（2015）闸民三（民）初字第1695号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-02-22

案件名称

上海东北明园实业发展有限公司与肖宗柳、邓道银排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海东北明园实业发展有限公司,肖宗柳,邓道银

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2015）闸民三（民）初字第1695号原告上海东北明园实业发展有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人李松坚，职务董事长。委托代理人王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告肖宗柳，男，1982年6月20日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闸北区。被告邓道银，男，1972年7月11日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闸北区。原告上海东北明园实业发展有限公司（以下简称“东北明园公司”）与被告肖宗柳、邓道银排除妨害纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告东北明园公司委托代理人贾润峄、被告肖宗柳、邓道银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东北明园公司诉称，2009年8月31日，原告与案外人曹某签订《上海市房屋租赁合同》，约定由曹某承租原告名下位于本市共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX层及地下室的房屋作商业使用。曹某以此地址与他人设立上海明呈实业投资发展有限公司（以下简称“明呈公司”）后，又以明呈公司的名义对外招商出租。2009年10月20日，明呈公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租上述房屋中的一间即永和东路XXX号房屋（建筑面积为95平方米，以下简称“系争房屋”），约定租期为2011年11月1日起至2015年10月31日止，一年租金为人民币96，000元（以下币种均为人民币），租金标准两年不变，以后每年递增10%。另，明呈公司于2010年10月8日将本市共和新路XXX弄XXX号第三层房屋出租与案外人台某某。台某某在未取得旅馆业开业许可及工商登记、未通过消防验收的情况下，将上述房屋分割成数十间用于群租，既改变了房屋的用途，又使整幢房屋存在巨大的消防安全隐患。原告为此诉至法院后，经法院一、二审认定曹某与明呈公司未尽到承租人谨慎注意的监管义务，允许台某某违章分割搭建，损坏了房屋结构且实际改变了房屋的商业用途，存在重大的安全隐患，已构成违约，遂判决解除原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》，曹某、明呈公司、台某某应迁出本市共和新路XXX弄XXX号，拆除搭建，恢复房屋原状。该案判决生效后，原告曾与被告接洽商谈腾退房屋的具体方案，但遭到被告的拒绝。被告不仅不腾退房屋，也拒绝向原告支付房屋使用费。原告认为，被告系向明呈公司转租而取得系争房屋租赁使用权，鉴于已发生法律效力的生效判决解除了原告与曹某及明呈公司之间的房屋租赁关系，故被告因转租合同所取得的房屋使用权已丧失继续存续的基础。被告在收到原告多次催促腾退占用房屋的通知后仍拒绝腾退房屋，已构成对原告财产权利的侵害。根据明呈公司与被告签订的租赁协议，第四年始租金标准为4元／每平方米。故原告起诉请求判令：1、两被告迁出系争房屋，将系争房屋腾退还原告；2、被告向原告支付自2013年2月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照每月8，800元标准计算）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求，被告向原告支付自2013年2月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按每月8000元标准计算，其中从2013年11月1日起至2014年10月31日止，按每月8，800元标准计算，从2014年11月1日起至实际返还房屋之日止，按每月9，680元标准计算。）被告肖宗柳、邓道银共同辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋目前由两被告共同使用经营，已向明呈公司支付至2013年5月1日的租金。如果原告同意免除所有的房屋使用费，两被告同意归还系争房屋。在本案中不要求原告赔偿两被告因系争房屋停水停电造成的经营损失。经审理查明，上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号地下1层与1-3层整幢房屋系原告所有。2011年6月14日，上海市公安局发出《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》，批准原共和新路XXX弄XXX号底层变更且分号为永和东路XXX号（即系争房屋，之前为永和东路XXX号）、广延路XXX号等。2009年8月31日，原告（甲方）与曹某（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由乙方承租2999弄11号地下1层与1-3层整幢房屋，建筑面积3，970.4平方米；乙方向甲方承诺，系争房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用与物业管理的规定；房屋租赁期自2010年3月30日起至2020年3月29日止，月租金100，000元。双方还就其他权利义务作了约定。2009年10月26日，明呈公司经工商注册登记成立，曹某为法定代表人，注册地址为共和新路XXX弄XXX号108室。2011年9月29日，明呈公司（甲方）与肖宗柳（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将系争房屋（约95平方米）出租给乙方，乙方经营范围主要为小吃；租期自2011年11月1日起至2015年10月31日止；全年租金为96，000元，租金两年不变，以后每年递增10%，付款方式为付三押一。双方还就其他权利义务作了约定。该合同尾页加盖明呈公司印章及被告肖宗柳的签名。2012年3月2日，原告以曹某、明呈公司、台某某为被告诉至本院【案号为（2012）闸民三（民）初字第480号】，请求判令解除原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》，要求三被告将系争房屋恢复原状，并腾空归还给原告，并要求曹某与明呈公司支付拖欠的房租、电费等费用。本院于2012年10月24日作出一审判决，判决原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》应自该判决生效之日解除，曹某、明呈公司、台某某（含物品）应于该判决生效之日起十五日内迁出本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋，曹某、明呈公司、台某某应于本判决生效之日起十五日内拆除本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋三层楼面上的搭建，恢复房屋原状，并判决曹某、明呈公司给付原告相关的费用。后明呈公司、曹某提起上诉，上海市第二中级人民法院于2012年12月18日作出维持原判的终审判决。审理中，被告提交了两张房租收费单，其中开单日期为2012年11月1日的房屋收费单显示，门牌号码永和东路XXX号，业主姓名吴昆灿，费用名称房租，房租使用周期2012年11月1日-2013年1月31日，房租总额24，000元，开票单位一栏加盖明呈公司合同专用章；开单日期为2013年1月30日的房屋收费单显示，门牌号码永和东路XXX号，业主姓名肖宗柳，费用名称房租，房租使用周期2013年2月1日-2013年4月30日，房租总额24，000元，开票单位一栏同样加盖明呈公司合同专用章，上述两张单据的收费人一栏均由明呈公司同一员工签字确认。对于被告的租金支付至何时，原告坚持认为被告租金支付至2013年1月31日，并提交明呈公司制作的被告租金缴付清单，该清单显示自2013年2月1日起被告未再支付任何租金。但原、被告均确认吴昆灿系系争房屋之前的承租人。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、（2012）闸民三（民）初字第480号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2481号民事判决书，明呈公司欠租统计表，被告提交的房租收单两张，本院调取的《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》，及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，根据前案生效判决，原告与曹某之间的租赁合同已于2012年12月18日解除，自该合同解除之日，明呈公司因该租赁合同所获得的将系争房屋转租给被告肖宗柳的转租权也一并终止，而根据本院查明的事实，现系争房屋由两被告共同使用，故两被告现已无权继续占有系争房屋。原告作为系争房屋的产权人，要求两被告搬离并返还系争房屋的诉请，可予支持。对于被告已经向明呈公司支付的租金，审理中原、被告出示的证据有矛盾之处，且均系明呈公司出具，但被告提交的两张房租收费单，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，其形式上具有统一性，能够证明被告已向明呈公司支付租金至2013年4月30日。被告根据与明呈公司签订的房屋租赁合同向明呈公司支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金并无不妥，原告要求被告重复支付无事实和法律依据，故本院确认被告应从2013年5月1日开始向原告支付使用费。至于使用费标准，原告现依照明呈公司与被告签订的租赁合同约定的租金标准向被告主张支付，并无不妥，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告肖宗柳、邓道银应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区永和东路XXX号房屋，并将上址房屋返还给原告上海东北明园实业发展有限公司；二、被告肖宗柳、邓道银应于本判决生效之日起十日内向原告上海东北明园实业发展有限公司支付上址房屋使用费（从2013年5月1日起至2013年10月31日止，按每月8，000元标准计算，从2013年11月1日起至2014年10月31日止，按每月8，800元标准计算，从2014年11月1日起至实际返还上址房屋之日止，按每月9，680元的标准支付）；三、驳回原告上海东北明园实业发展有限公司其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1，310元（原告上海东北明园实业发展有限公司已预缴），由被告肖宗柳、邓道银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　吴晓婕二〇一五年十月二十六日书　记　员　　洪　捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。更多数据：搜索“”来源：