查，汇通房地产公司委托汇通物业与各业主签订《租赁经营协议》，其中一层签订二十年租赁经营期限的有46个业主，承租经营面积为1069.31平方米；签订十年租赁经营期限的有36个业主，承租经营面积为1159.26平方米；二层签订二十年租赁经营期限的有69个业主，承租经营面积为1816.543平方米；签订十年租赁经营期限的有28个业主，承租经营面积为773平方米。以上事实有《租赁经营协议》、《房产证》、《租赁合同》、《建行单位客户专用回单》、《代发代扣流水明细》、《汇通商业广场租金返还审批表》、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，被告汇通物业公司接受汇通房地产的委托，以自己的名义与本案原告签订《租赁经营协议》，并已实际履行。经本院释明，原告选择汇通物业作为本案被告承担相应的民事责任符合法律规定。现双方间《租赁经营协议》履行期限虽已届满，但原告所出租商铺系产权式商铺，是汇通公司将整体开发的大型经营性用房分割成若干小面积的单元进行出售而来，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构，原告只是其中一个单元业主。其在购买时应当对所购买商铺的属性及无法独立行使经营使用权明知，且在与汇通物业签订《租赁经营协议》时对商铺已由汇通公司整体转租给第三人经营使用的事实明知。经查证，汇通房地产与第三人签订的租赁期限为二十年，现由第三人经营的超市中，一层签订二十年租赁经营期限的有46个业主，承租经营面积为1069.31平方米；签订十年租赁经营期限的有36个业主，承租经营面积为1159.26平方米；二层签订二十年租赁经营期限的有69个业主，承租经营面积为1816.543平方米；签订十年租赁经营期限的有28个业主，承租经营面积为773平方米。现如果原告无限制的行使所有权，必定会影响其他二十年业主权利的行使及第三人的合法经营，原告权利的行使应当受到限制。况且原告商铺继续交由第三人经营并不妨碍原告出租权的实现，也未损害原告实体权益，故其要求汇通物业公司及第三人返还商铺的诉求不予支持；关于原告要求被告依照原合同约定租金三倍标准支付2015年5月1日至7月19日占有使用费的诉求，因其未在法庭规定时间内交纳诉讼费用，故对其该诉求本院不作处理。综上，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条之规定，判决如下：驳回原告郭丙文要求被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司交还原告位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场（60）号1号楼B-1027、1029商铺的诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告郭丙文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 杨 萍二〇一五年十月二十六日书记员 马清燕附：《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。 来源：