（2015）惠阳法民一初字第746号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-18
案件名称
郭亚飞与惠州市成龙房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠阳区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭亚飞,惠州市成龙房地产集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第746号原告：郭亚飞，男，汉族，住址：河南省平顶山市卫东区。被告：惠州市成龙房地产集团有限公司，住所地：惠州市惠城区。法定代表人：林志明，董事长。委托代理人：姚丽娟，该公司员工。原告郭亚飞诉被告惠州市成龙房地产集团有限公司（以下简称成龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员梁东辉适用简易程序，于2015年9月15日公���开庭进行了审理。原告郭亚飞、被告成龙公司的委托代理人姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭亚飞诉称：我于2009年10月9日购得位于惠州市惠阳区淡水镇爱民路钱江花园11栋1单元3层02号房的（预售许可证号为惠阳预许字2009第03号）预售商品房，并以贷款方式付清了总价为341968元整的全部房价款，且至今每月按时还贷（有购房、贷款合同及票据为证），履行了应当承担以及合同约定的所有责任和义务；而被告未将原告所购商品房（钱江花园11栋1单元3层02号房）交付使用至今已逾期五年之久，构成违约，严重侵害了原告作为购房人的合法权益，应当承担违约责任；根据购房合同第八条、第九条的约定及《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告有权要求被告继续履行合同至实际按照法定交付条件��房之日止，并以341968元为基数，按日利率万分之三的比率支付逾期交房违约金至实际交房之日止。综上所述，为维护本人合法权益，特向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告继续履行合同（原告与被告所签订的关于钱江花园11栋1单元3层02号房的商品房预售许可证号为惠阳预许字2009第03号的商品房买卖合同），并以341968元为基数，按日利率万分之三的比率支付逾期交房违约金至实际交房之日止，暂时计算为自2014年8月21日至2015年7月29日，数额为35188.51元；若本案审理期间被告仍未交房，请求法院顺延计算至判决之日。2、判令被告归还原告契税发票，成龙公司为原告垫付的契税款本金由原告承担，从应支付给原告的逾期交楼违约金中扣除。3、本案一切诉讼费用由被告承担。原告为其陈述的事实提交如下证据：1、原告身份证；2、企业机读档案登记资料；3、收款收据3张；4、住宅专项维修资金专用收据；5、中国工商银行个人住房贷款借据；6、商品房买卖合同；7、见证书；8、完税证明；9、契税纳税申报表；10、（2015）惠中法民一终字第452号民事判决书。被告成龙公司答辩称：1、此案中，双方合同虽然约定延期交楼的违约金的计算标准为每日万分之三，但答辩人认为该违约金标准过高，按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应该对双方在合同中约定的违约金予以减少。被答辩人并没有举证证明答辩人逾期交楼给其造成的实际损失，而根据实际情况，同地段同类房屋租金每月为500元，郭亚飞的实际损失应为12000元。且该楼盘分期验收已经合格，原告迟迟不来收楼，却一味起诉要求违约金，该房屋购楼款为341968元，而法院前两次判决的延期交楼违约金已经在15万��以上，显然过高；2、答辩人逾期交楼是因交楼条件中的“五证”中竣工合格证备案尚未完成影响到了交楼，而竣工合格备案拖延是行政机关调控政策造成的，不是答辩人的主观故意，因此对双方约定的违约金予以降低符合实际情况。综上，请求法院查明本案事实，依法公正判决。被告成龙公司未为其答辩向本院提交证据。本院依职权调取惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第36号民事判决书。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，2009年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（附件四），约定：原告向被告购买位于惠州市��阳区淡水爱民路钱江花园11栋1单元3层02号房（商品房预售证号为惠房预许字（2009）第03号），建筑面积128.27m2，房屋总价款341968元；付款方式为银行按揭：首付款102968元，余款239000元向银行按揭；…。第八条交付期限：被告应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付原告使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第十一条：原《商品房买卖合同》及《补充协议》中所提及的买受人的已付房款，如买受人采取按揭方式付款，即：指买受人已付首期款与已付月供中的本金部分之和。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订之日，原告向被告支付首付款102968元；2009年12月1日，原告向被告支付首付余额（补加首付）6000元；2009年12月1日，原告向被告支付涉案房产交易登记、合同印花税、评估、抵押登记、合同备案、贷款合同印花税、律师见证、公证费1711元。2010年6月30日，原、被告与中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人（原告）的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为233000元。2010年8月3日，原告通过银行贷款向被告支付剩余房款233000元；至此，原告已付清房价总款341968元。涉案房屋至本案法庭辩论终结时，未经建设部门办理涉案房屋竣工验收合格备案登记手续，未交付原告��用，未办理《房地产权证》。另查明，原告曾于2012年、2014年向本院起诉，本院分别作出（2012）惠阳法民一初字第599号、（2014）惠阳法民一初字第69号民事判决，判令被告成龙公司承担逾期交楼违约金合计148755.27元（从2010年8月31日起至2014年8月20日，按每日万分之三计付）给原告郭亚飞。再查明，2012年6月28日惠州市惠阳区地方税务局淡水税务分局对原告郭亚飞名下的惠州市惠阳区淡水爱民路钱江花园11栋1单元3层02号房征收契税10259.04元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，已经本院发生法律效力的（2012）惠阳法民一初字第599号、（2014）惠阳法民一初字第69号民事判决确认为合法有效，本院予以认定。被告未能按合同约定将涉案商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期交楼违约金，理由正当，应予支持；因原告已付清购房款341968元，被告应按原告已付房价款的每日万分之三从2014年8月21日至2015年10月26日向原告支付的逾期交楼违约金44319.05元（341968元×0.0003×432日=44319.05元）。关于征收购房款契税及开具契税发票均属税务机关调整的范畴，本院不予审理，依法驳回原告诉请被告归还契税发票的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州市成龙房地产集团有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告郭亚飞支付逾期交楼违约金44319.05元（违约金从2014年8月21日计算至2015年10月26日）；二、驳回原告郭亚飞的其他诉讼请求。本案受理费780元，减半收取为390元，由被告惠州市成龙房地产集团有限公司承担（原告郭亚飞已预交受理费780元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 梁东辉二〇一五年十月二十六日书记员 万意莉 来自