（2014）鄂襄新民初字第01236号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-24
案件名称
14民初1236号一审民事裁定书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩金玲,湖北昌盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第七十条
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄新民初字第01236号原告韩金玲，女，1971年12月13日出生，汉族，住襄阳市。委托代理人胡丹，男，1963年11月23日出生，汉族，住址同上，系原告韩金玲丈夫。代理权限：特别授权代理。委托代理人咸奇，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。被告湖北昌盛房地产开发有限公司（下称昌盛公司）。住所地：襄阳市樊城区新华路*号熙特大厦*座***号。法定代表人张家春，昌盛公司董事长。委托代理人戚龙江，昌盛公司经理。代理权限：特别授权代理。原告韩金玲与被告昌盛公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告韩金玲的委托代理人胡丹、咸奇，被告昌盛公司的委托代理人戚龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩金玲诉称，1999年11月9日，原告韩金玲购买了被告昌盛公司开发的商品房一套及附属地下室一间，并签订了相应的合同。其中，约定房屋总价款为14.5万元，原告韩金玲应于1999年11月9日交纳定金2万元，余款于1999年12月15日前交清，被告昌盛公司同时承诺1999年12月15日前通知原告韩金玲交接房屋；地下室价款为4万元，原告韩金玲已于1999年11月9日交纳定金1万元，余款未约定交纳时间，被告昌盛公司同时承诺1999年12月15日前交接地下室，房屋交付后30日内办理商品房买卖过户手续，并办理房屋产权证照。2000年5月1日，被告昌盛公司通知原告韩金玲交接了房屋，但至今未办理上述房屋的产权证照。原告韩金玲为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告昌盛公司为原告韩金玲办理房产证及土地证。2.诉讼费及律师代理费30000元由被告昌盛公司负担。被告昌盛公司辩称，被告昌盛公司已依约将房屋交付给原告韩金玲使用，但原告韩金玲至今未支付购房款，被告昌盛公司多次要求原告韩金玲支付房款或搬出房屋，但原告韩金玲均不履行。现原告韩金玲要求被告昌盛公司为其办理房产证及土地证不成立，应予驳回。同时，被告昌盛公司提出反诉，请求判令：1.解除昌盛公司与韩金玲签订的房屋及地下室的买卖合同，并由韩金玲支付昌盛公司占用房屋的损失（按同地段的租金计算）。2.如继续履行合同，支付合同约定的违约金。3.诉讼费用由韩金玲负担。因被告昌盛公司未在本院限令的期限内交纳相应的反诉费用，对被告昌盛公司的反诉请求本院不予合并审理。原告韩金玲为证明其主张，向本院提供如下证据：一、1999年11月9日，韩金玲与昌盛公司签订的《商品房购销合同》及《房屋购销契约》各一份。其中，《商品房购销合同》载明：韩金玲自愿购买原襄樊市樊城区种子公司7-22-64地块上开发的商品房第2栋3单元301室；房屋价款为14.5万元，1999年11月9日前交款2万元作为购房定金，1999年12月15日前交清核定的购房余款，昌盛公司交房；如韩金玲逾期付款或违约，昌盛公司有权向韩金玲追索违约金，违约金自约定付款之日起至实际付款之日止按月利率2%计算，所交定金不再返还；昌盛公司须于1999年12月15日前通知韩金玲对该商品房验收交接，韩金玲付清购房款后昌盛公司到期未将房屋交付使用，韩金玲有权追索违约金，逾期超过3个月未交付商品房时，韩金玲可要求退房，昌盛公司应将已交购房款全部计息后退还给韩金玲；韩金玲在接收商品房后，在国家规定期限内办理房产登记手续，昌盛公司予以协助，如因任何一方原因不能办证，损失由责任方承担，在办证过程中所发生税费，由韩金玲自理；该商品房交付使用后，昌盛公司取得土地使用权的权利、义务、责任相应部分随之转移给韩金玲；本合同带地下室附件不得分离。《房屋购销契约》载明：本契约为上述商品房附件，韩金玲以4万元的价格购买地下室，并于1999年11月9日向昌盛公司交纳定金1万元；一次性付清房款，因该房价系成本价，不含昌盛公司销售税费，如有特殊改变，需增加费用时，双方协商增减，在未达成一致意见前，昌盛公司可以不交房；韩金玲逾期付款或违约，昌盛公司有权追索违约金，自约定付款之日起至实际付款之日止，按利率2%计算，逾期超过15日韩金玲未付款时，昌盛公司有权终止本契约，契约终止自昌盛公司书面通知送达韩金玲之日起生效，韩金玲交纳的定金不予返还；昌盛公司须于1999年12月15日前将地下室交付，未按期交付须自应交付之日起至实际交付之日止按月利率2%计算违约金，超过3个月，须将韩金玲所付房价款全部退还；地下室交付后30日内共同办理房屋过户手续，并按规定申领房屋所有权证，办理上述手续时发生的税费，由韩金玲依照有关规定负担。原告韩金玲提供上述证据为证明，其与被告昌盛公司之间存在合法、有效的商品房买卖合同关系。被告昌盛公司应将经房管局对房屋面积实测后的最终房款金额告知原告韩金玲，以便原告韩金玲交纳房屋余款。依照相关规定，被告昌盛公司最迟应于2000年2月25日前协助原告韩金玲办理房屋产权手续。被告昌盛公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。但被告昌盛公司认为，之所以至今未对合同约定的房屋办理产权变更手续，是因为原告韩金玲至今尚未付清购房款。本院认为，原告韩金玲是否付清购房款，现被告昌盛公司是否应办理上述房屋的产权变更手续，将综合其他证据及相关法律规定再作认定。二、“收款收据”二份。其中，1999年11月9日，昌盛公司收到韩金玲房屋定金3万元；2000年1月31日，昌盛公司收到韩金玲房款2万元，并注明：该房款系于维清转付胡丹。原告韩金玲提供该证据为证明，其已按照约定将3万元的购房定金交纳，且在被告昌盛公司未按约定交房的情况下，通过第三人转让债权的方式折抵房款2万元。被告昌盛公司对收到原告韩金玲购房定金3万元无异议，本院予以确认。但被告昌盛公司认为2万元的折抵房款情况需核实，因被告昌盛公司未在本院限令的期限内向本院说明核实的结果，且该收据中加盖有昌盛公司的财务专用章及法定代表人张家春的印章，故本院对原告韩金玲于2000年1月31日交纳房款2万元的事实予以确认。三、“交房发钥匙通知”一份。该通知载明，2000年5月1日，昌盛公司通知鲁班公司将2号楼3单元1楼左户2301室钥匙发放，并请客户签认验收。原告韩金玲提供该证据为证明，被告昌盛公司在逾期138天后方将房屋交付，严重违约。被告昌盛公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认。但被告昌盛公司认为，逾期交房的原因系原告韩金玲未支付房款造成的。本院认为，原告韩金玲是否未依约支付房款，被告昌盛公司是否严重违约，本院将综合其他证据再作认定。四、《土地使用证》及《房屋所有权证》各一份。该证据显示：本案诉争房屋的土地使用者及房屋所有权人均为昌盛公司。原告韩金玲提供该证据为证明，被告昌盛公司作为开发商，违背诚实信用原则，利用自身便利和买卖双方之间的信息不对等，擅自将已出售的商品房产权及土地使用权登记在自身名下，违背了合同约定。被告昌盛公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认。但被告昌盛公司认为，该房屋登记在昌盛公司的名下系初始登记，如房屋销售出去后将会变更登记至业主名下。本院认为，该房屋在房管局的登记是否为初始登记，是否违背了合同约定，将综合其他证据再作认定。五、工商局出具的昌盛公司“企业变更信息”资料。原告韩金玲提供该证据为证明，被告昌盛公司在与原告韩金玲签订房屋买卖协议后，其公司住所地发生了3次变更，且均未通知原告韩金玲，客观上造成了原告韩金玲无法履行交付房款的义务，原告韩金玲可以依法中止履行支付房款的合同义务。被告昌盛公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，虽被告昌盛公司的住所地发生了变更，但不必然导致原告韩金玲不能履行交付房款的义务，且原告韩金玲可将房款进行提存，故原告韩金玲以被告昌盛公司住所地已变更为由而导致购房款交付不能的理由，本院不予采信。六、委托代理合同及代理费发票各一份。原告韩金玲提供该证据为证明，其为此次诉讼支出律师代理费3万元，该支出系维护其合法权益的合理费用，被告昌盛公司应予赔付。被告昌盛公司对该证据的真实性无异议，但认为其公司不应负担。本院认为，该律师代理费的支出是否应由被告昌盛公司负担，将结合相关法律规定再作认定。被告昌盛公司未向本院提供证据。经审理，本院认定以下事实：1999年11月9日，韩金玲与昌盛公司签订的《商品房购销合同》及《房屋购销契约》各一份。其中，《商品房购销合同》载明：韩金玲自愿购买原襄樊市樊城区种子公司7-22-64地块上开发的商品房第2栋3单元301室；房屋价款为14.5万元，1999年11月9日前交款2万元作为购房定金，1999年12月15日前交清核定的购房余款，昌盛公司交房；如韩金玲逾期付款或违约，昌盛公司有权向韩金玲追索违约金，违约金自约定付款之日起至实际付款之日止按月利率2%计算，所交定金不再返还；昌盛公司须于1999年12月15日前通知韩金玲对该商品房验收交接，韩金玲付清购房款后昌盛公司到期未将房屋交付使用，韩金玲有权追索违约金，逾期超过3个月未交付商品房时，韩金玲可要求退房，昌盛公司应将已交购房款全部计息后退还给韩金玲；韩金玲在接收商品房后，在国家规定期限内办理房产登记手续，昌盛公司予以协助，如因任何一方原因不能办证，损失由责任方承担，在办证过程中所发生税费，由韩金玲自理；该商品房交付使用后，昌盛公司取得土地使用权的权利、义务、责任相应部分随之转移给韩金玲；本合同带地下室附件不得分离。《房屋购销契约》载明：本契约为上述商品房附件，韩金玲以4万元的价格购买地下室，并于1999年11月9日向昌盛公司交纳定金1万元；一次性付清房款，因该房价系成本价，不含昌盛公司销售税费，如有特殊改变，需增加费用时，双方协商增减，在未达成一致意见前，昌盛公司可以不交房；韩金玲逾期付款或违约，昌盛公司有权追索违约金，自约定付款之日起至实际付款之日止，按利率2%计算，逾期超过15日韩金玲未付款时，昌盛公司有权终止本契约，契约终止自昌盛公司书面通知送达韩金玲之日起生效，韩金玲交纳的定金不予返还；昌盛公司须于1999年12月15日前将地下室交付，未按期交付须自应交付之日起至实际交付之日止按月利率2%计算违约金，超过3个月，须将韩金玲所付房价款全部退还；地下室交付后30日内共同办理房屋过户手续，并按规定申领房屋所有权证，办理上述手续时发生的税费，由韩金玲依照有关规定负担。合同签订当日，韩金玲向昌盛公司交纳购房定金3万元。2000年1月31日，韩金玲以债权转移的方式向昌盛公司支付购房款2万元。2000年5月1日，昌盛公司将上述房屋交付与韩金玲使用至今。现原告韩金玲为要求被告昌盛公司办理房屋所有权证及土地使用权证，引起本案诉讼。原告韩金玲为此次诉讼支出律师代理费3万元。上述事实，有房屋买卖协议、收款收据、交付通知单、代理费发票及原、被告双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告韩金玲与被告昌盛公司签订的《商品房购销合同》及《房屋购销契约》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法、有效。《商品房购销合同》中约定，购房款为14.5万元，除购房定金2万元外，原告韩金玲须于1999年12月15日前交清核定的购房余款。作为《商品房购销合同》附件的《房屋购销契约》中约定，购买地下室的款项为4万元。被告昌盛公司已于2000年5月1日将上述合同中约定的商品房交付给原告韩金玲使用至今，但截止目前，原告韩金玲除向被告昌盛公司支付购房定金3万元及购房款2万元外，购房余款未予支付。原告韩金玲认为，签订房屋买卖协议后，被告昌盛公司住所地发生了3次变更，且均未通知原告韩金玲，客观上造成了原告韩金玲无法履行交付房款的义务，原告韩金玲可以依法中止履行支付房款的合同义务。本院认为，虽被告昌盛公司的住所地发生了变更，但不必然导致原告韩金玲不能履行交付房款的义务，且原告韩金玲可将房款进行提存，故原告韩金玲以被告昌盛公司住所地已变更为由而导致购房款交付不能的理由，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原告韩金玲未按照合同约定支付相应的购房款的情况下，被告昌盛公司有权拒绝为原告韩金玲办理相应的产权证件的要求。故原告韩金玲要求被告昌盛公司为其办理房产证及土地证，并承担律师代理费3万元的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十条之规定，判决如下：驳回原告韩金玲的诉讼请求。案件受理费500元，由原告韩金玲负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17—451501040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的按自动撤回上诉处理。审 判 长 何 波审 判 员 周建军代理审判员 陈爱军二〇一五年十月二十六日书 记 员 何 星 更多数据：